פסקי דין בנושא הרמת מסך סעיף 6 לחוק החברות

לשון הרע הגנת הפרטיות זכויות יוצרים עורכי דין עו"ד משרד עורך דין משרדים פרקליטים פרקליט


בית משפט השלום חדרה

א 4560/03

בפני: כב' השופט חננאל שרעבי

התובעים: 1. הרץ רענן
2. הרץ שולמית

נגד

הנתבעים: 1. גנדלר גל חב' לבניין בע"מ ח.פ. 511737692
2. גנדלר משה

ב"כ התובעים: עו"ד תמר ג'רבי

ב"כ הנתבעים: עו"ד יצחק ברנר

פסק דין

1. בין התובעים (כקונים) לנתבעת 1 (כמוכרת) נחתם ביום 23.7.00 חוזה מכר (להלן: "החוזה"), למכירת "זכויות חכירה בקרקע ששטחה כ- 530 מ"ר ברח' שבזי, כרכור המהווים 530/1015 חלקים בלתי מסוימים בחלקה 102 בגוש 10073..." (ציטוט מתוך הגדרת הנכס הנמכר, כפי שמופיע בעמ' 1 לחוזה המכר, שצורף כנספח א' בת/3, תצהיר עדותו הראשית של התובע 1 - להלן: "התובע").
2. במסגרת תובענה זו טוענים התובעים כי הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת"), הפרה את החוזה הפרות יסודיות, המקנים להם זכאות לפיצוי בגין נזקיהם הכספיים הנובעים מההפרה, ולחילופין מקנים לה את הזכאות לקבלת הפיצוי המוסכם הנקוב בחוזה.
3. כן מבקשים התובעים בתובענה זו כי ביהמ"ש יחייב הנתבעת לשלם את דמי הפיצוי כפי שייקבעו ע"י מינהל מקרקעי ישראל, בנוגע לנכס נשוא החוזה.
4. התובעים גם מציינים כי יש לחייב הנתבע 2 (להלן: "הנתבע"), בכל חיובי הנתבעת הנובעים מהחוזה והפרתו, מהטעמים הבאים:

א. הנתבע הוא מנהל הנתבעת ובעל מניות עיקרי בה.

הוא התחייב כלפי התובעים באופן אישי כי החוזה יקויים ככתבו וכלשונו.

בסופו של עניין הוא זה שגרם להפרת ההסכם ע"י הנתבעת.

על כן, מכח התחייבותו האישית לקיום החוזה ע"י הנתבעת, יש לחייבו בכל חיובי הנתבעת הנובעים מהחוזה ו/או הפרתו.
ב. בנסיבות המקרה דנן, יש לומר כי הנתבעת, כחברה בע"מ, שימשה כסות לפעולותיו של הנתבע, על כן, יש הצדקה להרמת מסך התאגדות החברה, ולהטיל חיוביה גם על הנתבע באופן אישי.
5. הנתבעת בכתב הגנתה מכחישה כי הפרה את הוראות החוזה, ולכן דוחה את כל טענות ההפרה כלפיה, וממילא גם את התביעה הכספית הנובעת מהפרות נטענות אלה.
6. הנתבעת בכתב הגנתה גם מכחישה כי קיים חוב כלשהו למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") בגין דמי פיצול או דמי היתר.
7. הנתבעת מודה כי נרשם בחוזה שתשלום דמי היתר או דמי פיצול לממ"י יחול עליה, אולם מציינת כי חובה זו צריכה לחול רק אם ובמידה ותצא לפועל הסכמה אחרת שהיתה בין הצדדים עובר לחתימה על החוזה, והיא: "הצדדים הסכימו להגיש תוכניות בניה למינהל והנתבעת כחברה קבלנית היתה אמורה לבצע את הבניה עבור התובעים, לאחר שתשלם דמי היתר בגין בניה זו" (ס' 25 לכתב ההגנה המתוקן מטעם הנתבעת).
לשון אחרת - הנתבעת טוענת כי לאחר שנוכחה לדעת כי התובעים מתכננים לבנות בית על הנכס (המגרש) לאחר רכישתו, סיכמה עם התובעים, באמצעות הנתבע, עובר לחתימת החוזה, כי היא זו תיתן שרותי בניה לתובעים,



ובכפיפות לכך תשלם את דמי ההיתר או הפיצול לממ"י, שינבעו לאחר הגשת בקשה למינהל לפיצול הנכס לצורך הבניה.
משחזרו בהם התובעים מכוונתם לבנות על הנכס, ממילא לא צריך את הסכמת המינהל לבניה ולפיצול הנכס, וממילא לא קמה החובה לתשלום דמי פיצול או היתר בגין עיסקת המכר נשוא החוזה.
8. גם הנתבע הגיש כתב הגנה בו ציין כי במסגרת החוזה שימש אך ורק כנציג הנתבעת, אולם לא קיבל על עצמו, לא במישרין ולא בעקיפין, לא בע"פ ולא בכתב, כל התחייבות אישית או כל ערבות אישית, ואף לא חתם באופן אישי על ההסכם.
יותר מזה - לא היתה לו כל זכות בנכס נשוא החוזה.

בנסיבות המקרה דנן גם אין כל הצדקה להרמת המסך.

על כן, כך טוען הנתבע בכתב הגנתו, דין התביעה נגדו להידחות.

9. משאלה פני הדברים, אלה השאלות הצריכות הכרעה בתובענה זו:

א. האם הפרה הנתבעת את החוזה הפרות יסודיות, ואם כן מהן ההפרות?

ב. האם יש מקום לחיוב אישי של הנתבע, בין אם מכח התחייבות אישית שנתן או מכח דוקטרינת הרמת מסך ההתאגדות שבינו ובין הנתבעת?
ג. בהנחה שהתשובות לשתי השאלות הראשונות (או הראשונה) תהיינה חיוביות, נבחן האם התובעים זכאים להצהרת ביהמ"ש כי על הנתבעים או מי מהם מוטלת החובה, לשלם דמי פיצול בגין העיסקה הראשונה, כקביעת ממ"י או עפ"י כל הערכה אחרת?
ד. בהנחה שהתשובות לשתי השאלות הראשונות (או הראשונה) תהיינה חיוביות, נברר האם התובעים הוכיחו את נזקיהם הכספיים המיוחדים או לחילופין זכאים הם רק לפיצוי המוסכם עפ"י החוזה?
הפרות יסודיות ע"י הנתבעת.

10. כאמור, שאלה ראשונה אותה נברר, האם הנתבעת הפרה את החוזה הפרות יסודיות, ואם כן מהן ההפרות.

11. מהי הפרה יסודית?

הפרה יסודית מוגדרת בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 כך:

"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית".
12. במקרה דנן טוענים התובעים כי ההפרות היסודיות של הנתבעת הן כדלקמן:

א. לא המציאה במועד תשלום יתרת התמורה החוזית את כל האישורים שהיה עליה להמציא כמתחייב בס' 6(ב) לחוזה, כדלקמן:

אישור על תשלום/פטור מס שבח.

אישור על תשלום/פטור מס מכירה.

אישור היטל השבחה עד ליום חתימת החוזה.

העברת יפוי כח בלתי חוזר מקורי להעברת הזכויות לידי ב"כ הקונה.

ב. אי תשלום דמי היתר או פיצול למינהל מקרקעי ישראל, בניגוד לחובה המוטלת עליה עפ"י ס' 8(ג) לחוזה.

13. הנתבעת מנגד טוענת כי לא הפרה את החוזה, ובוודאי שלא הפרות יסודיות, מהטעמים הבאים:

א. התובעים שילמו את יתרת התמורה עפ"י החוזה בתאריך 10.12.00. במועד זה היו קיימים אישורי מיסים לרישום הנכס על שם התובעים, למעט אישור על תשלום מס מכירה בסך של 7,800 ₪, שהיה בהליך של השגה למס שבח, אך שולם בתום הליך ההשגה בתאריך 1.1.01. היינו כשבועיים לאחר תשלום יתרת התמורה החוזית.





בנדון טוענים התובעים כי סוכם בין הצדדים בע"פ על שינוי תנאי החוזה לגבי מועד תשלום יתרת התמורה החוזית (מתאריך 3.11.00 לתאריך 10.12.00) ומס המכירה. בהתאם לכך שולמה יתרת התמורה החוזית ע"י התובעים זמן קצר לפני תשלום מס המכירה (ראה ס' 5 לכתב ההגנה המתוקן+סיכומי הנתבעים).
ב. צילום מיפוי הכח הבלתי חוזר שנחתם ע"י הנתבעת הועבר סמוך לאחר חתימת ההסכם לידי עו"ד צהלה הלוי ב"כ התובעים (שייצגה אותם גם בחוזה המכר), ובאמצעותם היתה יכולה לקבל כל אישור לרשויות המס.
ג. לעניין תשלום דמי פיצול או דמי היתר - משבחרו התובעים בסופו של יום לא לבנות על המגרש בכלל, ובאמצעות הנתבעת בפרט (והוסכם בין הצדדים כי הנתבעת היא זו שתבנה את הבית בעבור התובעים), ממילא לא נוצרה חבות ו/או דרישה מצד ממ"י לתשלום דמי פיצול. על כן, הנתבעת לא הפרה את החוזה באי תשלום דמי פיצול, שכן לא נוצרה חובה לתשלומו.
14. לנוכח המחלוקות שבין הצדדים אבחן את העובדות בעצמי, ואכריע בשאלת ההפרות היסודיות הנטענות.

15. החוזה נחתם בתאריך 23.7.00.

סעיף 5 לחוזה קובע את יום מסירת החזקה בנכס בתאריך 3.11.00, "כנגד תשלום מלוא תמורת הנכס ע"י הקונה ומילוי כל יתר התחייבויות הקונה".
16. סעיף 6(ב) לחוזה, מחייב את התובעים (כקונים) לשלם לנתבעת (כמוכרת) לשלם את יתרת התמורה החוזית, בשיעור של 36,000 דולר ביום מסירת החזקה, "וכנגד מסירת החזקה בנכס לקונה וכנגד המצאת אישורים בגין תשלום ו/או פטור מס שבח ומס מכירה, אישור היטל השבחה החל עד ליום החוזה ומסירת יפוי כח בלתי חוזר והעברת הזכויות לידי ב"כ הקונה".
17. העולה מס' 5+6(ב) לחוזה הוא כדלקמן:

א. עד ליום 3.11.00 על הנתבעת להמציא לידי התובעים את האישורים המפורטים בס' 6(ב) לחוזה.

ב. עד למועד זה (כחיוב שלוב להמצאת האישורים האמורים) על התובעים לשלם את יתרת התמורה החוזית לנתבעת.

18. ס' 5+6 להסכם הוגדרו בס' 16(א) לחוזה כ"סעיפים יסודיים, שהפרתם תחשב להפרה יסודית של החוזה".

19. טוען הנתבע בתצהירו נ/5 כי לא ניתן היה לקבל את אישור הפטור ממס שבח לפני תאריך 11.12.00, ורק במועד זה נתקבל האישור הנ"ל (שצילומו צורף כנספח 10 לנ/5, ואכן התאריך הנקוב בו הוא 11.12.00).
על כן, בכל מקרה, הוא לא יכול היה להמציא את אישור מס שבח לרישום לפני מועד זה, וזאת על אף המועד שננקב בחוזה 3.11.00.
ביום 11.12.00 התקבל כאמור הפטור מס שבח, אלא שאודות מס מכירה בשיעור של 7,800 ₪ הוגשה השגה, שבסיומה, וכשבועיים לאחר תשלום היתרה החוזית, שולם מס זה.
טוען הנתבע כי לנוכח כך סוכם בינו ובין התובעים בעל-פה על שינוי תנאי החוזה כדלקמן:

א. תשלום יתרת התמורה החוזית יהיה מעבר למועד שננקב בחוזה (3.11.00), ויהיה עם קבלת אישור על פטור/תשלום מס שבח.
ב. התשלום האמור בוצע ביום 10.12.00, כ- 3 שבועות לערך לאחר שהנתבע הודיע לתובע שיש לו פטור מס שבח, שאף ניתן בפועל ביום 11.12.00 (ראה נספחים 10+11 לנ/5).
ג. התשלום התבצע למרות שלא הוצג אישור על מס מכירה ביום 10.12.00, שכן מדובר בסכום פעוט שהתובעים היו מוכנים לקחת את הסיכון בגינו, תוך מתן אמון בנתבע כי ידאג לתשלומו זמן קצר לאחר מכן.
20. עוה"ד הלוי, בתצהירי עדותה הראשית ת/1+ת/2, וגם בחקירתה הנגדית, ציינה כי תשלום יתרת התמורה החוזית בוצע ע"י התובעים מבלי שהתייעצו איתה קודם לכן. לכשנודע לה הדבר היא כעסה והבהירה לתובע את משמעות הדברים והסיכון שנטל על עצמו (ראה עמ' 13 לפרו' ש' 2).
הוסיפה וציינה עו"ד הלוי כי עד היום היא לא יודעת מתי הוא שילם את התמורה (עמ' 13 לפרו' ש' 14).

21. גם התובע ציין בחקירתו הנגדית כי שילם את יתרת התמורה החוזית מבלי ליידע על כך מראש את עוה"ד הלוי,




ושילם לידי הנתבע את מלוא יתרת התמורה הגם שלא נתן לו את כל האישורים כמתחייב בסעיף 6(ב) לחוזה, כיוון שהיה לו אמון מלא בנתבע (עמ' 22 לפרו' ש' 12-18).
22. הנתבע, בחקירתו הנגדית, נשאל אודות האישורים הנדרשים ומועד מסירתם לתובעים או לבאת-כוחם, וציין כדלקמן:

א. מי שטיפל בהעברת הזכויות על שם התובעים היתה עו"ד הלוי, והוא סייע לה בכך שהביא לה, עפ"י בקשתה, צילום של אישורי תשלום. הוא המציא לה טופס 50 לפטור מס שבח, והיא גם החתימה אותו על שטר העברת זכויות (עמ' 34 לפרו' ש' 23-26).
ב. אישורי המיסים המקוריים לא היו אצלו, אלא אצל באת-כוחו עו"ד פודורובסקי, שהעבירה אותם לעו"ד הלוי. לפי מיטב הבנתו, אישורי המיסים המקוריים הועברו מעו"ד פודורובסקי לעו"ד הלוי, ופעם נוספת, שניה, עפ"י בקשתה של עו"ד הלוי, הוא פנה לעו"ד פודורובסקי שנתן לו את האישורים בשנית (עמ' 35 לפרו' ש' 4-7).
בהמשך עדותו ציין הנתבע כי את אישורי המיסים המקוריים לצורך העברה בטאבו, הוא מסר לעו"ד הלוי בחודש פברואר 2002 (עמ' 35 לפרו' שורות 16-18; עמ' 42 לפרו' שורות 15-17).
ג. לשאלה האם הוא מסר את יפוי הכח המקורי שהיה בידי עו"ד פודורובסקי, לידי עו"ד הלוי, השיב: "היא לא ביקשה זאת ממני" (עמ' 35 לפרו' ש' 8).
בהמשך אף שב וציין כי לא מסר את היפוי כח המקורי לעו"ד הלוי, אלא רק צילום ממנו, שכן היא לא ביקשה ממנו את המקור מעולם. גם אין לו מושג אם עו"ד הלוי החזיקה פעם בידיה את יפוי הכח המקורי (עמ' 35 לפרו' ש' 13-15; עמ' 44 לפרו' ש' 1-2).
ד. לשאלה האם הוא מסר לעו"ד הלוי את אישור הועדה לתכנון ובניה לגבי העדר חובות של היטל השבחה, השיב שהיה לו אישור כזה במעמד חתימת זכה"ד, שנחתם 3 ימים לאחר העברת הזכויות על שם הנתבעת. אולם, במענה לשאלה האם מסר לה אישור עדכני כזה, השיב: "זה לא תפקידי" (עמוד 35 לפרו' שורות 19-21).
ה. בכלל, הנתבע סבור שלא היה חייב להעביר לעו"ד הלוי את האישורים הנדרשים, אולם למרות זאת הוא העביר לה (עמ' 36 לפרו' ש' 1-2).
בהמשך אף ערך הנתבע אבחנה בין אישורי תשלום, אותם התחייבה הנתבעת להעביר לתובעים עפ"י החוזה, ובין אישורי מיסים לטאבו אותם לא היתה חייבת הנתבעת להעביר לתובעים עפ"י החוזה (עמ' 42 לפרו' ש' 22-23).
ו. הנתבע גם ציין כי הגם שפורמלית עו"ד פודורובסקי ייצגה את הנתבע בחוזה, היא לא היתה דומיננטית אלא הכל בוצע אצל ובאמצעות עו"ד הלוי, שאף ערכה את זכה"ד והיתה דומיננטית בעיסקה הנדונה. יחד עם זאת, ציין כי הנתבעת לא שילמה שכ"ט לעו"ד הלוי בגין עיסקת המכר הנדונה אלא לעו"ד פודורובסקי (עמ' 42 לפרו' ש' 24-26; עמ' 43 לפרו' ש' 1-2).
ז. הוסיף וציין הנתבע בנדון כי לעו"ד פודורובסקי לא היה מעמד, ועו"ד הלוי היתה רשאית לפעול בתור מייצגת רשמית של הקונה, והיתה יכולה להמציא באמצעות יפוי הכח שבידה אישורי מיסים. דא עקא, שהיא היתה בתרדמת כשנה וחצי, לא התייחסה לנושא זה כלל, ולא ידוע לו אם היא פנתה למישהו על מנת לבקש יפוי כח מקורי (עמ' 43 לפרו' ש' 20-25).
ח. לשאלה האם עפ"י תנאי ההסכם הוא היה אמור לקבל את יתרת התמורה החוזית לאחר המצאת כל אישורי המיסים וכנגד מסירת החזקה, הוא השיב בחיוב (עמ' 44 לפרו' ש' 18-19).
לשאלה האם נכון שבמועד התשלום לא היו לו את אישורי המיסים, השיב: "לא הייתי צריך להמציא אותם. היה לי את אישורי תשלום או פטור" (עמ' 44 לפרו' ש' 20-21).
בהמשך עומת עם חובתו בנדון הקבועה בס' 6 לחוזה. אישר כי היה צריך להמציא את אישורי התשלום, אך לא אישורים לטאבו (עמ' 44 לפרו' ש' 22-23).
כשנשאל היכן אישורי התשלום כפי שהיה צריך להציג במועד תשלום יתרת התמורה החוזית בתאריך 10.12.00, השיב כך: "לא שילמתי. קיבלתי פטור. צלצלתי אליו ב- 24.11... אני מציג לך אישור. את האישור הזה הצגתי בפני התובע הרץ והוא ביקש ממני 3 שבועות לארגן את הכסף, וכך היה. למחרת היה גם אישור לטאבו. את השובר תשלום של מס מכירה בסך 7,800 ₪ זה אמרתי לו שיש לי לשלם עד ה- 15 ושזה ישולם עד ה- 14, ואכן שולם" (עמ' 44 לפרו' שורות 26-30).
כשנשאל האם הוא יכול להציג את שובר תשלום מס המכירה, השיב: "היה שובר תשלום עד ה- 15. שולם תוך פחות מ- 5 חודשים לאחר ההסכם" (עמ' 45 לפרו' שורות 1-2).





ט. לשאלה האם כאשר שולמה לו יתרת התמורה החוזית היו או לא היו כל האישורים הנדרשים בידיו, השיב הנתבע: "... לא אענה בכן ולא. התשובה היא שהיו לי את כל האישורים למעט אישור מס מכירה... יפוי כח לא היה בידי. היה בידי עו"ד פודורובסקי" (עמ' 45 לפרו' ש' 13-17).
י. לשאלה מדוע שהתובע יתן לו 36,000 דולר מבלי שהוא מוסר לו את האישורים, השיב: "התובע נתן לי את הכסף רק לאחר שהוא היה בטוח שיש את האישורים. התובע נתן לי את הכסף רק לאחר שוידא שיש בידי את אישורי התשלום או הפטור, כפי שמחוייב עפ"י ההסכם למעט אישור תשלום של מס מכירה בסך 7,800 ₪ שהראיתי לו באותו מעמד, והתחייבתי לשלם אותם עד ה- 14 לחודש" (עמ' 45 לפרו' ש' 18-22).
23. בכל הקשור למסמכים החסרים ראוי לציין את עדותה של עו"ד הלוי, כדלקמן:

א. היא אינה שוללת כי התחילה ללחוץ חזק הן על עו"ד פודורובסקי והן על הנתבע לקבלת האישורים, ברגע שהתובעים אמרו לה שהם אינם מתכוונים לבנות על המגרש (עמ' 13 לפרו' ש' 17-19).
יחד עם זאת, עד הפניה הראשונה בכתב לעו"ד פודורובסקי להמצאת האישורים, שנעשתה ביום 18.11.01 (נספח ב' לת/3), היתה לה תכתובת עם המינהל בכל הקשור להעברת הזכויות של התובע (עמ' 13 לפרו' שורות 26-28; עמ' 14 לפרו' שורות 24-31).
עו"ד הלוי מציינת כי הגם שפנתה בכתב לראשונה בנדון לעו"ד פודורובסקי ביום 18.11.01, היא שוחחה עמה קודם לכן שיחות בע"פ, ורק כשהגיעו מים עד נפש הוציאה את המכתב (עמ' 15 לפרו' ש' 5-6).
ב. לשאלה מדוע לא ביקשה מעו"ד פודורובסקי את יפוי הכח המקורי לאחר תשלום יתרת התמורה לידי הנתבע, השיבה: "עד לנובמבר 2001 אני משערת שאז הוצאתי את המכתב לפודורובסקי, לא ידעתי ששולמה מלוא התמורה. כאשר הלקוחות שלי אמרו לי ששולמה מלוא התמורה מבלי שהיו לי האישורים, לחצתי על עו"ד פודורובסקי יותר חזק" (עמ' 18 לפרו' ש' 1-3).
ג. ראוי גם לציין כי לת/3 צורפו מכתבים נוספים שנשלחו מעו"ד הלוי ולאחרים, מהם עולה עניין העדר האישורים כדלקמן:

בתאריך 6.1.02, שבה עו"ד הלוי ומציינת במכתב לעו"ד פודורובסקי כי טרם קיבלה את האישורים שיאפשרו העברת זכויות על שם התובעים (נספח ג' לת/3). בתאריך 6.2.02 שלחה עו"ד הלוי תזכורת למכתבה מתאריך 6.1.02 שלא נענה (נספח ד' לת/2).
בתאריך 12.2.02 שבה ופנתה לעו"ד פודורובסקי וציינה כי אין בידה כל אישורי מיסים או מסמכי העברה מצד הנתבעת (נספח ו' לת/3).
בתאריך 15.3.02 שבה ומדגישה את חומרת אי המצאת האישורים הנדרשים (נספח ז' לת/3).

בתאריך 16.4.02, שולחת עו"ד הלוי מכתב לעו"ד דה-לנגה, שייצגה קונה פוטנציאלי למגרש, כי רישום הזכויות על שם התובעים לקראת סיום, אולם המסמכים שחסרים לה הם אישור מועצה+היטל השבחה (נספח ח2 לת/3).
24. טרם שאקבע את המסקנות שעולות מהנתונים דלעיל, ברצוני להתייחס לשתי טענות שהעלה הנתבע.

א. מעמדה של עו"ד הלוי בעיסקת המכר הנדונה.

ב. חובתה של הנתבעת עפ"י סעיף 6(ב) לחוזה.

25. באשר למעמדה של עו"ד הלוי בחוזה, סבורני כי לא יכול להיות ספק שעו"ד הלוי ייצגה אך ורק את התובעים (הקונים), בעוד אשר עו"ד פודורובסקי ייצגה את הנתבעת (המוכרת), כפי שאף נקבע במפורש בסעיף 20 לחוזה.
חיזוק למסקנה זו גם ניתן למצוא בעדותו של הנתבע שהוזכרה לעיל, כי הנתבעת שילמה שכ"ט לעו"ד פודורובסקי בגין ייצוגה בעיסקה זו, בעוד שלא שילמה בנדון לעו"ד הלוי שכר טרחה כלשהו.
מכאן כי אין זה ראוי שהנתבעים ינסו לגלגל חלק ממחדליהם באי המצאת האישורים הנדרשים במועד, ככל שייקבעו כאלו, על כתפיה של עו"ד הלוי בנימוק שהיא היתה הדומיננטית בעיסקה.
הדומיננטיות של עו"ד הלוי, ככל שהיתה, נועדה לקדם את עניינם של מרשיה הקונים, ולא על מנת לגרום לנתבעת, המוכרת, להסיר מעליה כל מחויבות שהתחייבה בה בחוזה.





26. סעיף 6(ב) לחוזה קבע את תשלום יתרת התמורה החוזית כנגד "המצאת אישורים בגין תשלום ו/או פטור מס שבח ומס מכירה..." וכו'.
לשונו של החוזה ברורה, והיא מהווה מקור חשוב שאין להתעלם ממנו, גם אם מקור זה אינו עומד כמקור עצמאי ומכריע. אין לשכוח כי באמצעותו נתנו הצדדים ביטוי חיצוני לתכלית הסובייקטיבית, שהיא אומד דעתם, שביקשו להשיג בכריתתו של החוזה (ראה לעניין זה: ע.א. (מחוזי-חיפה) 1180/05, דרי נ' יניב ואח' - פס"ד מיום 26.6.06, פורסם במאגר המשפטי של נבו).
השווה גם סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי).

ודוק - המצאת האישורים במקביל לתשלום היתרה החוזית, נועדה למנוע מצב בו, לאחר שהקונה ישלם את מלוא התמורה החוזית, ייאלץ לרוץ אחרי המוכר ולהתחנן למסירת המסמכים, לרבות יפוי כח מקורי, שללא ספק יש לו חשיבות רבה ולעיתים מכרעת, להעברת הזכויות על שם הקונה.
אם סבור הנתבע, כפי שהבחנתי כי סבר כעולה מעדותו המפורטת לעיל, כי אין עליו חובה להמציא את האישורים המפורטים בסעיף 6(ב) (ראה גם פירוטם בסעיף 12(א) לעיל) לתובעים או לבאת-כוחם, אלא רק לציין באוזני התובעים או להראות להם כי יש לו את האישורים הנ"ל, טועה הוא. לא בכדי נקט סעיף 6(ב) במילים "המצאת אישורים", שפירושה בעברית פשוטה, למסור את האישורים לתובעים או לבאת-כוחם, ולא להסתפק בכל דבר הפחות מכך.
27. כשאני מנתח את חומר הראיות שבפני, לרבות העדויות אליהן התייחסתי לעיל, אני מסיק את המסקנות הבאות:

א. מועד תשלום היתרה החוזית ע"י התובעים היה ביום 10.12.00 (ראה החשבונית + הקבלה שהוציאה הנתבעת לתובעים אודות תשלום זה, נספח 11 לנ/5).
ב. במעמד זה לא המציאה הנתבעת, בניגוד לחובתה עפ"י סעיף 6(ב) לחוזה, לתובעים או לבאת-כוחם, את האישורים הנקובים בסעיף זה (המפורטים בסעיף 12(א) לעיל).
בנקודה זו נתתי אמון בעדותו של התובע כי שילם את התמורה אף מבלי שהנתבע מסר לו את כל האישורים עליהם התחייבה הנתבעת בחוזה, כיוון שהיה לו אמון מלא בנתבע, ולא כי הסכים לשינוי תנאי זה או אחר בחוזה כטענת הנתבע, שבכל מקרה חייב היה להיעשות רק בכתב, בהתאם לסעיף 18 לחוזה, שקובע כי שינוי בחוזה ייעשה רק בכתב חתום ע"י הצדדים.
בכל מקרה, ולו אף אקבל את גירסת הנתבע כי הציג בפני התובע, עובר לתשלום יתרת התמורה החוזית, אישור על פטור מס שבח, הרי בכל מקרה לא הציג לו באותו מעמד אישור מס מכירה והיטל השבחה (ואף לא מסר לו את יפוי הכח המקורי, ולכך אתייחס בנפרד להלן).
בעוד אשר לאישור מס המכירה, ששולם זמן קצר לאחר מכן, ושהיה על סכום יחסית לא גבוה, ניתן להתייחס בסלחנות מה, הרי על אי הצגת אישור היטל השבחה זמן רב לאחר תשלום היתרה החוזית, לא ניתן להתייחס בסלחנות דומה, ולכך אתייחס בהרחבה בהמשך.
ג. שוכנעתי גם, מעדותם של עו"ד הלוי והתובע, כי תשלום היתרה החוזית בוצע בין התובע לנתבע במישרין ללא ידיעתה של עו"ד הלוי. כשנודע לה על כך בחודש נובמבר 2001 או בסמוך לכך, היא פעלה נמרצות לקבלת האישורים האמורים, כעולה מהתכתובת בינה לבין עו"ד פודורובסקי, אולם הצד האחר, הנתבעת, באמצעות הנתבע, לא פעל בזריזות המתבקשת ו/או עפ"י הוראות החוזה.
בנדון אדגיש, כי עצם העובדה שהתובע הסכים לשלם את יתרת התמורה החוזית מבלי שקיבל לידיו את האישורים, אין פירושה כי ויתר על דרישת המצאת המסמכים שבסעיף 6(ב) לחוזה.
לו אף היינו רואים ויתור כזה בעצם התשלום ללא קבלת האישורים, הרי בוודאי שלא היינו מפרשים זאת כויתור ללא כל גבול, ובוודאי שלא היינו מפרשים זאת כהסכמה לאיחור בהמצאת המסמכים במשך למעלה משנה ממועד תשלום היתרה החוזית. פירוש כזה היה חוטא לאומד דעתם של הצדדים במועד כריתת החוזה.
ד. עדותו זו של התובע, כי שילם את תמורת היתרה החוזית, מבלי שהתובע הציג לו או מסר לו אישורים כלשהם, גם מתיישבת לי עם סברתו המוטעית של הנתבע, כעולה מעדותו אליה התייחסתי לעיל, כי לא היתה עליו חובה להמציא את המסמכים, אלא די כי הם קיימים.
בנדון גם ניסה הנתבע, שלא כדין ובניגוד להוראות החוזה, לגלגל את האחריות להשגת האישורים על כתפיה של עו"ד הלוי, תוך שהוא מציין שהיא היתה יכולה לעשות שימוש בצילום יפוי הכח שבידה להשגת האישורים האמורים. אולם, להווי ידוע כי צילום יפוי כח אינו כהרי יפוי כח מקורי. מה שניתן להשיג באמצעות יפוי כח מקורי, שלא הוכח



לי כי נמסר ע"יי הנתבעת בשלב כלשהו לתובעים או לבאת-כוחם, לא ניתן להשיג באמצעות צילום יפוי כח.

ה. בעוד אשר הנתבע טוען במרץ כי עובר לתשלום היתרה החוזית היה בידיו אישור על פטור מס שבח, הרי אישור על היטל ההשבחה (דרישה נוספת הנקובה בס' 6(ב)) לא הומצא לידי התובעים או באת-כוחם במשך תקופה ארוכה לאחר מכן. הראייה - נספח ב' לת/3, מכתבה של עוה"ד הלוי מיום 18.11.01 לב"כ הנתבעת בחוזה עו"ד פודורובסקי, בו דורשת בין היתר את אישור היטל ההשבחה. מכתבים דומים נשלחו לעו"ד פודורובסקי ע"י עו"ד הלוי בתאריכים 6.1.02, 6.2.02, 12.2.02 ו- 15.3.02 (נספחים ג', ד', ו', ז' לת/3).
לא זאת אף זאת, במכתב מיום 16.4.02 שנשלח בפקס לעו"ד דה-לנגה (עו"ד שייצגה קונה פוטנציאלי של הנכס מהתובעים), ציינה עו"ד הלוי כי הדבר היחיד שמעכב את רישום הנכס על שם התובעים הוא אישור המועצה+היטל השבחה, שלמעשה טרם הומצאו ע"י הנתבע (ראה נספח א2 ל- ת/2, תצהיר עדותה הראשית של עו"ד הלוי).
אמנם הנתבעים ניסו לטעון כי היות והזכויות בנכס נרשמו על שם הנתבעת בתאריך 10.7.00, הרי יש לומר כי הזכויות נרשמו על שם הנתבעת במועד זה על סמך אישורי ארנונה, היטל השבחה ואישור מס רכוש שהיו בתוקף עד ליום 31.12.00. מכאן כי אודות העיסקה דנן, אין חיוב בהיטל השבחה.
יש לדחות טענה זו של הנתבעים בנימוק שהעלו התובעים בסיכומים משלימים שהגישו בנדון, כדלקמן: "אין בכך שהזכויות נרשמו על שם הנתבעת משום הוכחה כלשהי שאישורי העברה שהיו טובים לרישום על שמה... היו טובים גם לרישום על שם התובעים. טענה כזו... לא הוכחה מעולם. מנין... לדעת מה המועד שהיה רשום על האישורים? אולי הם היו ברי תוקף עד ליום הרישום עצמו על שם הנתבעת 10.7.00 בלבד?" (ס' 8 לסיכומים המשלימים).
28. והחמור מכל - לא הוכח לי כי בשלב כלשהו לאחר החוזה, ובעצם עד היום (כעדותה של עו"ד הלוי), דאגו הנתבעים להמציא את יפוי הכח המקורי לידי ב"כ התובעים.
תשובתו של הנתבע בעדותו כמפורט לעיל, כי עו"ד הלוי לא דרשה זאת, אינה מקובלת עלי. החובה למסור את יפוי הכח המקורי לאחר תשלום יתרת התמורה החוזית, כעולה מסעיף 6(ב) לחוזה, מוטלת על הנתבעת. יפוי הכח היה צריך להיות מועבר לידי התובעים או באת-כוחם מיד עם התשלום כאמור, ללא כל צורך בדרישה לעשות כן מצד התובעים או באת-כוחם.
לו היתה הנתבעת עומדת בחובתה זו, הקלה לביצוע, במועד תשלום היתרה החוזית או זמן קצר לאחריו, יתכן ותובענה זו היתה נמנעת, שכן עו"ד הלוי היתה יכולה לעשות שימוש ביפוי הכח המקורי להשגת כל האישורים הנדרשים ו/או ביצוע כל הבירורים הקשורים לנתבעת בממ"י, ובמועד מוקדם יותר.
29. הנתבעים נאחזים במכתבה של עו"ד פודורובסקי מיום 10.2.02 (נספח ה' לת/3), בו ציינה במכתב תשובתה לעו"ד הלוי כי "כל אישורי המיסים בגין מרשתי הוצאו ונמסרו בהתאם להתחייבויות מרשתי בחוזה מיום 23.7.00, ואם אינם בידייך אשמח להעביר אלייך עותק נוסף הימנם".
הנתבעים טוענים כי ממכתב זה עולה לכאורה כי אישורי המיסים המקוריים הועברו (בפעם הראשונה) במועד לעו"ד הלוי, ועל כן מילאו אחר התחייבותם שבסעיף 6(ב) לחוזה. טענה זו של הנתבעים יש לדחות מהטעמים הבאים:

א. סעיף זה במכתבה של עו"ד פודורובסקי עומד בניגוד גמור למכתבים שנשלחו אליה ע"י עו"ד הלוי כמפורט לעיל.

ב. סעיף זה במכתבה של עו"ד פודורובסקי גם עומד בניגוד לעדותם של עו"ד הלוי והתובע בפני, כי לא קיבלו את האישורים האמורים, ועדותם זו היתה מהימנה עלי.
ג. לו רצו הנתבעים לאמת נקודה זו היה טוב לו הביאו לעדות את עו"ד פודורובסקי. אולם, הם לא עשו כן, ומשכך יש להפעיל בנדון את הכלל שבפסיקה הקובע לאמור כי צד שנמנע מלהביא עד רלבנטי בהעדר הסבר אמין וסביר, מעורר מדרך הטבע את החשד שיש דברים בגו וכי נמנע מהבאתו לעדות כי הוא חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד. לשון אחרת, מחדל זה פועל לחובתו, ויש בו בכדי לתמוך בגירסת הצד היריב. על כן, ביהמ"ש רשאי להסיק מאי הזמנת עד רלבנטי כאמור, מסקנות מחמירות וקיצוניות נגד מי שנמנע מהבאת העד.
לעניין זה ראה: יעקב קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1649.

30. לנוכח מסקנותיי לעיל, אין מנוס מהקביעה כי הנתבעת לא עמדה בחובתה להמצאת האישורים הקבועים בסעיף 6(ב) לחוזה, ואף לא עמדה בחובה זו זמן קצר לאחר תשלום יתרת התמורה החוזית.
לא זו אף זו, אפילו נניח כי המצאת האישורים האמורים לא היתה דחופה לתובע עד חודש נובמבר 2001, מועד בו החליט כי הוא אינו מעוניין לבנות במגרש (כמפורט לעיל במסגרת ההתייחסות לחקירתה הנגדית של עו"ד הלוי), עדיין היינו רואים כי האישורים לא הומצאו לתובעים או לבאת-כוחם עד לחודש פברואר 2002, כעדותו של הנתבע בפני, המוזכרת לעיל. זאת למרות פניות חוזרות ונשנות מצד עו"ד הלוי אל באת-כח הנתבעת, עו"ד פודורובסקי, ואל הנתבע במישרין לעשות כן קודם לכן. המצאה מאוחרת זו של המסמכים, מהווה לטעמי, הפרה ברורה מצד הנתבעת את



חובתה בהמצאת המסמכים/האישורים הקבועה בסעיף 6(ב) לחוזה.

31. הפרת חובה זו, הוגדרה ע"י הצדדים בחוזה, כמפורט לעיל, כהפרה יסודית, ועל כן זוהי קביעתינו. היינו - בהפרת חובותיה עפ"י סעיף 6(ב) לחוזה הפרה הנתבעת את החוזה הפרה יסודית.
32. הפרה יסודית נטענת נוספת ע"י התובעים היא - אי תשלום דמי פיצול או דמי היתר לממ"י ע"י הנתבעת בגין העיסקה הנדונה.
33. סעיף 8 לחוזה, המפרט את התשלומים בהם ישא המוכר, כולל בחובו גם "דמי היתר או פיצול למינהל מקרקעי ישראל" (סעיף 8(ג) לחוזה).
34. התובעת טוענת בכתב התביעה המתוקן כי הנתבעת לא עמדה בחובתה זו, ולא שילמה את דמי הפיצול הנדרשים לממ"י.
לעומתה, הנתבעת טוענת כי לא קמה חובת תשלום דמי פיצול לממ"י במקרה דנן, משבחרו התובעים שלא לבנות על המגרש (ראה גם פירוט הטענה בסעיף 13(ד) לעיל).
35. טרם שנשיב על שאלה זו, נשיב על שאלה מקדמית אחרת והיא - האם הנתבעת הוכיחה לי כי נכרת הסכם בינה ובין התובעים לבניית ביתם, עובר לחתימה על החוזה דנן?
36. התובע מכחיש הסכם כזה מכל וכל, ובחקירתו הנגדית ציין בצורה ברורה כי "לא היה הסכם ביני ובין הנתבע על בניה. התכוונתי לבנות בית עץ שהיה לי הסכם בע"פ עם בן דודה של אשתי לבנות את בית העץ. לא היה לי שום הסכם עם הנתבע... הפעם הראשונה ששמעתי שיש לי הסכם בניה לכאורה עם הנתבע, זה כאן באולם הזה. למיטב זכרוני תוכניות הבניה שהוגשו לי מלכתחילה היתה לבניית בית עץ" (עמ' 22 לפרו' ש' 19-23).
37. גם עוה"ד הלוי ציינה שלא ידוע לה דבר על הסכם לאספקת שרותי בניה בין התובע לנתבע, וגם כיום היא חושבת שלא היה דבר כזה (עמ' 18 לפרו' ש' 13-14).
הוסיפה וציינה עו"ד הלוי כי בחוזה שנחתם בין הצדדים לא הותנה שתשלום דמי הפיצול או ההיתר כפופים לכך שהנתבעת תבצע את עבודות הבניה לתובעים. היא הבינה שהנתבעת גילמה את נושא דמי הפיצול במחיר המכירה (עמ' 20 לפרו' ש' 8-12).
38. מן העבר השני הנתבע מציין בתצהירו (נ/6) כי היה קיים הסכם נוסף לשרותי בניה בין הצדדים. הבניה האמורה חייבה פיצול החלקה, בגינה ולנוכח הרווח שהיתה אמורה להרוויח משרותי הבניה לתובעים, הסכימה הנתבעת ליטול על עצמה את תשלום דמי הפיצול לממ"י.
משחזרו בהם התובעים מכוונתם לבנות, לא קמה חובת תשלום דמי פיצול לממ"י.

39. הנתבע מציין כי ניתן ללמוד על הסכם שרותי הבניה מהאמור בסעיף 18 לת/4 (תצהירו של התובע), בו ציין כי "האמור בסעיף 25 לכתב ההגנה של הנתבעת... רק מאשר טענתנו כי הנתבעת התחייבה לשלם דמי ההיתר ולבצע עבורנו את הבניה לאחר מכן. בפועל, לא שולם ההיתר".
לטענת הנתבע, יש כאן הודאה מצד התובע אודות קיומו של הסכם כאמור.

40. כבר כעת נציין כי התובע נשאל בחקירתו הנגדית אודות סעיף 18 לת/4 והשיב כי מדובר בטעות, ואין לו הסבר לאמור בסעיף זה (עמ' 25 לפרו' ש' 4-10).
41. נשאל הנתבע בחקירתו הנגדית אודות הסכם הבניה הנטען, וציין כי עובר לחתימת זכה"ד בין הצדדים, הוא ניהל עם התובע מו"מ לעניין הסכם הבניה. על כן, במועד החתימה על החוזה, ציין את תשלום דמי הפיצול או ההיתר שיחולו על הנתבעת, וזאת כיוון שצפה לרווח כספי מהסכם הבניה. לכן הסכים שהנתבעת תישא בדמי הפיצול או ההיתר (עמ' 33 לפרו' ש' 16-18; עמ' 37 לפרו' ש' 23-15).
נשאל הנתבע מדוע אם כן לא הכניס את התנאי לחוזה או לזכה"ד, וציין כי נתן אמון בתובע (עמ' 37 לפרו' ש' 17-18).
זאת ועוד, אילו היה מוכנס סעיף של הסכם שרותי בניה לחוזה, מס שבח היה רואה בכך עיסקה לצורך מס רכישה (עמ' 38 לפרו' ש' 4-6).
לשאלה מדוע אם כן לא טרח להעלות את שרותי הבניה בנספח נפרד מהחוזה, השיב שהוא לא מאמין ולא דוגל בחוזה מגרה, שכן משמעות הדבר לשקר או להעלים אינפורמציה משלטונות המס (עמ' 38 לפרו' ש' 7-9).
42. במחלוקת זו שבין הצדדים דעתי נוטה בבירור לגירסת התובעים. היינו - הנתבעת לא הוכיחה לי כי היה קיים




הסכם שרותי בניה בינה ובין התובע, שבגינו הסכימה ליטול על עצמה את תשלום דמי הפיצול או דמי ההיתר הנקוב בסעיף 8(ג) לחוזה.
טעמיי יפורטו להלן.

43. סעיף 8(ג) לחוזה קובע באופן קטגורי וללא כל תנאי כי דמי היתר או דמי פיצול לממ"י ישולמו ע"י הנתבעת.

קשה לי להעלות על הדעת שהנתבעים, ובמיוחד הנתבע, שהינו איש עסקים, לא ידאג להבטיח עצמו בנושא כה חשוב, שמקים לכאורה על הנתבעת נטל כספי לא קל (תשלום דמי פיצול או דמי היתר לממ"י), ללא הסכם לשרותי בניה בכתב, ברור וחד משמעי, עם התובעים. תשובתו בנדון של הנתבע כי הוא נתן אמון בתובע, פשטנית מדי, ולא משכנעת, במיוחד כשהעיד מפורשות כי בכל פעם שהוא נותן שרותי בניה, הוא עושה זאת תחת הסכם מפורט (עמ' 41 לפרו' ש' 5).
44. נתתי אמון בעדותו של התובע בפני כי לא היה הסכם כנ"ל, וזאת למרות האמור בסעיף 18 לת/4 אותו הגדיר כטעות, וגם בזאת נתתי אמון.
ציין התובע כי העיסקה הנדונה היא העיסקה הראשונה שעשה בימי חייו (עמ' 23 לפרו' ש' 19).

גם אודות נסיבות חתימתו על סעיף 18 לת/4 העיד, כי יתכן וציין את שציין בסעיף זה, כיוון שזו היתה תגובה לכתב ההגנה, אך לא משהו שנכתב ביוזמתו (עמ' 25 לפרוטוקול ש' 9-10).
סעיף 18 לת/4 מתייחס לאמור בסעיף 25 לכתב ההגנה, שם מציינת הנתבעת כי "הצדדים הסכימו להגיש תוכניות בניה למינהל, והנתבעת כחברה קבלנית היתה אמורה לבצע את הבניה עבור התובעים לאחר שתשלם דמי היתר בגין בניה זו".
בסיכומים המשלימים מציינת ב"כ התובעת (בסעיף 11) כי ניסוח סעיף 18 לת/4 אינו מוצלח ואף שגוי, והתובע התכוון לומר כך: "בסעיף 25 לכתב הגנתה מודה הנתבעת שהתחייבה לשלם את דמי ההיתר, גם אם היא טוענת (טענה שאינה נכונה) שזה במסגרת היותה אמורה לבצע את הבניה עבור התובעים".
מוסיפה ומציינת ב"כ התובעים בסעיף 11 לסיכומים המשלימים כי "יצויין, שהנתבעת בכתב הגנתה היא לא טענה, אפילו לא בחצי פה, שתשלום ההיתר היה מותנה בבניית הבית על ידה, והטענה שוכללה לראשונה במסכת הראיות של הנתבעים. איך, אם כן, היה אמור התובע לדעת שזו טענתה? בוודאי על כן שאין לומר שהודה בטענה שכזו".
לטעמי, יש הגיון בטענה זו של ב"כ התובעים בסיכומים המשלימים, ויש בה בכדי לחזק את גירסתו של התובע כי לא התכוון להודות בהסכם בניה בסעיף 18 לת/4, וכי הניסוח בסעיף זה מוטעה.
45. גם אין להסיק כל מסקנה מעצם הגשת תוכניות הבניה למינהל מקרקעי ישראל ע"י הנתבעת, כששם המבקשים הינם שמות התובעים.
בנדון מציינת ב"כ התובעים בצדק בסיכומים המשלימים (סעיף 13): "אין מחלוקת שהתובעים הם אלה שביקשו לבנות, והיות והמגרש היה עדיין רשום על שם הנתבעת, היו חייבים לקבל חתימתה. אין גם כל הוכחה בכך שהנתבעת הגישה את התוכניות. הפנייה לטיפול התוכניות היתה אל הנתבעת, הואיל וכל עוד הנכס רשום על שמה איש במינהל לא ידבר עם התובעים בנדון. המינהל אינו מכיר אלא את בעל הנכס הרשום או מי שיש לו יפוי כח לפעול בשמו, וכאמור לתובעים ולבאת-כוחם לא היה...".
46. עובדה נוספת ששיכנעה אותי שלא נכרת הסכם לשרותי בניה בנדון, נעוצה בעובדה שמדובר בבניית בית עץ, תחום בו לנתבעת לא היה נסיון כלל (עדותו של הנתבע עמ' 41 לפרו' ש' 3).
מדוע לתובעים להתקשר עם הנתבעת בהסכם כזה כשהיא נעדרת כל נסיון בתחום, שללא ספק מצריך מומחיות מיוחדת?!

אמנם הנתבע ציין כי התכוון לבנות את הבית באמצעות קבלני משנה, ועדיין להרוויח מהעיסקה (עמ' 41 לפרו' ש' 3-4), אולם לא שוכנעתי מנימוק זה, שכן מי לידינו יתקע שכך אכן יהיה?! הנתבעת לא הוכיחה לי שבידה הסכם קבלנות משנה בנדון, ולו אף בע"פ, שהיה מותיר בידיה רווח כלשהו לאחר תשלום דמי הפיצול ודמי ההיתר.
ביהמ"ש שאל בנדון את הנתבע כיצד סמך על קבלת הצעה זולה של קבלן משנה, והשיב בין היתר, תשובה שלא היתה מקובלת עלי, כדלקמן:

"בעלי המקצוע שהתובע יכל להביא הם רק יכלו להיות מאזור גוש דן שהם ב- 20% יותר גבוהים מקבלנים שאני יכול להשיג פה באזור. זו רמת המחירים. לא אחת פעלתי במנגנון הזה ורק יצא לי טוב מזה. פרדס-חנה זו ממלכת קבלני העץ ואנשי העץ. הוא לא יכול להגיע לאף קבלן עץ מפרדס-חנה, ורק יכל לשחק לידיי ולגרום לו להידבק אלי יותר" (עמ'



41 לפרו' ש' 15-18).

במילים אחרות, הסכם שרותי הבניה הנטען ע"י הנתבעת, היה גם תלוי בקבלן משנה לעבודות עץ שהיתה אמורה להשיג, ולא הוכח לי כי היה קבלן משנה כזה ו/או מה רמת המחירים שלו, ו/או כי היה נותר בידי הנתבעת רווח כלשהו לאחר התשלום לקבלן המשנה ותשלום דמי הפיצול או ההיתר.
כל אלה החלישו לטעמי ממשקל טענת הנתבעת כי היה הסכם לשרותי בניה בנדון.

47. לנוכח כל הנ"ל, אני קובע כאמור כי הנתבעת לא הוכיחה כי נכרת הסכם לשרותי בניה כטענתה, בינה ובין התובעים, עובר לחתימת החוזה.
48. משכך הם פני הדברים, שבה ועולה השאלה האם הפרה הנתבעת את ההסכם (ובשאלה האם מדובר בהפרה יסודית אם לאו נעסוק במידת הצורך בנפרד), באי תשלום דמי פיצול או דמי היתר למינהל כהתחייבותה בסעיף 8(ג) לחוזה.
49. תשובה לשאלה האם הפרה הנתבעת את ההסכם, תלויה בשאלה האם החוזה דנן חייב תשלום דמי פיצול או דמי היתר למינהל.
50. על מנת להשיב לשאלה דלעיל יש לבחון תחילה האם החוזה דנן הוא חוזה למכירת חלק בלתי מסויים במקרקעין או שמא חוזה למכירת חלק מסויים במקרקעין.
51. בעוד אשר התובעים טוענים כי החוזה הוא למכירת חלק מסויים במקרקעין (מגרש בשטח של 530 מ"ר, שממוקם בהתאם להסכם שיתוף עליו חתמה הנתבעת עם שכניה למגרש ה"ה לדוז'ינסקי (הוגש וסומן ת/3) והתרשים ששורטט מכוחו (הוגש וסומן ת/4), טוען הנתבע כי הנכס שנמכר עפ"י החוזה היה בחלקים בלתי מסויימים במקרקעין. סבור גם הנתבע כי על אף הסכם השיתוף ותרשים השיתוף, התובעים רכשו זכויות במושע, בחלק בלתי מסויים במקרקעין, כשהסכם השיתוף בא להסדיר אך ורק את השימוש במקרקעין אך לא את הבעלויות בו (עמ' 33 לפרו' ש' 1-3), הגם שהסכם השיתוף נותן חזקה יחודית לתובעים בחלק מסויים במקרקעין (עמ' 33 לפרו' ש' 4-7).
52. עו"ד הלוי, שייצגה את התובעים בנדון במסגרת החוזה, ציינה בחקירתה הנגדית כי לטעמה מדובר בעיסקה בחלק מסויים במקרקעין (עמ' 14 לפרו' ש' 7).
ציינה גם עו"ד הלוי כי במכתבה למינהל, בו דיווחה על העיסקה, צירפה את חוזה המכר המפנה להסכם השיתוף, בצירוף הסכם השיתוף עצמו שצורף לחוזה. על כן, גם למינהל היה צריך להיות ברור כי מדובר במכירת חלק מסויים במקרקעין (ראה עמ' 14 לפרו' ש' 17; עמ' 19 לפרו' ש' 4-8).
לשאלת ביהמ"ש האם במכתביה למינהל הדגישה שמצויין שמדובר בעיסקה בחלק מסויים, ציינה "שלחתי את חוזה המכר בין הצדדים, והחוזה מפנה במפורש להסכם שיתוף המגדיר את החלק המסויים" (עמ' 14 לפרו' ש' 11-12).
53. כשנפנה לחוזה על מנת להבין האם מדובר במכירת חלק מסויים במקרקעין אם לאו, נראה כי לכאורה לשונו דו משמעית.
הנכס הוגדר בעמ' 1 לחוזה כך: "זכויות חכירה בקרקע ששטחה כ- 530 מ"ר ברח' שבזי, כרכור, המהווים 530/1015 חלקים בלתי מסויימים בחלקה...". היינו - לכאורה מדובר בחלק בלתי מסויים במקרקעין, כגירסת הנתבעים.
מאידך, ה"הואילים" הבאים לאחר הגדרת הנכס בעמ' הראשון לחוזה, מפנים להסכם השיתוף, ולחיובם של התובעים להסכם שיתוף זה, אשר אף נדרשו לחתום עליו. מכאן כי לכאורה מדובר במכירה של חלק (מגרש) מסויים בחלקה המדוברת, בשטח של 530 מ"ר, כמפורט בהסכם השיתוף ובתרשים מכוחו (ת/3, ת/4).
54. ראוי לציין גם כי עובר לחוזה, היו רשומות זכויות הנתבעת ולדוז'ינסקי, שכניה למגרש, בממ"י כזכויות במשותף ובחלקים בלתי מסויימים בחלקה, וזאת למרות הסכם השיתוף (ראה סעיפים 1-4 לבמ/1, תשובות המינהל לשאלותיה של ב"כ התובעים, שהוגשו כראייה בהסכמת הצדדים).
55. מעניין גם לציין כי ממ"י ראה בחוזה דנן, כמו גם במכירת הזכויות בנכס לאחר מכן ע"י התובעים לצד ג' (משפחת יהודה), כחוזה למכירת חלקים בלתי מסויימים במקרקעין, וזאת הגם שהסכם השיתוף לכאורה היה מונח בפניו (ראה תשובה 3 לבמ/1).
גם לדוז'נסקי מכרו את חלקתם לצד ג' (משפחת כסיף) עפ"י חוזה מיום 10.8.03, וגם עיסקה זו נרשמה ע"י המינהל כהעברת זכויות בחלק בלתי מסויים במקרקעין (תשובה 4 לבמ/1).
56. לנוכח כך, השאלה היא האם לאור החוזה דנן, טעה ממ"י כשראה בחוזה דנן הסכם למכירת חלקים בלתי מסויימים במקרקעין (העברת זכויות במושע), וזאת על אף הסכם השיתוף שלכאורה צורף לחוזה המכר דנן שהועבר



אליו, סמוך לאחר חתימתו?

57. תשובה לשאלה זו מצאתי בע.א. 269/74, מנחם בוקובזה נ' הממונה על המירשם, פד"י כט (1) 243, שעדיין לא נס ליחו.
בפס"ד זה ציין ביהמ"ש כדלקמן:

א. עפ"י סעיף 2 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עיסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".
ב. בהגבלות עפ"י הסכם, ואף הסכם שיתוף כמשתמע, רשאי אדם להגביל את החזקתו או שימושו במקרקעין.

ג. הגבלה מכח הסכם שיתוף, ודאי כזה שטרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין, אינה חלה כלפי כולי עלמא אלא אך ורק כלפי בעלי ההסכם.
ד. הסכם שיתוף יכול כאמור להגביל את זכות ההחזקה של אחד הבעלים במקרקעין. יחד עם זאת, הסכם שיתוף שטרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין אינו בגדר עיסקה במקרקעין כמשמעותה בסעיף 6 לחוק המקרקעין, המקנה זכות קניינית אלא הוא אך ורק בגדר חיוב אובליגטורי. היינו - במקום לנהל את המקרקעין המשותפים מסכימים הבעלים זה עם זה, ומתחייבים זה כלפי זה, שעל אף כל זכויותיהם הקנייניות הקבועות בחוק, ינהגו במקרקעין בדרך המוסכמת ביניהם: זה יחזיק חלק פלוני וזה יחזיק חלק פלמוני, וכיו"ב דברים הנדונים להסכמה הדדית ולויתורים הדדיים. יחד עם זאת, יהא אשר יהא ההסדר בין הבעלים המשותפים עפ"י הסכם השיתוף לעניין השימוש במקרקעין המשותפים, החזקתם וניהולם, הרי זכויותיהם הקנייניות בעינן עומדות ואינן נפגעות.
גם במקרה כזה, בו קיים הסכם שיתוף, הבעלות של כל אחד מהשותפים שכרתו ביניהם הסכם שיתוף מתפשטת, כמאז כן להבא, בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם, וזאת על אף חלוקת ההחזקה והשימוש הקבועים בהסכם השיתוף. לא בהסכם אובליגטורי יכולים שותפים לשנות טיבה או להפקיע קיומה של בעלותם במקרקעין המשותפים.
כשם שהבעלות מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין המשותפים ואינה מוגבלת לחלק מסויים בהם, כן מתפשטת זכות ההחזקה של כל אחד מהשותפים על כל אתר ואתר שבמקרקעין המשותפים, על אף הנאמר בהסכם השיתוף שאחד יחזיק רק בחלק פלוני.
השותף המחזיק בתוקף הסכם השיתוף בחלק פלוני, מחזיק בו לא רק מכח זכות הבעלות שלו עצמו אלא גם מכח זכות הבעלות של שותפו; והשותף המחזיק בתוקף הסכם השיתוף בחלק פלמוני, מחזיק בו אף הוא גם מכח זכות הבעלות של שותפו. לעניין ההחזקה, ידו של זה כידו של זה, ואין נפקא מינא שהשליטה הישירה במקרקעין אינה בידי המחזיק עצמו כי אם בידי שותפו המחזיק והשולט מטעמו.
משיג גבול, למשל, שיעלה על החלק המוחזק, בתוקף הסכם השיתוף, בידי שותף פלוני בלבד, יכול גם שותף פלמוני להשתמש נגדו בכל אותם הצעדים אשר החוק מעמיד לרשות המחזיק.
ה.לסיכום ייאמר כי הבלעדיות של ההחזקה בחלק מהמקרקעין הנובעת מבהסכם השיתוף, וודאי כזה שטרם נרשם, אינה תופסת אלא בין שני השותפים לבין עצמם, ואינה גורעת מזכויותיו הקנייניות של כל אחד מהם בכלל המקרקעין המשותפים.
58. לנוכח קביעות אלה של פסה"ד הנ"ל, במיוחד כשהסכם השיתוף טרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין, כמו במקרה דנן (ראה את ה"הואיל" השני בעמוד הראשון של החוזה), אין להסיק בהכרח מקיומו של הסכם שיתוף, על מכירת חלק מסויים במקרקעין. הסכם שיתוף שטרם נרשם כוחו יפה רק בין השותפים לו, היינו חיוב אובליגטורי, מבלי שהוא גורע מזכויות הבעלות של כל אחד ואחד מן השותפים, המתפשטת על כל אתר ואתר שבמקרקעין המסויימים.
על כן, לכאורה, יש לומר שגם חוזה מכר דוגמת החוזה דנן, אליו צורף הסכם שיתוף, לא שולל את שקבע המינהל וטוענת הנתבעת, שמדובר בהעברת חלק בלתי מסויים במקרקעין, כשזכות החזקה בו בין השותפים עצמם מוגבלת עפ"י הסכם השיתוף. בוודאי שמסקנה כזו מתחזקת בצורה משמעותית כשבחוזה עצמו, כמו במקרה דנן, נרשם ברורות כי מדובר במכר של חלקים בלתי מסויימים בחלקה (ראה הגדרת הנכס בעמ' 1 לחוזה, שצוטט גם לעיל).
59. משכך הם פני הדברים, יש לומר כי לו רצו הצדדים לחוזה דנן כי המכר יהיה בחלקים מסויימים דווקא, היה עליהם לעשות את הפעולות הבאות, שלא נעשו:

א. לרשום במפורש בחוזה, כי מדובר על מכירת חלקים מסויימים במקרקעין, תוך הגדרתם בצורה ברורה, ולא להסתפק בצירוף הסכם שיתוף, שאינו שולל כאמור מכירה של חלק בלתי מסויים בחלקה.





ב. לדווח לממ"י, "ברחל בתך הקטנה" כי מדובר בחוזה למכירת חלקים מסויימים במקרקעין ולא להסתפק (כפי שהעידה עו"ד הלוי כי עשתה - ראה סעיף 52 לעיל) בשליחת החוזה כשאליו מצורף הסכם השיתוף, שכאמור איני שולל כי מדובר בחוזה למכירת חלקים בלתי מסויימים במקרקעין.
ג. לפעול בצורה ברורה וחד משמעית מול המינהל על מנת לבצע עיסקת פיצול של החלקה, תוך מילוי כל דרישות המינהל לנדון, כפי שפורט בנוהל מינהל מקרקעי ישראל בנושא פיצול, שצורף לנ/6 (תצהירו המשלים של התובע).
60. כל זאת לא עשו הצדדים אלא כאמור, דיווחו על העיסקה כעיסקת מכר רגילה, בצירוף הסכם השיתוף, תוך שנתנו למינהל להבין (בצדק מבחינתו) כי מדובר בהעברת הזכויות הבלתי מסוימות של הנתבעת בחלקה, לתובעים. בדיוק כפי שהתבצעה לאחר מכן העברת הזכויות בחלקים בלתי מסויימים מהתובעים למשפחת יהודה, וכפי שהתבצעה לאחר מכן גם העברת הזכויות הבלתי מסויימים מלדוז'ינסקי לכסיף.
61. מעניין גם לציין כי בהעברת הזכויות שבין לדוז'ינסקי לכסיף, שגם התבצעה באמצעות עוה"ד הלוי (ראה עדותה עמ' 20 לפרו' ש' 18-19), דווח למינהל כי ההסכם הוא להעברת זכויות בחלק מסויים במקרקעין, וזאת בניגוד להסכמים האחרים שהומצאו למינהל בהעברות הקודמות אשר הגדירו את הנכס המועבר כחלק בלתי מסויים במקרקעין. לנוכח דיווח זה הודיע המינהל לעוה"ד הלוי כי לצורך העברה זו נדרשת עיסקת פיצול במגרש. על כך השיבה עו"ד הלוי (או עו"ד אחר ממשרדה) לממ"י כי "בעצם מדובר בהעברת זכויות במושע ולא אחר" (תשובה 23 לבמ/1).
ודוק - בעיסקת לדוז'ינסקי נרשם כנראה בחוזה המכר בצורה ברורה, בניגוד לעיסקה דנן, כי מדובר בעיסקה אודות חלק מסויים במקרקעין. לנוכח כך, ומשהתקבלה דרישת ממ"י לעיסקת פיצול, בחרה עו"ד הלוי לציין באוזני ממ"י כי גם עיסקה זו, שבין לדוז'ינסקי וכסיף היא העברה במושע (היינו בחלקים בלתי מסויימים) ולא של חלקים מסויימים במקרקעין. לנוכח הודעתה זו, בוצעה אכן העברת זכויות מלדוז'ינסקי לכסיף בחלקים בלתי מסויימים (ראה תשובה 4 לבמ/1).
עובדה זו מחזקת את מסקנתי כי על אף הסכם השיתוף, הרי החוזה דנן שיקף נאמנה את שהבין המינהל, וכפי שהבינו גם הנתבעים, כי מדובר בהעברת חלקים בלתי מסויימים במקרקעין.
62. לנוכח כל הנ"ל, אני קובע כי החוזה דנן היה חוזה להעברת חלקים בלתי מסוימים במקרקעין, כשהחזקה במקרקעין הוגבלה בין השותפים להם ע"י הסכם שיתוף.
63. לנוכח מסקנתנו זו, נבחן האם בנסיבות אלה של מכירת חלק בלתי מסויים במקרקעין, קמה חובת תשלום דמי היתר לממ"י בגין עיסקת פיצול?
64. ממ"י השיב לשאלה זו כדלקמן:

א. "ניתן להעביר זכויות בלתי מסויימים במקרקעין ללא תשלום דמי היתר בגין עיסקת פיצול, כאשר הזכויות המועברות הינן עפ"י חוזה החכירה המקורי ותנאיו. במקרה דנן, קיבולת הבניה המותרת עפ"י חוזה החכירה המקורי, הינו 160 מ"ר ביחידת דיור אחת. לפיכך, בכדי לנצל את קיבולת הבניה המותרת עפ"י תב"ע והעולה על הקיבולת המותרת עפ"י החוזה, יש לבצע עיסקת שינוי ניצול/שינוי יעוד/פיצול מגרש, לפי העניין, בהתאם לנוהלי המינהל והוראות חוזה החכירה. כל עוד לא התבצעה עיסקה מתאימה, הזכויות של כל הבעלים הינן זכויות במשותף במקרקעין, כאשר קיבולת הבניין הכוללת עפ"י החוזה הינה 160 מ"ר ביחידה אחת" (תשובה 7 לבמ/1).
ב. "כל בניה נוספת במקרקעין, מעבר לבניה המותרת בחוזה החכירה, אשר תתבקש ע"י מי מבעלי הזכויות במקרקעין, תחוייב בעריכת עיסקה מתאימה לרכישת זכויות הבניה הנוספות ותשלום דמי היתר. כך גם יחוד חלק מסויים בחלקה על שם מי מבעלי הזכויות במקרקעין, תחייב ביצוע עיסקת פיצול מגרש" (תשובה 21 לבמ/1).
65. במקרה דנן רצו התובעים לבנות יחידה נוספת על המקרקעין.

על כן ובהתאם לתשובות 6+7 לעיל בבמ/1, היו חייבים לבצע עיסקת פיצול.

ודוק - החובה לבצע עיסקת פיצול היא אך ורק אם התובעים מתכוונים לבנות על המקרקעין, ולא בכל מקרה אחר (מסקנה זו גם עולה מתשובות ממ"י לבא-כח הנתבעים נ/7).
במקרה כזה מטיל החוזה את תשלום דמי ההיתר בגין עיסקת הפיצול על הנתבעת.






אולם, במקרה דנן חזרו בהם התובעים מכוונתם לבנות על החלקה, אלא החליטו לבנות במקום אחר (ראה סעיף 6 לת/3).
משחזרו בהם התובעים מכוונתם לבנות על החלקה, ממילא גם לא היה צורך בביצוע עיסקת פיצול, וממילא גם לא קמה כל חובה לתשלום דמי היתר בגין עיסקת פיצול.
66. על מנת להבהיר את הדברים בצורה ברורה אציין כך:

א. החוזה אכן הטיל את חובת תשלום דמי ההיתר בגין עיסקת פיצול על הנתבעת (סעיף 8(ג) להסכם).

ב. במאי דברים אמורים? כשתקום חובה לתשלום דמי היתר כאמור.

ג. מתי תקום חובה לתשלום דמי היתר? אם יממשו התובעים את תוכניתם לבנות על החלקה. במקרה כזה, באופן אבסולוטי, בלי קשר להסכם בניה נטען כזה או אחר שנכרת בין התובעים ובין הנתבעת, החובה לתשלום דמי ההיתר חלה על הנתבעת.
ד. משהחליטו התובעים שלא לממש את תוכניתם לבנות על המגרש נשוא החוזה, לא קמה כל חובה לתשלום דמי היתר בגין עיסקת פיצול (שלא בוצעה ולא צריכה להתבצע בהעדר תוכנית לבנות) לממ"י.
ה. משלא קמה חובה לתשלום דמי היתר, הרי הנתבעת לא הפרה את החוזה באי תשלום דמי היתר נטענים.

67. לסיכום שאלה א', כפי שהוצגה בסעיף 9(א) לעיל, נאמר כך:

א. הנתבעת הפרה את החוזה הפרה יסודית, בכך שלא המציאה לידי התובעים או באת-כוחם, במועד תשלום היתרה החוזית (או לפחות סמוך לאחריו), את המסמכים הנדרשים בסעיף 6(ב) לחוזה (ראה סעיף 12(א) לעיל).
ב. הנתבעת לא הפרה את החוזה כלל באי תשלום דמי היתר למינהל.

במקרה דנן לא קמה כל חובה לתשלום דמי היתר בגין עיסקת פיצול לממ"י כאמור.

חיוב אישי של הנתבע.

68. כאמור, הנתבעת מבקשת לחייב את הנתבע בכל חיובי הנתבעת הנובעים מההפרה החוזית של החוזה, וזאת מהנימוקים המפורטים בסעיף 4 לעיל.
69. בסיכומיה ניסתה הנתבעת גם לטעון כי חיובו האישי של הנתבע נובע מנימוק נוסף כדלקמן - ברגע שקיבל את הכספים של התובעים בטרם היו בידיו כל האישורים הנדרשים, הפך נאמן על כספים אלה.
משלא שילם מתוך כספים אלה את דמי הפיצול או כל חוב אחר, בטרם העביר את היתרה לקופת החברה, מעל בנאמנותו כלפי התובעים, ולכן חייב באופן אישי לפצותם על נזקיהם בנדון.
בצדק טוענים הנתבעים בסיכומיהם כי טענה זו מהווה הרחבת חזית, שכן לא נטענה בכתבי הטענות, ובעצם נטענה לראשונה רק בסיכומים. על כן, מטעם זה בלבד יש לדחות טענה זו של התובעים.
לטעמי יש גם טעם נוסף לדחיה והוא כי, משהגענו למסקנה שלא קמה חובה לנתבעת לתשלום דמי היתר בגין עיסקת פיצול, לא הוכח לי ע"י התובעים כי נותר חוב כלשהו בגין העיסקה על הנתבעת שלא שילמה אותו. משכך, לא ניתן לדבר בכל מקרה על הפרת נאמנות של הנתבע כלפי התובעים.
70. כאמור, הנתבע מכחיש חבותו האישית, וטוען כי לכל אורך פעולותיו בנדון פעל כנציג הנתבעת, מבלי שקיבל על עצמו, לא במישרין ולא בעקיפין, לא בע"פ ולא בכתב, כל התחייבות אישית או כל ערבות אישית, ואף לא חתם באופן אישי על ההסכם.
71. הנתבע הסביר בחקירתו הנגדית את הקשר שבינו ובין הנתבעת כך:

א. הנתבעת הוקמה בשנים 1993 או 1994.

ב. בשנתיים הראשונות הוא לא ניהל את הנתבעת, אך לאחר מכן משנת 1996 עד אמצע 2004 הוא היה מנהל הנתבעת בפועל.





ג. הוא בעל זכות חתימה בחברה.

ד. הוא מעולם לא היה מנהל רשום בחברה, אלא אשתו, וגם לא בעל מניות בה, אלא פעל כנאמן של אשתו בנדון.

ה. יחד עם זאת, מציין הנתבע כי איננו מתחמק משום אחריות מפעולותיו כמנהל בפועל של החברה.

(ראה בנדון עדותו של הנתבע עמ' 29-31 לפרו').

72. יצויין כבר כעת כי הנתבע לא חתם כערב אישי להתחייבויות הנתבעת עפ"י החוזה. כשנשאלה עו"ד הלוי מדוע לא דאגה להחתים את הנתבע כערב אישי לחיוביה של הנתבעת עפ"י החוזה, השיבה: "... לא עשיתי את זה ולא ראיתי לנכון לעשות את זה. אם הייתי במצב היום הייתי חוזרת על מה שעשיתי שוב. מכיוון שעפ"י ההסכם היה כמעט מחצית התמורה, היתה אמורה להתקבל רק אחרי שכל האישורים בידיו של הקונה. כך שהכספים בעצם הובטחו באי העברתם" (עמ' 12 לפרו' ש' 14-17).
73. התובע, בחקירתו הנגדית, נשאל האם הוא יודע מה זו חברה בע"מ, והשיב: "לא. אני רואה גנדלר ואני מכיר את משה גנדלר... לא ידעתי על ההבדלים בין השניים. לא מכיר דברים כאלה, אני אדם תמים ונקי כפיים" (עמ' 24 לפרו' ש' 9-11).
לשאלה האם הסתכל אי פעם בלוגו של החוזה על מנת לראות שהמוכרת היא חברה בע"מ, והשיב: "אפילו עכשיו לא ראיתי את זה" (עמ' 24 לפרו' ש' 12-13).
נשאל הנתבע "ברחל בתך הקטנה" האם העדר ערבותו האישית של הנתבע לחיובי הנתבעת לא הטרידה אותו, והשיב: "סמכתי עליו ב- 100%. לא הייתי מודע שאני עושה עסקים עם חברה בע"מ. הייתי מודע לזה שאני יושב עם הנתבע ויש לו עסקים. לא זוכר שעלתה אפשרות שהעסק או השטח הוא בבעלות חברה. ישבתי עם התובע ואיתו עשיתי עסקים (עמ' 26 לפרו' שורות 28-30).
לשאלה האם עו"ד הלוי, באת-כוחו לחוזה, לא הסבירה לו שהשטח הוא בבעלות חברה, השיב: "לא שאני זוכר" (עמ' 27 לפרו' ש' 1).
74. כשאני בוחן את הדברים, המסקנה המתבקשת היא כי יש לדחות את טענת התובעים לחבות אישית של הנתבע בין אם מכח התחייבות אישית שנתן ובין אם מכח דוקטרינת הרמת מסך ההתאגדות.
75. לכל אורך הדרך ניסו התובעים להראות כי הנתבע נתן הבטחות אישיות ביחסיו מול התובע, או כי נתן לתובע להאמין כי ניתן לתת בו אמון באופן אישי.
דא עקא, שלא הוכח לי ע"י התובעים כי הנתבע אמר אמירות ברורות לתובע, להבדיל מפעולותיו כנציג הנתבעת, על-פיהן קיבל על עצמו התחייבות אישית למילוי חיובי הנתבעת עפ"י החוזה.
76. עצם העובדה כשלעצמה שהתובע נתן בנתבע אמון רב, אין בה בכדי להקים חיוב אישי של הנתבע, לחיוביה של הנתבעת עפ"י החוזה.
77. גם לא שוכנעתי כי הנתבע פעל בנדון שלא בתום לב.

הראייה - מעבר לאיחור בהמצאת המסמכים, כמפורט לעיל, לא הותירה הנתבעת כל חוב בנדון הנובע מהחוזה. לא הוכח לי חוב כזה (מעבר לטענת דמי הפיצול שנטענה ונדחתה כאמור).
גם את תשלום מס המכירה, שהיה קיים בעת תשלום יתרת התמורה החוזית, דאגה הנתבעת כטענתה לשלם זמן קצר לאחר מכן, ולא הוכח לי אחרת ע"י התובעים.
שוכנעתי כי את כל הפעולות בנדון ביצע הנתבע בשם הנתבעת, בתום לב, מבלי שהוכח לי ע"י התובעים כי התכוון ליטול על עצמו חבות אישית כלשהי.
78. גם עולה מעדותה של עו"ד הלוי המצויינת בסעיף 72 לעיל, כי כל רעיון החבות האישית למעשה נולד משנודע לה על כי התובע שילם את יתרת התמורה החוזית באופן שלא נותר לה "נשק" כלפי הנתבעת. זו גם הסיבה שבחרה שלא להחתים את הנתבע מלכתחילה על ערבות אישית, כאמור לעיל.
79. גם לא שוכנעתי מגירסת התובע שלא ידע כי הוא חותם מול חברה בע"מ. התובע הוא רופא במקצועו, וככזה יש להניח שיודע להבחין בין אדם פרטי לבין חברה בע"מ. בכל מקרה, הוא היה מיוצג בחוזה ע"י עו"ד הלוי, שבוודאי יודעת את ההבדלים בין השניים, ובמודע לא החתימה את הנתבע על ערבות אישית, שכן סמכה על מועד תשלום יתרת



התמורה החוזית (כ"נשק" להבטחת כל חוב אפשרי).

משבחר התובע על דעת עצמו להקדים ולשלם את יתרת התמורה החוזית, מבלי לדאוג ולקבל את כל האישורים ו/או המסמכים המגיעים לו עפ"י החוזה מהנתבעת במועדים הנקובים בחוזה, יש לו להלין בראש וראשונה על עצמו ולא לנסות ולהטיל בנדון חבות אישית כלשהי על הנתבע.
80. גם לא מצאתי לנכון להרים את מסך ההתאגדות של הנתבעת, שכן לא התקיימו בנדון הנסיבות המצדיקות הרמת מסך כאמור בסעיף 6 לחוק החברות, התשנ"ט-1999.
גם לא היה בכך בכדי להואיל ולחייב את הנתבע, שכן הרמת המסך מייחסת את החוב של החברה לבעל מניה בה, והנתבע כאמור איננו בעל מניות בנתבעת.
81. לאור כל הנ"ל, ובמענה לשאלה השניה שהצגנו בסעיף 9(ב) לעיל, אני דוחה את טענת התובעים לחיובו האישי של הנתבע, כל חיובי הנתבעת הנובעים מהחוזה.
ההצהרה המבוקשת בעניין דמי היתר בגין עיסקת פיצול.

82. כאמור, ולנוכח מסקנתנו לעיל, התובעים אינם זכאים להצהרה כי על הנתבעת החובה לשלם דמי פיצול בגין עיסקת המכר בינה ובין התובעים.
זאת תשובתנו לשאלה שהצגנו בסעיף 9(ג) לעיל.

נזקי התובעת.

83. השאלה הרביעית והאחרונה שנותרה לבירור היא - האם הנתבעים הוכיחו את נזקיהם הכספיים המיוחדים הנטענים, או שמא זכאים הם, לנוכח הפרות החוזה היסודיות של הנתבע, אך ורק לפיצוי המוסכם (ראה סעיף 9(ד) לעיל).
84. התובעת טוענת בכתב התביעה כי בגין ההפרות היסודיות של החוזה ע"י הנתבעת, היא זכאית לקבל ממנה פיצוי בגין נזקיה המיוחדים הנובעים מהפרת החוזה, ולחילופין את הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה.
85. יצויין כי הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה למקרה של הפרה יסודית, אף ללא הוכחת נזק, עומד על סך של 10% מהתמורה, קרי - סך של 7,600 דולר (סעיף 16(ב) לחוזה).
86. בתצהיר עדותו הראשית (ת/3) טוענים התובעים לנזקים כדלקמן:

א. עקב האיחור במסירת האישורים ע"י הנתבעת, נרשמו הזכויות בנכס על שמם רק ביום 6.5.02.

כל אותה תקופה הם נאלצו להמשיך ולשכור דירה, וזאת עד לתום בניית ביתם במצפה-הילה. העיכוב בבניה, הנובע מהעיכוב ברישום הזכויות על שמם, היה לאורך תקופה של כ- 12 חודשים. התובעים נאלצו לשלם לחודש דמי שכירות בשיעור של 750 דולר, ועל כן הנזק בנדון הוא בשיעור של 9,000 דולר (הנתבע צירף העתק חוזה שכירות שחתם ביום 8.6.01 עם מר גדעון דרורי במצפה-הילה, לתקופה שמיום 1.9.01 ועד 1.9.02, בשיעור של 750 דולר לחודש).
ב. עקב העיכוב במסירת האישורים ע"י הנתבעת שגרם לעיכוב ברישום הנכס על שמם, נאלצו הם, התובעים, להציע את הנכס למכירה במחיר מופחת. מעבר לכך, בתקופת העיכוב גם ירדו מחירי המקרקעין בשיעור של כ- 5-10 אחוזים. בסופו של דבר, הם מכרו את המגרש במחיר של 75,000 דולר. בנדון מעריכים התובעים את ירידת ערך המגרש כתוצאה מכל הנ"ל בשיעור של 10% מסכום מכירת המגרש על ידם, ובסך של 7,500 דולר.
87. הנתבעים דוחים טענות נזק אלה של התובעים בין היתר בנימוק של העדר הוכחה מספקת.

88. דעתי בנדון כדעת הנתבעים, ואסביר את דבריי.

89. נתחיל דווקא בטענת התובעים כי נאלצו למכור את המגרש במחיר הנמוך ממחיר השוק, בין היתר עקב העיכוב ברישום הזכויות בנכס על שמם, שהבריח קונים פוטנציאלים. בנדון כאמור מפנים התובעים לחילופי המכתבים שצורפו לת/3 בין עו"ד הלוי לב"כ קונים פוטנציאלים.
דא עקא, שלא ראיתי בחילופי מכתבים אלה כל מחיר נקוב של הנכס, הנדרש מצד התובעים, ו/או רישום המלמד כי ניתנה הנחה כלשהי לקונים פוטנציאלים אלה, עקב העיכוב ברישום הנכס על שמם.
לו רצו התובעים להוכיח כי דרשו בעבור המגרש מחיר מופחת מקונים פוטנציאלים, היו יכולים להביא את אותם קונים, או את באי-כוחם, עימם היו בקשר, לעדות בנדון, אך הם לא עשו כן.





מחדל זה פועל לחובתם גירסתם מכח הכלל המצויין בסעיף 29(ג) לעיל.

לא זאת אף זאת, לא הוכח לי כי מחיר מכירת המגרש ע"י התובעים, בשיעור של 75,000 דולר, היה נמוך ממחיר השוק באותה עת.
הוכחה נאותה של טענה זו היתה צריכה להיעשות באמצעות צירוף חוו"ד שמאי מקרקעין, אולם חוו"ד כזו לא הוגשה.

90. גם לא הוכח לי כנדרש ע"י התובעים כי העיכוב במסירת המסמכים, אשר הוביל לכאורה לעיכוב ברישום הזכויות על שם התובעים, גרמו לתובעים עיכוב בבנייתם, באופן שנאלצו להתחילה מאוחר יותר, ועקב כך לשכור דירה לתקופת התמשכות הבניה הנובעת מהעיכוב.
התובעים לא הוכיחו לי מתי רכשו את המגרש במצפה-הילה, מתי הגישו את הבקשה להיתר ומתי התחילו בבנייתם בפועל. מבלעדי נתונים אלה לא ניתן להוכיח ו/או לשכנע כי העיכוב בהתחלת הבניה נובע ממחדל כזה או אחר של הנתבעת.
זאת ועוד - כפי שעולה מהחומר שלפני, התובע התלבט אם לבנות על המגרש הנדון, ורק בחודש נובמבר 2001 (סמוך לפני שליחת מכתבה הראשון של עו"ד הלוי לעו"ד פודורובסקי מיום 18.11.01 להמצאת המסמכים המבוקשים) קיבל את ההחלטה לא לבנות. זו היתה למעשה נקודת הזמן שבה נודע לראשונה לעו"ד הלוי כי התובע שילם לנתבעת את יתרת התמורה החוזית כמפורט בהרחבה לעיל. זו גם היתה נקודת הזמן הראשונה בו החלה עו"ד הלוי לדרוש בכתב מעו"ד פודורובסקי את האישורים הנדרשים להשלמת העברת הזכויות על שם התובעים, שהסתיימה כחצי שנה לאחר מכן.
עיון בחוזה השכירות שצירפו התובעים להוכחת דמי השכירות הנטענים, כמפורט לעיל, נחתם בחודש יוני 2001 (טרם החליטו סופית שלא לבנות במגרש הנדון), והיה לתקופה שמיום 1.9.01 ועד ליום 1.9.02 (שאף הוארכה לאחר מכן, כרשום בעמ' האחרון של חוזה שכירות זה, עד ליום 31.12.03). מכאן כי תחילת השכירות היתה עוד טרם החליטו אם לבנות אם לאו במגרש הנדון. על כן, קשה לי לקבל את טענת התובעים כי הסכם זה מלמד דווקא על שכירות ארוכה יותר הנובעת מהעיכוב במסירת המסמכים.
במילים אחרות - גם נזק מיוחד זה לא הוכח לי.

91. בהעדר הוכחת נזק כספי מיוחד, זכאים התובעים לכאורה לקבל מהנתבעת, בגין ההפרות היסודיות של החוזה, אך ורק את הפיצוי המוסכם בשיעור של 7,600 דולר כמפורט בסעיף 16(ב) לחוזה, שהזכאות שלו כאמור היא אף ללא הוכחת נזק.
סכום פיצוי מוסכם זה גם סביר בנסיבות העניין, ואיננו בבחינת "ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה" (סעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות).
סבורני כי סכום פיצוי זה גם יהיה פיצוי הולם, מעבר להיותו מוסכם, לכל נזק כספי מיוחד אפשרי של התובעים הנובע מההפרה, ככל שהיה כזה (וכאמור נזק כזה לא הוכח לי במידה מספקת).
92. כאמור, הפיצוי המוסכם הוא בערכים דולרים בשיעור של 7,600 דולר, שישולמו בערכם בשקלים חדשים.

93. התביעה המקורית הוגשה ביום 8.12.03, ועל כן לטעמי זהו המועד הקבוע לשערוך.

השער היציג של הדולר במועד זה עמד על סך של 4.435.

על כן, סך פיצוי של 7,600 דולר לאותו מועד, הינו שווה ערך ל- 33,706 ₪.

סכום פיצוי זה על הנתבעת לשלם לתובע בצירוף שערוך כפי שאקבע להלן.

סוף דבר.

94. דין התביעה נגד הנתבע 2 להידחות.

95. דין התביעה להצהרה, כי על הנתבעת 1 מוטלת החובה לתשלום דמי פיצול למינהל מקרקעי ישראל בגין עיסקת המכר הנדונה עם התובעים, להידחות.
96. הנתבעת 1 הפרה את החוזה הפרה יסודית, כמפורט לעיל.






97.בנסיבות אלה, התובעים זכאים לקבל מהנתבעת 1 את סכום הפיצוי המוסכם עפ"י החוזה בערכו בשקלים חדשים, בשיעור של 33,706 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום הגשת התביעה המקורית בתאריך 8.12.03 ועד ליום התשלום המלא בפועל.
סכום זה אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעים.

98. היות והתביעה התקבלה בחלקה נגד הנתבעת 1, אך נדחתה במלואה נגד הנתבע 2, איני עושה צו להוצאות.

99. המזכירות תשלח עותק פסה"ד לב"כ הצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה לפי כתובת משרדיהם.

ניתן היום י"ב בסיון, תשס"ז (29/05/2007) בהעדר הצדדים.


 


פסיקה נוספת בנושא הרמת מסך : 950 949 948 947 946 945 944 943 942 941 940

פסיקה נוספת בלשון הרע : 1000 999 998 997 996 995 994 993 992 991 990

עורך דין - אינדקס חוקים - לשירות עורכי דין ולשירות הציבור


חוק איסור לשון הרע , התשכ"ה-1965

חוק הגנת הפרטיות , התשמ"א-1981

חוק עוולות מסחריות, התשנ"ט-1999

חוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981

חוק הערבות , התשכ"ז-1967

חוק השכירות והשאילה , התשל"א-1971

חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967

חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט 1979

חוק הרשויות המקומיות (בחירות), התשכ"ה-19651

חוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969

חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958

חוק התקשורת (בזק ושידורים) (תיקון מס' 40), התשס"ח–2008

חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו

 

שון

עורך דין הוצאה לפועל עורך דין זכויות יוצרים עורך דין קניין רוחני עורך דין מקרקעין עורך דין נדל"ן עורכי דין הוצאה לפועל עורך דין גבייה עורך דין מיסים עורך דין מסים עורך דין דיני

 עבודה עורך דין ליטיגציה עורך דין פטנטים עורך דין סימני מסחר עורך דין מסחרי עורך דין חוזים עורך דין עתירות עורך דין מנהלי עורך דין ציבורי עו"ד עורך דין פלילי עורך דין בינלאומי עורך דין יוזמות עורך דין כלכלי עורך דין השקעות עורך דין תקשורת עורך דין בית משפט עורכי דין בתי משפט עורך דין נזיקיןעו"ד עורך דין רשלנות עורך דין תאונות דרכים עורך דין צווארן לבן עורך דין עסקאות עורך דין ארנונה עורך דין שיקים עורך דין ימאות עורך דין מושבים עורך דין חקלאות עורך דין תיירות עורך דין עובדים זרים עורך עו"עו"ד עו"ד ד דין היי טק עורכי דין אינטרנט עורך דין צווים זמניים עורכי דין צו זמני עורך דין עוולות מסחריות עורך דין לשון הרע עורך דין בג"צ עו"ד עורכי דין תכנון ובניה עורך דין הנפקות עורך דין משפחה עורכי דין גירושין עורך דין מזונות בתי משפט התנגדות חקירת יכולת איחוד תיקים עו"ד חובות גבייה גביה ערעור מחוזי ספר חוק סעיף סעיפים תקנה תקנות מדינה חבר כנסת שר ממשלה ראש שיער שרים עיתון עיתונות עיתוניםעו"ד מחר מכר עורך דין גירושין עורך דין עובדים זרים עורך דין הסכמים טפסים הוספת אתר רישום אתר עורך דין ליקויי בניה עורך דין קבלן אינדקס אתרים מחשבונים עו"ד משכנתא ביטוח לאומי תביעה בלעדיות עורך דין זכויות האדם עורך דין ביטוח

עובדות:
התובעת נקטה בהליכי תביעה בגין הפרת זכויות יוצרים בתוכנות מתוצרתה כאשר הנתבעים, ללא הרשאה, העתיקו והפיצו עותקים של תוכנות התובעת MS-DOS בגרסאות שונות, ו- WINDOWS בגרסאות שונות. כמו כן התובעת טענה כי הנתבעים סיפקו לרוכשי התוכנה רשיון מזויף של התוכנות ולא צורפו דיסקטים מקוריים של התוכנות וספרות עזר מקורית של התובעת.
הנתבעים טענו כי שיווקו את התוכנות של התובעת על פי רשיון שנרכש בתמורה מלאה ממפיצים מורשים של התובעת, והכחישו כי הרשיונות היו מזויפים. לחלופין טענו הנתבעים כי הרשיונות נחזים להיות מקוריים, בהיותם דומים לרשיונות שמפיצה התובעת, והם נקנו על ידי הנתבעים מחברת מ.צ.מ. (כ- 200 רשיונות) בתום לב, ובתנאי תקנת השוק.

בית המשפט מצא כי:
1. העדויות והראיות מעידות כי הרשיונות נרכשו על ידי הנתבעת בדרך מפוקפקת, שהיתה ברורה לכל הצדדים, וכי כל הצדדים לעיסקה היו ערים להיותם של הרשיונות פיקטיביים ובכל זאת בחרו ``לעצום עיניים``.

2. הרשיונות שנתפסו אצל הנתבעת היו מסוגים שאינם מופצים כלל על ידי התובעת והם שונים בצורתם ובתוכנם מן הרשיונות המקוריים.

3. ללא כל קשר לכך שהרשיונות מזויפים, עצם הפעולה של העתקת תוכנות התובעת בידי הנתבעת, ושיווק התוכנות המועתקות ללקוחות הנתבעת, מהווה הפרת זכות היוצרים של התובעת בתוכנות.
 
4. ``תקנת השוק`` אינה חלה על נכס המפר זכות יוצרים. לו היתה תקנת השוק חלה המשמעות כי אדם שרכש מוצרים המפרים פטנט, מדגם או זכות יוצרים, יוכל להמשיך ולהפיצם לאחרים, מכח ``תקנת השוק``. אך זה בפירוש אינו מצב דברים מבחינה משפטית.

5. אדם שרכש מוצר המפר זכות יוצרים, איננו יכול להמשיך ולהחזיק בו מכח ``תקנת השוק``, כיוון שבעל זכות היוצרים רשאי ליטול ממנו את הנכס המפר, אשר נחשב על פי הדין כרכושו של בעל זכות היוצרים
.בית-המשפט העליון פסק -א. (1) בשותפות המתייחסת למכלול נכסים, זכויות וחובות, אין שותף רשאי לדרוש חלוקת נכס אחד בלבד, אלא הוא רשאי לדרוש לפרק את השותפות ולקבל חלקו ביתרת הרכוש ארי תשלום חובות השותפות.(2) אין לחלק נכס אחד מתוך מכלול השותפות.(3) בחשבון הרכוש המשותף של בני-זוג, יובאו גם חובות כלליים ולאו דוקא הקשורים לנכס מסויים.(4) במקרה של שותפות כללית בנכסים אין לדרוש מאת אחד מבני-הזוג יותר מאשר להוכיח כי הוא חייב כספים ומהו סכום החוב, ואין לדרוש ממנו הוכחה מה מקור החוב.ב. (1) כפועל יוצא מהחזקה בדבר שותפות כללית בנכסים, קיימת חזקה בדבר אחריות משותפת לחובות שנעשו בדרך הרגילה על-ידי אחד מבני-הזוג בתקופת קיומה של השותפות.(2) כשנוצר קרע בין בני-הזוג, וכתוצאה מזה חדל להתקיים המצב של שיתוף והחזקה על רכוש משותף נסתרת, משתנה המצב גם לגבי החובות הנעשים מאז ואילך על-ידי כל אחד מבני-הזוג

 

הפוך לעמוד הבית

הוסף למועדפים

אינדקס טפסים ופסקי דין

צור קשר

פנייה במייל

מעורבות חברתית

שכר טירחה מינימלי

                              

גיורא מאור עפולה אלכס כהן תל אביב איתן עורכי דין תאונות דרכים פיצוי נזיקין נזקי גוף פיצויים

עורך דין הוצאה לפועל עורך דין זכויות יוצרים עורך דין קניין רוחני עורך דין מקרקעין עורך דין נדל"ן עורכי דין הוצאה לפועל עורך דין גבייה עורך דין מיסים עורך דין מסים עורך דין דיני

כמות מבקרים באתר :

Hit Counter

kurislaw עורך דין

עורך דין זכויות יוצרים עורך דין הוצאה לפועל עורך דין עורך דין לוחמני

 

ין ביעורך דין מיסים עורך דין זכויות יוצרים עורכי דין גבייה עורכי דין הוצאה לפועל עורכי דין מזונות עורכי דין תאונות דרכים עורכי דין משרד עריכת די

דף הבית | קישורים | קריירה| מפת האתר
עורכי דין נוספים | English | עורכי הדין | צור קשר
קישורים שימושיים-    | ChefMoz | MusicMoz  | Open-Site |  אינדקס חוקים
Copyright © 2004 NOAM KURIS Law Offices and Mediation. All rights reserved.