|
מאמרי משפט
דיני חוזים א'
פ"ד נס נ' גולדה
–
מדובר בדירה בשכונות החדשות של ראשון לציון, שכונות אלו ניבנו על
אלפי דונמים ומכיוון שרצו לזרז את הבנייה ולתת פתרונות לדיור,
לעולם לא נעשתה פרצלציה = חלוקת שטחים, ולכן אין לאנשים אלו זכות
קניינית על הנכס כי זה לא רשום בטאבו ולכל המקרקעין האלה, אין
רישום. מה שכן עושים זה תחליפי רישום:
1.
רישום בחברה משכנת.
2.
רישום בעירייה לצורך מיסים.
שני רישומים אלו אינם סטטוטוריים. גולדה מכרה דירה לנס ונס מכר
אותה לדודמן. כאשר דודמן קנה את הדירה הוא בדק ברישום החברה המשכנת
וראה שהיא אכן רשומה על שם נס, וכך גם בעירייה. נס שילם לגולדה רק
75% מהנכס, ולכן גולדה ביטלה את החוזה (הפרה גסה), באו לדודמן
וביקשו צו להוצאתו מהבית בטענה: יש לך זכות חוזית שנובעת מכוח
זכותו החוזית של נס שפקעה, ולכן אתם צריכים להחזיר את הדירה לגולדה
שיישארו עם הדירה + 75% משוויה ודודמן יישארו בלי דירה ובלי הכסף.
השופט דב לוין הקדיש מאמצים רבים כדי למצוא פתרון למשפחת
דודמן ובין השאר ניסה ליצור תיאוריה חדשה בהסתמך על סעיף 10
לחוק המקרקעין, שעוסק ברישום לא נכון, אך הבעיה עם סעיף זה
הייתה שלא היה בכלל רישום במובן זה של חוק המקרקעין. בהמשך הוא
אומר: "מידת הצדק מחייבת בנסיבות מקרה זה, את המסקנה כי זכותם של
דודמן לדירה הנ"ל, תהא יפה מזכותם של גולדה. על אחת כמה וכמה תהיה
נכונה וצודקת מסקנה זו, כאשר נותנים את הדעת כי מול הזהירות
וההקפדה שנקטו דודמן, נהגו גולדה ברשלנות ניכרת בשמירת זכויותיהם".
לאור זה ולאור תום ליבם של דודמן הציע השופט לקבל את הערעור, אך
לבסוף אמר: "לאחר שסיכמתי חוות דעתי זו והגעתי לכלל המסקנות דלעיל,
עיינתי בחוות דעתו המלומדת של כבוד הנשיא לנדוי, עימה מסכים חברי
המלומד השופט אלון, לפיה בנסיבות המקרה לא יוכלו דודמן להתגונן
כלפי גולדה בטענת מניעות. הטעם העיקרי למסקנה זו הוא בכך שדודמן
נכשלו במחדל חמור, בכך שלא טרחו כלל לעיין בחוזה שבין גולדה לבין
נס, שידעו על קיומו ולעמוד על תוכנו. אילו עשו זאת היה מתחוור להם,
עד מהרה כי נס מנועים עדיין, ומכל מקום אינם זכאים למכור את
הדירה." השופט לנדוי טען כי גם דודמן התרשלו בכך שידעו שלנס
יש זכות חוזית והם לא ביקשו לראות אם הוא מילא את כל התנאים,
ובסופו של דבר משפחת דודמן הפסידה את הדירה ומשפחת גולדה הרוויחה
הכל. לשופט מנחם אלון לא היה נוח עם התוצאה והוא טען:
"השופט המלומד בבית משפט מחוזי פסק שגולדה אינם חייבים להחזיר
לדודמן, אלא 90,000 לירות בלבד וזאת משום שזכאים הם על פי האמור
בחוזה שבינם לבין נס, לסכום של 59,000 לירות כפיצויים קבועים מראש
במקרה של הפרת חוזה על ידי נס, אכן כך היא מידת הדין, אך לפנים
משורת הדין מן הראוי שיחזירו לדודמן גם סכום זה של 50,000 לירות…"
פ"ד זה מעלה בצורה חריפה את הבעייתיות כאשר יש שלושה צדדים בעסקה
וצד אחד לא בסדר, ובית המשפט צריך להכריע מתוך הצדדים שכן בסדר,
וההכרעה קשה והיא תיקבע על סמך מבחנים פורמליים ולא תמיד צודקים.
גם השופטים בבית המשפט העליון היו מודעים לכך שהתוצאה לא צודקת, אך
הם לא מצאו דרך משפטית להושיט למשפחת דודמן עזרה וסעד, וכך אומר
השופט לנדוי: "אכן דודמן נקלעו למצב קשה מאוד, אבל אינני רואה דרך
משפטית להושיט להם סעד נגד תביעתם של גולדה". פרופ' נילי כהן
במאמר גדול ומורכב סלדה מתוצאת פסק הדין והציעה דרכים להגיע לתוצאה
שונה: מאחר וחוק המקרקעין נותן תשובה לעניינים שמוסדרים בחוק ולא
לדברים שלא מוסדרים בחוק זה נושא שבית המשפט צריך לתת לו את
הפתרון. הפתרונות שלה הם: נטל המצוקה היחסית, היקש לסעיפי חוק
אחרים שמתייחסים לתום לב, התרשלות, למי נגרם הנזק בפועל, מבחן הצדק
ועוד מבחנים…
פרופ' דויטש
–
מציע פתרון נוסף
–
להפעיל את סעיף 40: "חיוב יכול שיקויים בידי אדם שאיננו
החייב". טענתם של גולדה הייתה שנס לא שילם את 25% ולכן יכלו גולדה
לחייב את דודמן ב–
25% שנס לא שילמו.
|
|
