|
מאמרי משפט
דיני חוזים ב'
1.
התובע עומד בפני בעיה כי אין בידו מסמך בכתב להוכיח את טענתו, ולכן
לכאורה הוא אינו עומד בדרישת סעיף 80 רישא. אפשר להתגבר על בעיה זו
בטענה שהלקוח מודה שהיה חוזה, וכל טענתו שהחוזה היה על סכום של
3,000 ש"ח ולא 10,000 ש"ח. הבעיה שמתעוררת עתה היא - האם אפשר לקחת
חלק מההודאה של הנתבע ולהשתמש בה, ז"א - לקחת את העובדה שיש חוזה
ולהשתמש בה, ולהתעלם מכך שזה חוזה של 3,000 ש"ח. דעת הרוב
בפ"ד חלבי - מאפשרת לעשות זאת, בניגוד לדעת המיעוט
של השופט חיים כהן.
2.
אפשרות נוספת להתגבר על כך שאין מסמך כתוב: סעיף 82. סעיף
זה מדבר על חריג מיוחד (ג) שלפיו, אם המסמך אבד וביהמ"ש השתכנע
שהוא אבד ללא כוונת זדון מצד התובע, אז הוא מאפשר לתובע להוכיח זאת
באמצעות עדים בע"פ.
3.
אפשרות שלישית היא שבכלל אין בעיה עם סעיף 80 רישא וזאת משום שסעיף
זה עוסק במצב שבו, בגלל נוהג הצדדים, היו צריכים לעשות הסכם בכתב,
אבל כאן אין כלל מצב כזה היות וכאן הם עשו הסכם והוא אבד ולכן כאן
יחול כלל הראיה - יש להעיד שהיה מסמך בכתב.
במשך הזמן התפתחו בפסיקה חריגים לסעיף 80,בעיקר לסייפא שלו:
פ"ד דוידזון נ' חברת בוני חיפה
- דוידזון קנה מחברה קבלנית שתי דירות והוא שילם סכום מסויים על
החשבון. לטענת החברה - אחרי שלושה חודשים הוא נפגש עם מנהל החברה
ברחוב ואמר לו שהואחוזר בו מהעסקה וביקש ממנו לבטל את החוזה. המנהל
הסכים. החברה טוענת שהוא ביטל והוא טוען שלא. ביהמ"ש המחוזי קבע
שהחוזה בוטל וביהמ"ש העליון משיב: באים בפניי שלושה עדים ומנסים
להעיד בע"פ שהחוזה הכתוב שמוצג בפני ביהמ"ש בוטל וזה מנוגד לסעיף
80 סיפא, ובכל זאת בימ"ש מחוזי מקבל את העדות "הוא הכניס את העדים
בחזרה בדלת האחורית" והנימוק של המחוזי לכך הוא - נכון שזו עדות
בע"פ כנגד מסמך בכתב ולכן היא פסולה, אבל - יש כאן הודאה של הנתבע,
והודאה כזו יכולה לבוא במקום מסמך בכתב. החידוש הוא שעד פ"ד זה
סברנו שהודאה היא רק בין כותלי ביהמ"ש וכאן אומר ביהמ"ש המחוזי שגם
הודאה שנעשתה מחוץ לכותלי ביהמ"ש (ברחוב) נחשבת להודאה ולכן היא
מתגברת על העדר מסמך כתוב. ביהמ"ש העליון מגיע לאותה תוצאה אך
נימוקו שונה - השופט לנדוי מנמק את פסק דינו באופן הבא -
בניגוד לבימ"ש מחוזי שקבע שיש בעיה עם סעיף 80 סייפא היות והוא חל
רק ביחס לדברים שקרו במשך כריתת החוזה או לפני כריתתו, החריג שקבע
השופט לנדוי הוא - סעיף 80 סייפא אינו חל כאשר העדות בע"פ מתייחסת
לדברים שקרו לאחר כריתת החוזה. נימוקיו:
1.
השופט לנדוי פנה למקור ההיסטורי של החוק: המחוקק העותומני, שחוקק
את סעיף 80 שאב את הרעיון מה "סיביל קוד" הצרפתי ושם יש סעיף שכמעט
מקביל לסעיף 80, אך ההבדל הוא ששם אומר הסעיף במפורש, שהוא מתייחס
לעדויות ביחס לדברים שקרו לפני הכריתה, בזמן הכריתה ו- אחרי
הכריתה, לכן אם המחוקק השמיט את התוספת של - "אחרי הכריתה", הדבר
נעשה במכוון ויש לתת לכך משמעות.
2.
משפט השוואתי - לנדוי פנה לשיטות משפט אחרות, השוואתיות וראה שגם
במשפט האנגלי היינו מגיעים לאותה תוצאה.
3.
נימוק מהותי ענייני והוא החשוב ביותר - "אותו הבדל בין טענות על מה
שנאמר לפני עריכת המסמך ובזמן עריכתו, ובין מה שנאמר אחרי עריכתו,
אינו הבדל בתחום הכרונולוגי בלבד, אלא הוא מבטא הבחנה יסודית יותר,
כבר העיר בימ"ש זה בע"א 65/49, שיש להחמיר יותר בדרישה להוכחה בכתב
נגד מסמך, לפי החלק השני של סעיף 80, מאשר בדרישת החלק הראשון
להוכחתם המקורית של עסקאות ידועות ע"י מסמך. הטעם לדבר הוא שכאשר
הצדדים העלו את ההסכם שביניהם על הכתב, יש להניח שבכך באו לסכם כל
מו"מ שהתנהל ביניהם בע"פ קודם לעריכת המסמך, ולמצות בכתב כל מה
שהוסכם ביניהם" - השופט לנדוי אומר שכל הרעיון שלא מאפשרים
להביא עדות בע"פ כנגד מסמך בכתב זה בשל ההנחה שכל מה שהוחלט בע"פ,
סוכם בכתב בחוזה, אך זה לא רלוונטי לומר זאת על דברים שקרו לאחר
כריתת החוזה ולכן אין להחיל את סעיף 80 סייפא על דברים שקרו לאחר
הכריתה, כי הם לא יוכלו לבוא לידי ביטוי בחוזה שכן החוזה כבר נחתם.
השופט חשין מגיע לאותה תוצאה אך בנימוק שונה, על יסוד
ההנמקה של בימ"ש מחוזי - שההודאה היא גם הודאה מחוץ לכותלי ביהמ"ש,
אך הוא אומר דבר נוסף - יכול להיות שביטול ההסכם, אי אפשר להוכיחו
באמצעות עדות בע"פ, לא בגלל הכלל של סעיף 80 סייפא אלא בגלל הכלל
של הריישא שלו, כלומר - אולי ביטול עסקה במקרקעין, גם היא עסקה
במקרקעין היות ואם ראובן מוכר לשמעון קרקע, עסקה זו טעונה מסמך
בכתב, ואם הצדדים מבטלים את החוזה מתוך הסכמה ולא בשל פגם או הפרה,
הסכם מאוחר בין הצדדים, שמבטל הסכם קודם, גם זו עסקה במקרקעין,
עסקה חדשה שבה הקרקע עוברת שוב מהקונה למוכר, ולכן גם כאן קיימת
דרישת הכתב. חשין מעורר את השאלה - האם ביטול עסקה במקרקעין, שנעשה
בהסכמה - גם היא עסקה במקרקעין, והוא משאיר זאת בצריך עיון ולא
קובע לגביה הלכה מחייבת.
פ"ד כורי נ' כורי
- הפקיעו קרקע מאדון כורי ולכן הוא היה זכאי לקבל פיצויים
מהרשויות. הייתה סחבת ולא שילמו לו. כלתו פנתה אליו בהצעה שייתן לה
שטר חיוב, כאילו הוא חייב לה כספים ועל סמך זה שהיא נושה שלו והוא
נושה של הרשויות, היא תפנה אליהם ישירות היות והיא טובה ממנו
ב"לנדנד" לרשויות. כורי עשה כדבריה ונתן לה שטר חיוב בסך 7,000
לירות ובמקום שהיא תתייצב ברשויות, היא התייצבה בבימ"ש ותבעה מכורי
את הכסף [פקודת השטרות היא אנגלית והיא נשארה באותו נוסח על פיה
–
על מנת ששטר יהיה תקף הוא צריך להיות בכתב, צריכה להתבצע מסירה
וצריכה להיות תמורה]. טענתו הראשונה של העו"ד של כורי הייתה שלא
הייתה תמורה ולכן השטר פסול, אך תוך כדי המשפט הבין העו"ד שטענה זו
לא תועיל לו, היות ועל השטר היה כתוב - "תמורה קיבלתי במזומנים"
ולכן הוא שינה את כתב ההגנה וטען שמסירת השטר לא הייתה לצורך העברת
הקניין בשטר אלא למטרה מיוחדת (לשטר ללא מסירה אין תוקף היות וצריך
למסור אותו, לדוגמא - אדם מחזיק שטר על 150 ש"ח, מישהו עומד לידו
והוא מבקש ממנו להחזיק לו לרגע את השטר כדי שהוא יוכל לשרוך את
הנעל - זו אינה מסירה). העו"ד של כורי טען את הטענה הזו היות
ובמהלך המשפט הוא קרא את פה"ד שניתן בעניין דוידזון נ' בוני חיפה
והוא למד כי הכלל של סעיף 80 סייפא שאומר שאי אפשר להביא עדות
בע"פ, לא חל על דברים שקרו לאחר כריתת החוזה = אחרי עשיית השטר,
והמסירה נעשתה לאחר עשיית השטר, כלומר - יש אפשרות להביא עדים בע"פ
כנגד המסמך בכתב במקרה הזה. ביהמ"ש לא איפשר זאת בטענה שמסירת השטר
אינה מאוחרת לכריתת החוזה אלא היא חלק ממרכיבי העסקה ולכן לא חל
כאן הכלל. תוך כדי זה מצביע ביהמ"ש על החריג הבא - עפ"י
סעיף 80 סייפא - אי אפשר להביא עדויות בע"פ כדי לסתור את תוכן
המסמך הכתוב, אבל אפשר להביא עדויות בע"פ כנגד התביעה. ההבדל -אם
כתוב במסמך 500 ואני אומר 400 - זה ניסיון לסתור את תוכן המסמך
הכתוב, אך אם כתוב שאני חייב כסף ואני צריך לשלמו ב- 1/2 ואני בא
לביהמ"ש וטוען שמה שכתוב במסמך נכון אבל - שילמתי את הכסף, זו טענה
כנגד התביעה ולא כנגד המסמך הכתוב ולכן זה אפשרי כלומר - עדות בע"פ
כנגד המסמך - אסורה, אך כנגד התביעה - מותרת. יש חפיפה רבה וכמעט
מוחלטת בין שני החריגים היות ובד"כ טענה כנגד התביעה תתייחס לדברים
שקרו לאחר כריתת החוזה.
פ"ד בן ציון נ' אזולאי - קובע שלושה חריגים נוספים
לסעיף 80 סייפא - בן ציון רצה לרכוש דירה מאזולאי ונעשתה עסקה.
אזולאי רצה לחזור בו מהעסקה ובין השאר טען שמאחר ולא רק הוא מבעלי
הדירה והחוזה מותנה בתנאי מתלה והוא - הסכמת גב' בתיה מלמד, יש
לשאול גם אותה. טענה נוספת היא טענת תרמית - הסכום שנרשם לא היה
הסכום האמיתי והוא נרשם כדי להונות את רשויות המס. שלושת
החריגים שקבע ביהמ"ש:
1. חריג זה נוגע לתנאי מתלה - סעיף 27 לחוק החוזים:
(א)
"חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן - תנאי מתלה) או שיחדל
בהתקיים תנאי (להלן - תנאי מפסיק)".
(ב)
"חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון עפ"י חיקוק, חזקה שקבלת
ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה".
(ג)
"חוזה שהיה מותנה בתנאי מתלה, זכאי כל צד לסעדים לשם מניעת הפרתו,
אף לפני שנתקיים התנאי".
דוגמא לתנאי מתלה בחוזה בניה: ראובן, בעל מגרש מזמין את שמעון,
קבלן שיבנה לו בית. החוזה שנכרת ביניהם מפורט וכולל הכל, אך יש בו
את סעיף התנאי המתלה שאומר שהחוזה ייכנס לתוקפו אם תוך שלושה
חודשים יקבל שמעון היתר בניה. אם לא, אין חוזה. תנאי זה אינו חלק
מהעסקה, הוא כאילו תנאי חיצוני שמתלה את תוקף החוזה כולו באיזשהו
אירוע, או בקבלת אישור כלשהו ואפשר לכלול את התנאי בתוך החוזה
אפילו שהוא לא נוגע לתוכנו. תנאי כזה אפשר להוכיח גם באמצעות עדים
בע"פ ואין צורך במסמך כתוב. לכאורה זה תמוה שכן במהלך המו"מ יש
לדון בתנאי, ואם דנו בו אז מדוע לא כתבו אותו בחוזה, אך ביהמ"ש
אומר שהוא לא חלק אינטגרל, אלא תנאי שעומד מחוץ לחוזה ומתנה את
תוקף החוזה כולו ולכן יכול להיות שהצדדים הסכימו על כך בנפרד.
2. חריג נוסף נוגע לתרמית או פגם בכריתה - ביהמ"ש מנמק שתרמית אפשר
להוכיח בע"פ היות ואין זו דרכם של רמאים לעשות זאת בכתב וזה נכון
לגבי - טעות, הטעיה ועושק. חריג זה אומר שאם בחוזה נכתב סכום לא
אמיתי, שונה מהסכום שהוסכם עליו וזאת במטרה להונות את רשויות המס,
את זה אפשר להוכיח בע"פ למרות שיש פה סתירה מפורשת של תוכן המסמך
הכתוב. ההנמקה של השופט זוסמן: 1. הוא מביא תקדימים מהמשפט
הצרפתי לכך שעדות בע"פ לגבי עניין כזה היא מותרת. 2. נימוקי
מדיניות משפטית - "שלא ייצא סוטה נשכר" - זהו חריג מאוד בוטה לסעיף
80 סייפא ואף על פי כן, ביהמ"ש מאשר אותו.
3. חריג מפ"ד מס הכנסה נ' בית חרושת לסיגריות לוד -
כאשר ההתדיינות המשפטית בביהמ"ש היא בין צד לחוזה לבין אדם שהוא זר
לחוזה (צד שלישי) אותו צד שלישי לא מנוע מלהביא עדויות בע"פ לסתור
עדויות של חוזה בכתב.
4. חריג נוסף מצוי בסעיף 8 לחוק הריבית תשי"נ 1958, סעיף זה
מאפשר להביא עדויות בע"פ לסתירת עדויות של מסמך כתוב כדי להוכיח
ריבית מופרזת.
5. סעיף 13 לחוק הסדרת הלוואות מהווה חריג והוא קובע ש"על
אף האמור בכל דין, רשאי ביהמ"ש בהליכים לפי סעיף 9, לקבל כראייה
עדות בע"פ" - סעיף 9 עוסק בהפרה של חוק הסדרת הלוואות חוץ
בנקאיות. אפשר להביא עדות בע"פ כדי לסתור חוזה כתוב על אף האמור
בכל דין = סעיף 80 סייפא.
כאשר עוסקים בפרשנות של חוזה, קובע סעיף 25 לחוק החוזים,
שחוזה יפורש לפי עומק דעת הצדדים, אך באותם מקרים שכוונת הצדדים לא
משתמעת מהחוזה, אפשר להיעזר בפרשנות הנסיבות =דברים שקרו בזמן
המו"מ. לעיתים משפט שנראה תמוה ולא ברור ומביאים עדויות - למה הוא
הוכנס, פתאום הדבר הופך להיות מובן, וזה טבעי. הקשר בין הדברים הוא
שלעיתים סעיף מסויים בחוזה ניתן לשני פירושים וכשצד לחוזה טוען
לפירוש מסויים - הוא רשאי להביא עדיויות כדי להוכיח את פירושו, אך
אם התברר שהדבר לא נכון - אז הוא בעצם ניסה לסתור את תוכן החוזה.
אז בעצם איך יודעים? - כאשר צד אומר שהוא מפרש, ופירושו כ"כ מופרך
ומנוגד לתוכן החוזה עד שברור שזה סותר את תוכנו של החוזה, אז לא
יתירו הבאת עדויות בע"פ, אך כאשר צד מביא פירוש והוא אפשרי
ולגיטימי, והוא יכול להתיישב עם הכתוב בחוזה, אז צריך לאפשר לו
להביא עדויות בע"פ במסגרת הוכחת הנסיבות שבסעיף 25.
פ"ד חלבי נ' עיזבון המנוח חלבי
- התובע היה הקונה והוא הגיש בקשה לצו מניעה נגד הנתבע. המוכר מכר
לקונה חלקת קרקע ובה קיר. יום אחד עמד המוכר להרוס את הקיר ואז
מיהר הקונה לביהמ"ש וביקש צו מניעה, לאסור על המוכר להרוס את הקיר,
היות והקיר סימן את הגבול ביניהם. המוכר טען שהקיר לא סימן את
הגבול, הגבול נמצא במקום אחר והקיר נבנה רק כקיר ביטחון ולא כגבול.
המריבה הייתה על שטח המחלוקת והתובע צריך היה בביהמ"ש להוכיח שהוא
קנה מהמוכר חלקה והיה עליו להציג מסמך בכתב כדרישה ראייתית מכוח
סעיף 80 ריישא (ולא מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין שכן פה"ד ניתן לפני
צאת החוק). הוא לא הצליח להשיג מסמך בכתב, אך העו"ד שלו מצא דרך
להוכיח לביהמ"ש את קיום החוזה: המוכר הגיש כתב הגנה ובו טען:
"מכרתי 500 מ'" - זוהי ראשית ראיה או הודאה בכתב, הוא הודה שמכר,
אך רק 500 מטר, ללא שטח המריבה ולכן התעוררה שאלה - דעת המיעוט
אמרה שלא ייתכן שהתובע יסתמך על ראשית ראיה שאותה הוא מתכוון
לסתור, היות והוא טוען שקנה 700 מ' ולא 500 מ'. דעת הרוב
אמרה שהרי אין ספק שאילו המוכר היה טוען בכתב הגנתו "מכרתי" וזהו,
זה היה יכול לשמש הודאה, או ראשית ראיה בכתב, אם המילה "מכרתי"
כשלעצמה הייתה מספיקה, הוספת המילים לא תיגרע, הפירוט שהוא הוסיף,
לא הופך את זה לפחות בעל תוקף מאשר אם היה אומר רק "מכרתי". דעת
הרוב אמרה שאפשר לפצל את ראשית הראיה כך שהתובע ישתמש רק בחלק מכתב
ההגנה כראשית ראיה בכתב.
דוגמא לדרישת כתב מהותית
- סעיף 8 לחוק המקרקעין - אם אין מסמך כתוב, אין חוזה.
"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". סעיף 6 לחוק
המקרקעין מגדיר לנו מהי עסקה במקרקעין - "עסקה במקרקעין היא
הקנייה של בעלות עסקת מכר או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון
המקנה, למעט הורשה עפ"י צוואה" - השאלה היא - מהי זכות אחרת
במקרקעין? = זכות עפ"י חוק המקרקעין. הזכויות שמוזכרות בחוק
המקרקעין מוגבלות:
1.
הקנייה של בעלות (=עסקת מכר).
2.
סעיף 3
- שכירות, במסגרתה כלולות שתי זכויות נוספות: חכירה ו- חכירה
לדורות.
3.
סעיף 4
- משכנתה = שעבוד, משכון של נכס שהוא מקרקעין.
4.
סעיף 5
- זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין בה זכות להחזיק בה,
לדוגמא - זכות מעבר שניתנת לי - מהמגרש של השכן שלי אל המגרש שלי.
5.
סעיף 99
- זכות קדימה עפ"י הסכם - כשאני נותן זכות קדימה לאדם, אם אני רוצה
למכור את הנכס, אני חייב להציעו לאותו אדם ראשון (=זכות סירוב
ראשונה).
עפ"י סעיף 8, כל ההתחייבויות הנ"ל טעונות מסמך בכתב. ואז השאלה היא
- על מה לא חל סעיף 8 לחוק המקרקעין? לדוגמא - שמעון הוא
בעליו של מקרקעין והוא עושה חוזה עם לוי ומתחייב למכור לו את
המקרקעין. זוהי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין. החוזה נכרת ב- 1/1,
הבעלות תעבור במועד הרישום בטאבו שהוסכם שיהיה ב- 6/1. ב- 3/1
מתחייב לוי למכור את הקרקע לראובן, האם זה אפשרי למרות שלוי עדיין
לא הבעלים? הדבר אפשרי אבל, אם עד שיצטרך להעביר בעלות, עדיין לא
יהיה הבעלים, אז הוא מפר חוזה. לוי יכול להתחייב לראובן בשני
אופנים שונים:
1. התחייבות למכור לראובן את המקרקעין = התחייבות לעשות עסקה
במקרקעין, שעליה חל סעיף 8 לחוק המקרקעין. 2. בין שמעון ללוי יש
חוזה מכר ותנאי החוזה הוא שלוי חייב לשמעון כסף. ללוי יש זכויות
עפ"י החוזה כשהזכות העיקרית היא לקבל בעלות על הנכס ב- 6/1. זכות
חוזית היא נכס שניתן למכירה, זכות חוזית אפשר למכור / לשעבד
וקוראים לזה - המחאת זכות שעליה חל חוק המכר, וחוק המחאת חיובים
תשכ"ט 1969. לוי יכול במקום להתחייב למכור לו את הקרקע, למכור לו
את הזכות שיש לו בחוזה ולעשות המחאת זכות במקום מכר מקרקעין. אם
הוא עושה המחאת זכות, פירוש הדבר שהוא מעביר לראובן את זכותו עפ"י
החוזה הראשון, לוי יוצא מהתמונה ושמעון יצטרך לקיים את החוזה כלפי
ראובן. הפסיקה קובעת שהמחאת זכות חוזית ומכירת הזכות החוזית, אינה
התחייבות לעשות עסקה במקרקעין ולא חל עליה סעיף 8 לחוק המקרקעין.
האפשרות שלוי ימכור את הזכות החוזית לראובן קיימת רק בתנאי שהקרקע
עוד לא נרכשה ע"י לוי, כי אז אין לו זכות חוזית, יש לו קרקע. כל
עוד לוי לא נרשם כבעלים, הוא יוכל בהסכמת ראובן לעצב את החוזה
ביניהם כרצונם, כעסקת קרקע או כהמחאת זכות, ואם עוצב החוזה כהמחאת
זכות, לא חל סעיף 8. לפי תוכן החוזה, רואים איזה חוזה זה, חוזה מכר
או המחאת זכות (המחאת זכות זו, אינה טעונה הסכמת שמעון). ההבחנה
בין עסקה במקרקעין לבין המחאת זכות, מושרשת מאוד בפסיקה:
בפ"ד בילדר נ' עמידר נאמר שההתחייבות של ראובן לגרום לכך
שלוי יעשה בעתיד עסקה עם שמעון, אינה התחייבות לעשות עסקה במקרקעין
ולכן סעיף 8 אינו מחייב את עריכתה בכתב. זוהי המחאת זכות וסעיף 8
לא חל כאן. אותו דבר נקבע בפ"ד חורי נ' כנען. גם
בפ"ד גולדמן נ' מיכאלי - ההבחנה חוזרת על עצמה - המחאת
זכות אינה טעונה מסמך בכתב. הדבר עלול לעורר קשיים, היות והמציאות
בישראל היא שקרקעות רבות עדיין לא סיימו את הליכי ההסדר של רישום
המקרקעין והתוצאה של זה היא שקרקעות רבות עדיין לא סיימו את הליכי
ההסדר של רישום המקרקעין והתוצאה של זה היא שיש הרבה דירות שהבעלות
שלהם לא רשומה כלל בלשכת רישום המקרקעין (=טאבו). משמעות הדבר -
שכל העיסקאות במקרקעין יכולות להתבצע כהמחאת זכות ואז יש איזשהו
עוקף של דרישת חוק המקרקעין למסמך כתוב. בפועל, לקונה יש חסרונות
גדולים אם העסקה מתבצעת כהמחאת זכות: הוא פחות מוגן ויש לו אינטרס
שהעסקה תתבצע כעסקת מכר, גם כשהמוכר הוא לא הבעלים. בפ"ד
גרוסמן נ' בידרמן - הגיע לראשונה סעיף 8 לדיון בבימ"ש
עליון. השאלה שהתעוררה הייתה - האם מדובר בדרישת כתב מהותית או
ראייתית? עובדות פה"ד: העו"ד של גרוסמן ידע שאם יוצג החוזה
שכרתו הצדדים, בביהמ"ש, תהיה בעיה היות וזיכרון הדברים לא חתום.
העדר חתימה = אין גמירות דעת, ולכן העו"ד טען שהחוזה נעשה בע"פ
וכהוכחה לגמירות הדעת משמש המסמך הכתוב כראשית ראיה בכתב, הוא סבר
שסעיף 8 בא במקום סעיף 80 לחוק הפרוצדורה והוא סעיף של דרישה
ראייתית ולכן - אם יטען שהיה הסכם בע"פ, הוא יוכל להוכיח את קיומו
באמצעות ראשית ראיה בכתב שמאוחרת להסכם. ביהמ"ש המחוזי -
קבע שדרישת הכתב שבחוק המקרקעין בניגוד לסעיף 80, היא דרישה מהותית
ולכן דחה את תביעתו. אם העו"ד היה טוען שהמסמך הזה הוא החוזה, אז
ביהמ"ש צריך היה להתמודד עם שתי שאלות:
1. האם הוא משתכנע שהייתה גמירות דעת. 2. האם דרישת הכתב שבסעיף 8
שבחוק המקרקעין, דורשת חתימה? ביהמ"ש העליון מקבל את עמדת
ביהמ"ש המחוזי שקובע דרישת כתב מהותית, מהנימוקים הבאים:
1.
ביהמ"ש הישווה את סעיף 8 לנוסח שהיה בהצעת החוק, שם היה ברור
שמדובר בדרישה ראייתית (הלשון העידה על כך) לצורך הוכחת עסקה
במקרקעין והמחוקק השמיט את אותו חלק שהעיד שמדובר בדרישה ראייתית
ולכן, אומר ביהמ"ש, אם המחוקק השמיט חלק זה, כנראה שהתכוון לדרישת
כתב מהותית.
2.
השוואת סעיף 8 לסעיף 5 א' לחוק המתנה - סעיף 5 מציג דרישת כתב
מהותית, רצינות הצדדים חשובה דווקא בעסקת מתנה שנעשית במסגרת
משפחתית. השוואת לשון הסעיפים מעידה שמדובר בלשון דומה ולכן נראה
כי דרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין היא דרישה מהותית.
3.
השוואת סעיף 8 לסעיף 7 א' לחוק המקרקעין שאומר "עסקה במקרקעין
טעונה רישום, העסקה נגמרת ברישום ורואים את השעה שבה אישר הרשם את
העסקה לרישום, בשעת הרישום" - דרישת רישום לצורך גמר העסקה. בעסקת
מקרקעין הרישום הוא מהותי - הוא מבצע את העברת הבעלות. אם כן -
המילים "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב" = דרישה
מהותית - אם באותו טקסט, מופיעים ביטויים זהים בסמיכות, פירושים
שונים אמורים לתת פרשנות זהה.
4.
כותרת השוליים: "עיסקאות ורישומן" - הנימוק הכי פחות משכנע.
5.
הנימוק החשוב ביותר - תכלית החוק. מה הייתה מטרת המחוקק? ביהמ"ש
אומר שתכלית החוק והרעיון מאחורי סעיף 8 הוא - רצינות העסקה, הרצון
שצדדים יתנו דעתם ביותר רצינות לעסקה מהותית ורצינית כזו, ולכן
תכלית החוק מחייבת את המסקנה שמדובר בדרישת כתב מהותית. בפה"ד נקבע
שהדרישה שבסעיף 8 לחוק המקרקעין היא דרישה מהותית, אך לא נקבע היקף
דרישת הכתב, ז"א –
אלו פרטים צריכים להיות בכתב. השאלה לא עלתה בפה"ד משום שלא היה
מסמך בכתב.
שאלת היקף דרישת הכתב התעוררה לראשונה בפ"ד קפולסקי נ' גני
גולן - נעשה הסכם מקרקעין והוגשה תביעה לאכיפת ההסכם.
הוצגו שני מסמכים: 1. קבלה. 2. תוכנית אינסטלציה. העו"ד של התובעים
יצא מאותה נקודת הנחה של העו"ד בפ"ד גרוסמן נ' בידרמן שם נדרשה
דרישת כתב ראייתית. מטבע הדברים, שני המסמכים שהוצגו נעשים תוך
ביצוע החוזה ולא בשלב כריתת החוזה, אז אם דרישת הכתב ראייתית, אז
המסמכים יכולים לשמש כראיה לקיום החוזה. תוך כדי התיק, ניתן פ"ד
גרוסמן וביהמ"ש קבע שדרישת הכתב בסעיף 8 היא מהותית, ואז העו"ד
שינה את הטיעון לכך שהמסמכים עצמם הם גוף החוזה. ביהמ"ש בדק האם
המסמכים מכילים מספיק פרטים כדי שיחשבו חוזה בכתב (שאלה זו לא
נידונה בגרוסמן). התובעים טענו שפירוש דרישת כתב מהותית זה שהחוזה
עצמו צריך להיעשות בכתב. השופט עציוני שמחמיר ביחס לפרטים,
אמר שבמסמך הזה חסרים פרטים רבים כמו - שמות הצדדים, טיב העסקה
וכו'…
ולכן המסמך לא עונה על דרישת הכתב. השופט עציוני אומר שעל מנת
שתתקיים דרישת כתב, כל הפרטים המהותיים של העסקה, צריכים להופיע
בכתב, והבדיקה נעשית באמצעות רשימת הפרטים. אם כל הפרטים קיימים
לצורך דרישת הכתב, הם בהכרח קיימים לצורך המסויימות, אך לא להיפך,
משום שייתכנו פרטים שהוזכרו בע"פ ואז מתקיימת דרישת המסויימות, אך
לא דרישת הכתב. בפ"ד קפולסקי ובפ"ד גרוסמן נקבעה הדרישה המהותית
והיקפה, בכך הם יצרו בעיה ששנים אח"כ, בתי המשפט מתמודדים איתה
והיא - שכל פעם שצד רוצה להשתחרר מעסקה במקרקעין, הוא טוען שחסר
פרט במסמך הכתוב ולכן החוזה אינו תקף, ולכן בעיה זו גרמה לנסיגה של
ביהמ"ש מהקביעה הזו, ביהמ"ש לא נסוג מכך שהדרישה מהותית, אלא ריכך
את המהותיות ואת היקף הפרטים.
בפ"ד זוננשטיין נ' גבסו
אומר השופט ברק - "מאז שנקבע כי דרישה זו מהותית היא, רבו
הטענות בדבר העדר "כתב" ובעלי חוזה ניסו להתחכם ולהתחמק מהוראותיו
בטענה זו" - רבים מנסים לברוח מחוזה שגמרו בדעתם וסיכמו אותו בטענה
טכנית.
פ"ד קדרי נ' מנזר האחיות
- מנזר האחיות מכרו קרקע לקדרי, מאוחר יותר ניסה המנזר לחזור בו,
בין היתר בטענה שהמסמך אינו עונה על דרישת הכתב, כפי שנקבעה בסעיף
8 לחוק המקרקעין: במסמך חסרים פרטים רבים כמו - מועד תשלום יתרת
הסכום, מועד מסירת הנכס, מועד העברת הבעלות, הצדדים וכו'….
אין ספק שכמות הפרטים החסרה היא גדולה מאוד. בפ"ד חבאזה נקבע שמסמך
ש- 85% מפרטיו חסרים, הוא לא מחייב. השופט ויתקון - השאלה
מיהו המתחייב? השם שכתבו על המסמך ושם המנזר כתובים גם בלשכת רישום
המקרקעין, אז - "אין ספק שבשני המסמכים כאחד מדובר באותו בעלים של
הקרקע", מי זו גרה ארצה? מי הסמיך אותה? כל זה אינו ברור אך ניתן
לפיתרון: נאמר שהיא מורשת חתימה מטעמו של המנזר.
המחיר לדונם לא ברור וגם כמה דונמים יש, המסמך מדבר על שתי חלקות
ובפועל מדובר בחלקה אחת, נניח שהיינו מתגברים על זה, במסמך כתוב
5,000, 5,000 מה? ביהמ"ש קבע שזה 5,000 לירות, אך ייתכן שזה היה
5,000 $ או כל דבר אחר. מהו מועד התשלום? - עפ"י חוק המכר
מועד התשלום מתבצע עם המסירה, או תוך זמן סביר. ביהמ"ש מגלה גמישות
רבה באפשרות להשלים פרטים, וזאת משום שכנראה הוא משוכנע שהצדדים
גמרו בדעתם ויש ניסיון להתחמק מהחוזה דרך דרישת הכתב.
בפסיקה קיימות שתי מגמות: המגמה המחמירה ביחס לדרישת הכתב, מיוצגת
ע"י השופט עציוני, והמגמה המקלה שמיוצגת ע"י השופט
ויתקון. פ"ד זה, בניגוד לפ"ד חבאזה, ניתן לאחר כניסתו לתוקף של
חוק החוזים והוא נחשב לפ"ד חריג, גם היום, אך אנו רואים שגם אז
הייתה מגמה של השלמת פרטים. מלבד זאת, באותה תקופה בתי המשפט הוצפו
בתביעות של אנשים שגמרו בדעתם, אך רצו להתחמק מהחוזה בטענת - חוסר
פרטים בדרישת הכתב, ולכן ביהמ"ש ריכך את דרישת הכתב, כדי שהצדדים
ידעו שגם אם יש פגם, לא כ"כ מהר יוצאים מהחוזה. שאלת החתימה כחלק
מדרישת הכתב, נשארה בצריך עיון בפ"ד גרוסמן נ' בידרמן אך היא
הועלתה שנית בפ"ד רובינשטיין נ' לויס - גב' לויס
ישבה עם איש מכירות של חברת רובינשטיין, נסגרה עסקה על קניית דירה
והיא הועברה למנהל שם ניתן לה החוזה. הגברת חתמה על החוזה והוא
הועבר לחתימת מנהלי החברה. בחוזה נרשם מחיר מוטעה שהיה נמוך מהמחיר
האמיתי. מנהלי החברה התקשרו לגב' שנרעשה ולא הייתה מוכנה לוותר,
היא רצתה את הדירה במחיר זה. החברה חזרה בה מן ההתקשרות בטענה
שחתימת החברה לא הייתה על המסמך. כאן לראשונה מתעוררת השאלה האם
החתימה היא חלק מדרישת הכתב שבסעיף 8. השופט חיים כהן בדעת רוב
אומר - שבנסיבות מיוחדות אלו, בהן החברה היא שהכינה את החוזה,
המסמך נעשה על טופס של החברה עם לוגו שלה, החברה מנועה מלטעון שאם
לא חתמה על המסמך, הוא לא מחייב - גם ללא חתימה מתקיימת דרישת
הכתב. השופטים בכור והדסה בן עיתו - לא רק שמסכימים עם חיים
כהן, אלא גם מוסיפים שאותה רשימה קטלוגית שנקבעה בפ"ד קפולסקי, היא
לאו דווקא רשימה סגורה והיא יכולה להשתנות במשך הזמן, ואם לפרט
מהותי יש הוראת חוק שניתנת להשלימו אפשר להוציאו מהרשימה. פ"ד נוסף
שעסק בשאלת החתימה היה: פ"ד דירות מקסים נ' לוי -
ביהמ"ש דן בשאלת גמירת הדעת והגיע למסקנה שאכן הייתה גמירות דעת -
הראייה לכך היא שבכל החודשים, הצדדים ראו את החוזה כתקף ומחייב,
העבירו מכתבים, תשלומים וכו'... ואז נשארה השאלה - מה דינו של חוזה
מקרקעין כשחסרה בו חתימת המוכר? עובדות פה"ד - החברה מכרה
דירה למשפ' ג'רבי ונערך חוזה בין הצדדים. הצדדים חשבו שהחוזה על
פני זמן קצר, ולכן לא קבעו בו מנגנון הצמדה. לאחר החתימה פרצה
מלחמת יום כיפור והחוזה התארך כך שהדירה נמכרה מאוחר יותר וכך גם
התשלומים היו מאוחרים יותר. משפחת ג'רבי אמרה שמאחר ולא נקבעו
מנגנוני הצמדה בחוזה, הם משלמים נומינלית ואז החברה טענה שהחוזה לא
נחתם על ידה. השופט בך - אם יש חשיבות לחתימה, אז רק לחתימת
המוכר משום שסעיף 8 אומר: "טעונה מסמך בכתב" - המוכר מתחייב לעשות
עסקה במקרקעין, בך אומר שאין צורך בחתימת המוכר לצורך דרישת הכתב
והוא מביא מספר נימוקים:
1.
סעיף 8 אומר שצריך כתב ולא חתימה ולכן אין הכרח לומר שדרישת כתב
דורשת חתימה.
2.
בהשוואה למקרים אחרים בהם יש דרישה מפורטת גם לכתב וגם לחתימה כמו
- סעיף 3 לפקודת השטרות, חוק הירושה לעניין צוואה -
במקרים שהמחוקק רצה גם חתימה, הוא דרש זאת בפורש.
3.
בך משווה את החוק להצעת החוק שם הייתה דרישה לחתימה, ז"א - בכך
שהמחוקק לא הכניס את הדרישה לחוק, הוא כנראה התכוון שלא תהיה דרישה
לחתימה.
4.
בך מצביע על העובדה שבפסקי דין אחרים אין דרישה כזו. חשוב שתהיה
גמירות דעת והחתימה אינה חשובה, בד"כ כשחסרה חתימה אז אין גמירות
דעת.
פה"ד שסגר את העניין סופית היה פ"ד בוטקובסקי נ' גת
- שם לא הייתה חתימה לא של המוכר ולא של הקונה ובכל זאת ביהמ"ש קבע
שהחוזה תקף, היות והחתימה אינה חלק מדרישת הכתב המהותית, אלא שבד"כ
העדר חתימה יהיה ראיה חזקה להעדר גמירות דעת, אך גם במקרה זה כמו
בפ"ד חב' מקסים, ביהמ"ש החליט שהייתה גמירות דעת. זהו ה"כירסום"
הראשון בדרישת הכתב: אין צורך בחתימה ועיקר הדגש על גמירות הדעת,
והכירסום הזה הוא גם ביחס לפרטים שהם מהותיים.
פ"ד אהרונוב נ' אהרונוב
–
לגב' אהרונוב הייתה דירה לפני הנישואין. לפני החתונה סיכמו הזוג
ואף העלו זאת על כתב, שאדון אהרונוב ימכור את דירתו ומהכסף ישפצו
את דירת הגב', והוא יהיה בעל מחצית הדירה. כשהוא גמר להשקיע את
הכסף בשיפוץ הדירה, הוא מבקש ½ מהדירה, הגב' לא מסכימה בטענה
שהמסמך לא עונה על דרישת הכתב. בפ"ד זה מחדש ביהמ"ש מספר דברים
שקשורים בדרישת הכתב: טענתה הראשונה הייתה שבמסמך כתוב: "דירתה של
האישה" ולא צויינה הכתובת, הקומה וכו'….
1.
ביהמ"ש אומר שאם פרט מסויים מופיע בחוזה, אך מתוך הכתוב הוא לא
מובן או מעורפל ויש דרך באמצעות ראייה חיצונית, ואף בע"פ, להבהיר
מהי כוונת הצדדים - המסמך יענה על דרישת הכתב. במקרה זה - בגלל
שהובאו עדים שטענו שזו דירתה היחידה של הגב' - אין בעיה. רק
בנסיבות שאי אפשר להצביע על הנכס בעזרת ראייה חיצונית משום שהפרט
שהופיע אינו חד משמעי, זה לא יענה על דרישת הכתב. זוהי התחלת משיכת
דרישת הכתב לכיוון הראייתי - הפרט מוזכר ויש עדויות / ראיות בע"פ
כדי להוכיחו.
2.
ריכוך נוסף בדרישה, נבע מטענת האישה שפרט מהותי נוסף חסר - המחיר,
היה כתוב שאת הכספים שיקבל מדירתו ישקיע, ולא היה כתוב כמה. ביהמ"ש
קבע שמחיר הוא פרט מהותי חשוב, אך אם עולה מהמסמך שכל התמורה
שולמה, המחיר לא מעניין. היה מסמך מאוחר שהאישה אישרה שכל התמורה
שולמה וזה בא במקום קביעת המחיר.
3.
חידוש נוסף - האישור שכל התמורה שולמה, לא הופיע במסמך המקורי, אלא
במסמך מאוחר יותר, וביהמ"ש קבע שיש לראות במסמכים כמשלימים אחד את
השני ואם אפשר ממכלול המסמכים יחד, לקבל את כל הפרטים המהותיים,
המסמך עונה על דרישת הכתב. חידוש זה נקבע גם בפ"ד שאלתיאל נ'
שני ובפ"ד רומנט נ' וינגר בהם רואים מגמה
ברורה להקל בדרישת הכתב ולצמצם בהיקפה, אבל עדיין ביהמ"ש עומד על
כך שדרישת הכתב היא מהותית, ובלי כתב אין חוזה.
במקביל, בספרות המשפטית - מתחיל להופיע פקפוק האם הרעיון של
דרישת כתב מהותית, היה רעיון חכם, תחילה הובילו את הרעיון פרופ'
פרידמן ופרופ' נילי כהן שטוענים באופן חד משמעי שדרישת הכתב
צריכה להיות ראייתית ולא מהותית, כאשר ביהמ"ש משוכנע שהייתה גמירות
דעת, אך גישתם לא אומצה בפסיקה.
האם בנסיבות מסוימות, ייתכן שביהמ"ש יקבע שחוזה תקף גם אם אין מסמך
בכתב, מכוח סעיף 12 - תום לב במו"מ? לראשונה אפשרות זו מסתמנת
בפ"ד זפניק נ' שיכון עובדים - השופטת בן פורת
מצביעה על האפשרות שבמקרים מסויימים בהם לא הסתיימה כריתת החוזה,
יראו את החוזה כאילו הסתיים מכוח סעיף 12, היא מחילה את דוקטרינת
האשם בהתקשרות שאומרת שבנסיבות מסויימות, אם צד בחוסר תום לב, גרם
לכך שכריתת החוזה לא תתבצע, רואים את החוזה כאילו נכרת. בפ"ד זה -
מדובר בהצעה בלתי חוזרת, המציע מנע מהניצע, שלא כדין, לבצע קיבול
למרות שההצעה הייתה עדיין בתוקף. בן פורת הייתה מוכנה לראות זאת
כאילו החוזה נכרת. לראשונה קיימת אפשרות שבמקרים מסויימים, למרות
העדר מסמך בכתב, יראו בדבר חוזה מחייב מכוח סעיף 12, מכאן שתיתכן
האפשרות שבמקרים מסויימים, למרות העדר מסמך כתוב, יראו בכך, מכוח
סעיף 12, חוזה מחייב ללא דרישת כתב. שאלה זו מתעוררת בפ"ד
מ"י נ' החברה האילתית לשירותי אוניות - מרכז פעילות החברה
היה באילת ועיסוקה - מתן שירותים לאוניות. החברה רצתה להרחיב את
היקף פעילותה ונזקקה לשטחים בנמל חיפה שהיו בבעלות מנהל מקרקעי
ישראל. החברה פנתה אליהם בבקשה שיקצו לה בחכירה את השטחים והמנהל
הזמין את נציגי החברה לדיון והעלה הצעה לעסקה מורכבת. המנהל סיפר
לחברה שהוא מעוניין לרכוש שטחים בגליל וכמנהל הוא נתקל בבעיה לנהל
מו"מ ולרכוש את השטחים הללו, ולכן הוא הציע לחברה לרכוש את השטחים
בגליל ואז הם יעשו עסקת חליפין. הם רשמו פרוטוקול על העניין ויצאו
לדרך. החברה האילתית רכשה שני שטחים בגליל ופנתה למנהל כדי לעשות
החלפה והמנהל אומר שהם לא מעוניינים. בביהמ"ש טען המנהל שאין מסמך
בכתב והחברה טענה שהפרוטוקול הוא המסמך בכתב. השופט מלץ בדק
את שאלת גמירות הדעת וקבע שלא הייתה גמירות דעת, הייתה הצהרת
כוונות, הייתה תוכנית, אך לא גמירות דעת, הוא מצביע על העדר
מסויימות שמצביעה על העדר גמירות דעת, ואז ניסתה החברה האילתית
לטעון טענה חדשה והיא שהמנהל עצמו מחוייב בחוזה - זה ניסיון להתגבר
על דרישת הכתב דרך סעיף 12. מלץ אמר שנכון שיש מגמה להקל בדרישת
הכתב, אך זו עדיין דרישה מהותית ואי אפשר להתגבר עליה באמצעות סעיף
12, "אם נגרמו לכם נזקים תתבעו עפ"י סעיף 12 פיצויים שליליים", ואז
הגיע פ"ד זוננשטיין נ' גבסו - שגם בו התעוררה השאלה
- האם אפשר להתגבר על העדר מסמך כתוב באמצעות סעיף 12 בטענה של
חוסר תום לב כשצד מונע קיום מסמך בכתב. השופט בייסקי בגישה
חד משמעית טען שאי אפשר להתגבר על העדר כתב, באמצעות תום לב, הוא
אומר שבסעיף 8 הושם דגש על הכתב והדבר מתחייב כדי להקנות לעסקאות
במקרקעין ביטחון. הרעיון מעניין, אך יגרום תוהו ובוהו מוחלט.
הפסיקה מסיבות פרקטיות צמצמה את חומרת סעיף 8 ובכך רוקנה מתוכן את
דרישת הסעיף, ולכן אם נאמר גם שאפשר להתגבר על סעיף 8 מכוח סעיף
12, נהרוג אותו לגמרי. ולמרות זאת - במקרים מאוד קיצוניים ויוצאי
דופן בהם חוסר תום הלב הוא קיצוני מאוד, ייתכן שנתגבר על דרישת
הכתב באמצעות סעיף 12. בייסקי מציע להחזיר את הדיון לבימ"ש מחוזי
שיקבע עובדתית מי גרם לפיצוץ העסקה והאם חוסר תום הלב הוא קיצוני
מאוד, עד שאפשר יהיה להתגבר על סעיף 8 באמצעות סעיף 12. השופט
ברק מוכן לקבל את ההתנגשות והוא אומר שכאשר מדובר בחוסר תום לב
חמור ומהותי ויש התנגשות בין סעיף 8 לסעיף 12, אפשר לראות חוזה שלא
נעשה בכתב, כאילו נעשה בכתב מכוח סעיף 12. השופט ברק מסתמך על פ"ד
זפניק (בו נחתם כתב וויתור וזפניק הסכימו לקנות את הדירה במחיר
גבוה מהמבצע ונמוך מהמחיר הריאלי) כדי לפתח את ההלכה ולומר שאולי
אפשר לעשות את זה גם לגבי דרישת הכתב. הוא משאיר זאת בהוביטר, משום
שהוא לא יודע אם במקרה הקונקרטי הזה, אפשר לוותר על דרישת הכתב,
וגם משום שההלכה היא הפוכה. השופטת בן פורת סבורה כמו השופט
בייסקי והיא אומרת שייתכנו מקרים שבהם חוסר תום לב דוחק את דרישת
הכתב, אך לא מדובר בדרישה שיגרתית. אם כן - נדמה שהיא סבורה כמו
השופט ברק, אך אולי היא דורשת נסיבות יותר חמורות? גם דבריה נשארים
בהוביטר.
עניין זה הוכרע בפ"ד קלמר נ' גיא - לקלמר הייתה חלקת
מקרקעין שאפשר לבנות עליה שני קוטג'ים. הוא עשה עסקה עם גיא שהיו
חברת אדריכלים - שגיא יבנו על הקרקע שלו שני בתים, אחד עבור כל
אחד, ובתמורה הם יקבלו ½ מהבעלות על הקרקע. מסיבות שקשורות לענייני
מיסוי, הם עשו את ההסכם המקורי בע"פ וההסכמה הייתה שהעברת הבעלות
תעשה לאחר שהבתים יהיו מוכנים. גיא בנו את הבתים כשאת ביתם הם
תיכננו כרצונם ובסוף הבניה הם באו לקלמר וביקשו שיעביר את הבעלות
על שמם. קלמר סירב. גיא הגישו תביעה לאכיפת החוזה וקלמר טען שאין
חוזה. כשהעניין הגיע לביהמ"ש העליון, קלמר כבר לא מכחיש שהייתה
גמירות דעת ושיש חוזה, אך הוא אומר שדרישת הכתב לא קיימת. אם
העניין היה נדון מייד לאחר פ"ד גרוסמן נ' בידרמן, ביהמ"ש היה קובע
שאין חוזה, אך מכיוון שיש כבר שלושה פסקי דין שדנו בנושא, התוצאה
שונה. השופט זמיר בדעת מיעוט - אמר שאין ספק שהתוצאה צריכה
להיות אכיפת החוזה והעברת בעלות לגיא, אלא שהוא לא מוכן ללכת לפי
דרכו של השופט ברק בפ"ד גבסו, הוא אומר שבמשך שנים דרישת הכתב
התרככה והצטמצמה מאוד ובעקבות התפתחות הפסיקה, דרישת הכתב היום,
היא כבר לא דבר חד משמעי, אבל ראינו כבר בפ"ד אהרונוב שאם פרט
מסויים התבצע בחוזה, מספיק לציין שהוא התבצע ולכן ככל שביצוע החוזה
מתקדם, כך מצטמצם היקף הפרטים שצריכים להופיע במסמך הכתוב. תוך כדי
הבניה היו מסמכים שונים שמתוכם ניתן לחלץ את כל הפרטים שצריך בהם
היום, היות ומי הם הצדדים ומהו הבית, אפשר ללמוד מהתוכניות ואת
המסמך שהכל קויים, יקיים הבית העומד במקום מסמך. את כל
הקונסטרוקציה המורכבת הזאת עושה השופט זמיר כדי להגיד שסעיף 12 לא
גובר על סעיף 8, זהו פירוש מיוחד של הסעיף שהנסיבות הקשות חייבו.
השופט ברק לא מוכן לקבל זאת והוא אומר שבזוננשטיין נ' גבסו
הוא מגיע לאותה תוצאה, אך בלי לצמצם את דרישת הכתב בצמצום פנימי
ולהגיד שסעיף 8 הוא לא מה שידענו עד היום ובמקרים מיוחדים סעיף 12
גובר על סעיף 8. זוהי גישה חיצונית, אומר ברק - מתי אפשר יהיה
להשתמש בתום לב כדי לעקוף את דרישת הכתב? - רק במקרים מיוחדים
ויוצאי דופן והמאפיין את המצבים האלה זה שעולה מהם זעקת ההגינות
המצדיקה סטייה מדרישת הכתב ואת הזעקה הזו יקבע ביהמ"ש. השופט
גולדברג בוחר ללכת עם השופט ברק, אם כי בהיסוס רב והוא אומר
שגישת ברק מעלה חשש שהובע ע"י השופט בייסקי בפ"ד זוננשטיין והיא
שסופה של הדרך היא ביטול דרישת הכתב, ולמרות זאת פ"ד זה מבטל את
ההלכה שנקבעה בפ"ד זוננשטיין ויוצר הלכה חדשה.
מו"מ לכריתת חוזה
–
תום לב
לכל חוזה קודם הליך מו"מ. בחוק החוזים כתוב שחוזה נכרת בדרך
של הצעה וקיבול, איפה כתוב שלכל חוזה קודם מו"מ? - הצעה וקיבול הם
שלבים במו"מ. הצעה כשלעצמה אינה מהווה חוזה ורק כשיש גם קיבול -
נכרת החוזה. יכולה להיות הצעה שאינה מעידה על גמירות דעת או
מסויימות וזו הזמנה להציע הצעה. אם יש הצעה ובעקבותיה קיבול
בשינוי, זו הצעה חדשה וזהו תהליך המו"מ. כשאנו מנתחים חוזה שמשהו
רע קרה לו בדרך, אנו מאתרים בחכמה שלאחר מעשה, את נקודות ההצעה
והקיבול שהם השלבים במו"מ. כל מו"מ מסתיים או בכריתת חוזה, או שלא
נכרת חוזה. הסנקציה של סעיף 12 חלה בשני המקרים. כל שלבי
המו"מ חשובים כי בהם מתלבנים האינטרסים של הצדדים עד שהם מגיעים
להסכמה. למו"מ יש חשיבות נוספת - קודם כל מפני שהמו"מ עצמו יכול
ליצור חבויות או זכויות, אך גם אם המו"מ תקין ולא היה בו שום פגם,
גם אז יכולות להיות לו משמעויות ביחס לחוזה שנכרת, למשל - אם אי
אפשר לפרש את החוזה מתוכו, קובע סעיף 25 (א) שאפשר לפרשו
עפ"י הנסיבות, שהן בין היתר - נסיבות המו"מ, ז"א - לעיתים אפשר
לבדוק את שאר הוראות החוזה כדי לבדוק מה הפירוש, אך לעיתים זה לא
מספיק ויש לבדוק את נסיבות המו"מ. לאחרונה יצאו פסקי דין שקבעו
שלמצגים יש משמעות חוזית, למשל: חברות שנתנו פרוספקטים שבהם מצגים
שלבסוף לא נכללו בקנייה (כמו:תקנה מקרר ותקבל טלוויזיה) לעיתים כן
יהיה להם משמעות חוזית. עד לכניסתו של חוק החוזים, המו"מ לא היה
עניין חוץ משפטי, אך הוא היה עניין חוץ חוזי ודיני החוזים לא עסקו
בו. הכלל של המשפט האנגלי - "היזהר הקונה", דהיינו - אין חובת תום
לב כלפי הקונה, לא נכנס למשפט הישראלי ובמקומו הוכנס לחוק החוזים
סעיף 12 - "תום לב" שמקורו במשפט הגרמני. סעיף 12 חל על
המו"מ מרגע תחילתו, ז"א - מתחילת המגעים הראשונים בין הצדדים ועד
לרגע שחל או לא חל החוזה. ככל שהמו"מ מתקדם יותר, כך חובת תום הלב
הולכת וגוברת. הפסיקה קבעה לכך ביטוי קונקרטי יותר: דברים כמו
פרישה שרירותית, ללא הצדקה עניינית, ממו"מ - אם מדובר בשלב מוקדם,
כשהצדדים עוד לא עשו שום דבר מהותי, זה בסדר, אך אם המו"מ נמצא
בשלב מתקדם לגיבוש חוזה, הצדדדים כבר הסתמכו על המו"מ הזה, הוציאו
הוצאות, לקחו עו"ד וכו'…
- ככל שזה נהיה יותר רציני, כך צריך נימוק יותר כבד משקל וענייני
כדי לפרוש מהמו"מ (לדוגמא: מצאתי עסקה טובה יותר בתנאים טובים
יותר). גם אם מנהל המו"מ הוא שליח של חברה והוא מנהל את המו"מ
בשמה, או עו"ד של מישהו אחר - גם עליו חלה חובת תום הלב ואם הוא
יפר את החובה, יחולו עליו הסנקציות, למרות שהוא רק שלוח. לעומת
זאת, אם יזם שרוצה לבנות פרוייקט מזמין הצעות ממספר אדריכלים ואחד
מהם כדי לשכנעו שהוא המתאים, משקיע כספים רבים בהכנת התוכנית
ולבסוף לא מתקבל, במקרה כזה, אם לא ייכרת חוזה, הוא לא זכאי להשבה
- במידה והמו"מ נוהל בצורה תקינה.
סעיף 12
קובע עיקרון מאוד חשוב ומאוד לא מוגדר: עיקרון תום הלב והדרך
המקובלת. במשך השנים, הפסיקה מבררת ומבארת את המשמעות
הקונקרטית של המושגים הללו:
פ"ד קנט נ' אירגון הדיירים
- השופט לוין - "לדעתי אין טעם שכבר מלכתחילה יקבע בימ"ש
זה מערכת כללים נוקשה, התוחמת את גבולותיו של סעיף 12. מוטב להניח
את הסוגיה להתפתחות הפסיקה ממקרה למקרה" - זה נאמר בסמוך לכניסתו
של חוק החוזים, כשאין עדיין פסיקה ענפה בנושא, אך כיום, כשהפסיקה
ענפה ויש תחומים מוגדרים שמהווים יישום לעיקרון תום הלב והדרך
המקובלת, גם לגבי סעיף 12 וגם לגבי סעיף 39, יש תמונה ברורה לפירוש
המושג, ויחד עם זאת יש לשים לב שהמחוקק, לא לריק קבע מושג כזה רחב
ולכן, למרות שהפסיקה דיי מגובשת, העניין הוא דינמי. פ"ד קלמר
נ' גיא - הרחיב את עיקרון תום הלב וקבע שמכוחו אפשר להתגבר
על דרישת הכתב בחוזה מקרקעין. העניין דינמי, אך עם זאת הוא לא
מופשט ויש קווים ברורים מתי חל העיקרון ולא על כל דבר ניתן להגיד -
חוסר תום לב.
בכמה תחומים, החיל ביהמ"ש את עיקרון תום הלב והדרך המקובלת, מכוח
סעיף 12, עוד בשלב המו"מ:
דוגמא 1
- ניהול מו"מ בלי ליידע את הצד שאיתו אתה מנהל מו"מ, על מו"מ נוסף
בקשר לאותה התקשרות, שאתה מנהל עם אחר. כאשר אותו צד מסתמך על כך
זה יכול להיחשב כחוסר תו"ל.
דוגמא 2
- ניהול מו"מ ללא כוונת התקשרות - זוהי הפרה משמעותית של תום לב.
למשל - אני מנהל מו"מ עם אדם, הוא מסתמך על כך, אך מעולם לא
התכוונתי להתקשר איתו בחוזה. אדם מנהל מו"מ כזה כדי לברר את מחיר
השוק של הנכס, כדי להראות לצד אחר שאיתו אני מנהל מו"מ רציני, שיש
לי הצעה טובה יותר, ז"א - כדי להשיג תנאים טובים יותר, כדי שאותו
אדם לא ינהל מו"מ עם מישהו אחר ויתחרה איתי - כל אלה הם אינן
התנהגויות בתום לב ובדרך המקובלת.
טכניקות של ניהול מו"מ:
1.
ייתכנו נסיבות בהן העלאת דרישה בלתי סבירה, רק כדי להביא לפיצוץ של
מו"מ, תיחשב לחוסר תו"ל. דוגמא: פ"ד זוננשטיין נ' גבסו
- השופט ברק העלה את הנקודה שדרישה בלתי סבירה יכולה להיחשב
כחוסר תו"ל, אפילו קיצוני, בניהול מו"מ.
2.
ניצול לרעה חולשה שכלית/ גופנית, של הצד האחר. סעיף 18: עושק
- "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני, או אחר מטעמו את
מצוקת המתקשר…".
האם במצב שבו רמת ניצול המצוקה אינם מגיעים לרמה הנדרשת כדי שזה
ייחשב לעושק, זה יכול להיחשב כחוסר תום לב ודרך מקובלת? בפ"ד
חדש קבע ביהמ"ש - שאם רמת ניצול המצוקה לא מגיעה לרמת עושק -
זה לא ייחשב כחוסר תו"ל, אחרת - למה קבעו את הנורמה הקונקרטית
"עושק, אם תמיד אפשר היה לעקוף זאת ע"י חוסר תום לב.
3.
חובת הגילוי שנובעת מסעיף 12 - פה"ד הראשון שהציג זאת הוא
–
פ"ד ספקטור נ' צרפתי
- בו באות לידי ביטוי שתי גישות ביחס לחובת הגילוי:
א.
השופט אשר
- הוא סבור שגם בנסיבות בהן הצד השני יכול לגלות בעצמו, עובדות
שאני יודע שיש להן חשיבות לגבי ההתקשרות, קיימת חובת גילוי.
ב.
השופט לנדאוי
- סבור ש"יש גבול לתפקיד האפוטרופוס שבימ"ש יכול למלא עבור אנשים
מבוגרים ובני דעת, אשר התקשרו בעסקות לתועלתם המסחרית" - ז"א: כאשר
הצד האחר יכול במאמץ מסויים לגלות בעצמו את העובדות - אין חובת
גילוי.
ההבדל בין דעות השופטים נוגע להיקף חובת הגילוי, כאשר גישתו של
השופט אשר היא המבוססת היום בפסיקה.
4.
יישום קונקרטי נוסף של חובת תום הלב היא בנושא - היכולת לפרוש
מהמו"מ - עוצמת החיוב לנהוג בתום לב ובדרך המקובלת, גדלה ככל
שמתקדם המו"מ. בשלבים מוקדמים, גם פרישה שרירותית יכולה להיחשב כלא
נאה, אך לא כהפרה של חובת תום הלב. בשלב מתקדם, כאשר יש הסתמכות
וכו'…,
אי אפשר לפרוש מהמו"מ באופן שרירותי, ללא נימוק ענייני ופרישה
קפריזית יכולה להיחשב להפרת תוה"ל.
5.
שאלה נוספת שהתעוררה היא ביחס לחובת השוויון המלא בין משתתפים
במכרז פרטי - פ"ד בית יולס - מכרז זה חלק ממו"מ =
הזמנה להציע הצעה. בפה"ד נקבע שחובת השוויון בין המשתתפים חלה גם
במכרז פרטי, כחלק מחובת תום הלב של סעיף 12. העניין הגיע לדיון
נוסף ושם התהפכה ההלכה ונקבע שבמכרז פרטי אין חובת שוויון מוחלטת
ואפשר להעדיף את אחד המשתתפים על פני האחר. הדעות נחלקו לשלוש (השופטים
אלון, לוין ומלץ) נגד שניים (השופטים שמגר וברק) כך שאי
אפשר לומר בוודאות שההלכה הזו לא תשתנה, אך ביהמ"ש לא ממהר להפוך
את ההלכה כדי לא לפגוע בוודאות הקיימת, ביציבות וכו'….
תוצאות הפרת חובת תום הלב מכוח סעיף 12 - הסנקציות:
א.
סעיף 12 (ב):
"צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום לב, חייב לצד השני פיצויים בעד
הנזק שנגרם לו…"
= פיצויים שליליים - פירושם בעיקר פיצויי השבה, כספים שצד
הוציא כתוצאה מהמו"מ (שמאי, תיווך, עו"ד וכו'…).
ב.
בפסיקה נקבע שבמקרים מסויימים ניתן לקבל פיצויי הסתמכות =
בקשת פיצויים בגין העובדה שהסתמכתי על המו"מ וכתוצאה מכך איבדתי
הזדמנויות חלופיות. מקובל לומר שאי אפשר לקבל פיצויי צפיות =
פיצויים חיוביים שהם הפיצויים שמאפיינים את דיני החוזים, אלו
הם פיצויים בגין הרווח שציפיתי להפיק מן החוזה. בפ"ד עטיה נ'
אררט - חברת הביטוח לא הפנתה את תשומת לב המתקשר לשינוי
שעשתה בפוליסה ולכן חייבו את החברה לתת לו את מה שציפה לקבל לפי
החוזה, לכן יש סיטואציות בהן הגבול בין פיצויים שליליים לחיוביים,
עלול להיטשטש וזה נכון במיוחד כאשר המו"מ, למרות שהיה נגוע בחוסר
תום לב, כן הגיע לכריתת חוזה.
ג.
הסעד של ביטול במצב שבו מו"מ נגוע בחוסר תום לב, הביא לבסוף
לכריתת חוזה, אינו סעד של ביטול מכוח סעיף 12, הדרך לבטל חוזה כזה
היא רק אם חוסר תום הלב הביא לפגם בחוזה: טעות, הטעיה, עושק, כפיה.
הסעיף כשלעצמו לא מאפשר ביטול, ואם אין פגם בחוזה אין עילת ביטול.
בפ"ד זפניק
- לראשונה השופטת בן-פורת פתחה פתח לאפשרות הרחבת הסעדים
מכוח סעיף 12 וגם פתח לפיצויי אכיפה, היא קבעה שהקונסטרוקציה
המשפטית של אשם בהתקשרות, היא חלק מסעיף 12, וחוזה שלא נכרת, אפשר
לראות כאילו נכרת ולאוכפו. בפה"ד - שיכון עובדים מנעה את ביצוע
הקיבול מכמה אנשים והשופטת הייתה מוכנה לראות בכך - כריתת חוזה
ולאפשר את אכיפתו. ישנן מספר הסתייגויות:
א.
הדברים נאמרו בהוביטר, באותו מקרה היא אינה אכפה את החוזה, כי
בסופו של דבר הם חתמו על וויתור והגיעו לפשרה עם שיכון עובדים,
ולכן זו אינה הלכה מחייבת.
ב.
בשיכון עובדים דובר בהצעה בלתי חוזרת ולכן מי שרוצה לסייג זאת אומר
שההוביטר הזה התכוון לאכיפה מכוח סעיף 12 רק כאשר מדובר בהצעה בלתי
חוזרת ובחוסר תום לב קיצוני של המציע שמנע את ביצוע קיבול ההצעה.
ג.
קיימות דעות גם בספרות המשפטית וגם בפסיקה, שמסתייגות מההרחבה
שעשתה השופטת היות ובסעיף כתוב רק פיצויים.
פ"ד קלמר נ' גיא
- מחזק את הנושא ובהיבט אחר הוא אוכף את החוזה מכוח סעיף 12. ההבדל
בין שני פסקי הדין הוא שבקלמר לא נכרת חוזה כי לא התקיימה דרישת
הכתב בחוזה מקרקעין ואילו בזפניק לא נכרת חוזה, כי לא היה קיבול,
אך בשניהם התגברו על כך מכוח סעיף 12. בעצם, בפ"ד קלמר חיזקו את
ההוביטר של השופטת בן פורת בפ"ד זפניק.
פ"ד קנט נ' ארגון הדיירים
- המשיבה =אגודה עותומנית, ניהלה מו"מ עם קנט למכירת חנות. בסמוך
להשלמת המו"מ, היא מכרה את החנות לאחר. השופט לוין - המושג
של מו"מ בתום לב ודרך מקובלת, הוא מושג שצריך להתפתח תוך כדי
הפסיקה, הגבולות של זה הם התפתחות הדרגתית ממקרה למקרה. הוא מפתח
את הפסיקה ביישום קונקרטי ואומר: "אין ספק שבגדר סעיף 12 הנ"ל נתפס
מקרה של פלוני המשלה את אלמוני שברצונו להתקשר עימו בחוזה, דבר
הגורר אחריו כניסתו של אלמוני להוצאות ולאחר מכן וללא סיבה סבירה
הוא חוזר בו מהצעתו וכך נגרם נזק לאלמוני". השופט לוין קובע 2
יישומים קונקרטיים:
1.
ניהול מו"מ תוך אשליית הצד האחר, ללא כוונת התקשרות.
2.
פרישה שרירותית ממו"מ.
השופט לוין עומד גם על הסעדים שאפשר לקבל מכוח סעיף 12 - הוא אומר
שאי אפשר לתבוע פיצויי ציפיות, אלא רק פיצויי השבה, והוא מביא
חמישה סוגי נזקים / הפסדים שקנט תבע ואומר איזה מהם עומדים
בקריטריונים ואיזה לא: הפרש במחיר החנות בין יום הגשת התביעה ליום
ההסכם המיועד - לא זכאי לתבוע. תשלום דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד,
הוצאות מימון התשלום הראשון - כן זכאי לתבוע.
פ"ד ספקטור נ' צרפתי
- עוסק בחובת תום הלב בהיבט של חובת גילוי עובדות ופרטים. השופט
אשר - יש חובת גילוי גם כשהצד האחר יכול לגלות את הפרטים
בעצמו. השופט לנדוי - לא צריך להגדיל מידי את חובת תום הלב
וההגינות. מדובר במגרש ברשל"צ שספקטור רצה למכור ותוך כדי המו"מ
הסתבר לו שצפויה להיות הפקעה ובמקום לבנות 16 יחידות, ניתן לבנות
רק 12. ספקטור לא גילה לצרפתי את העובדות. אין ספק שצרפתי יכול היה
לגלות זאת בעצמו דרך הוועדה לתכנון ובנייה. השופט לנדוי
מסתמך על סעיף 18 (ב) לחוק המכר - "פגם בזכות", שקובע - "על
המוכר להודיע לקונה מייד על כל תביעת זכות לגבי הממכר שידע או שהיה
עליו לדעת עליה לפני מסירת הממכר" - על הנכס הייתה זכות של המדינה
לבצע הפקעה, ודבר זה לא הובא לידיעת הקונה, וכך הוא פותר זאת.
אפשרות נוספת הייתה - סעיף 11 לחוק המכר - "אי התאמה" - מה
היחס בין זה לבין שלב המו"מ? - קיימת אפשרות שאם בזמן המו"מ הוצג
מצג כלשהו ע"י צד אחד למשנהו, והמצג הזה נוגע לתכונות הנכס שנמכר
והתכונה הזו תבועה בנכס, ייתכן שהמצג הזה יהפוך להיות תנאי לחוזה,
הוא נכנס לחוזה כתנאי מכללא ואם הנכס לא מתאים לתכונותיו, יש אי
התאמה וזה הפרה. מדוע?
א. זהו תנאי
בחוזה. ב. כתוב בסעיף 11 לחוק המכר שהמוכר לא קיים את חיוביו, שזה
מצב של הפרה. לא תמיד הגבול ברור, האם מצג כזה או אחר נוגע לתכונה
שתבועה בנכס, אך יש מקרים שזה במובהק לא תכונה של הנכס, למשל - מצג
לגבי שווי המחיר. מצג כזה של הפרת חוזה צריך - שהמצג יהיה לגבי
תכונות הנכס ושזה ייכנס כתנאי מכללא לחוזה ושהנכס לא יתאים
לתכונותיו.
|
|
