ִ
ל
בפני: כבוד השופט א' גרוניס
כבוד השופט ס' ג'ובראן
כבוד השופטת ד' ברלינר
המערער בע"א 7298/00: בסט דוד סמואל
נגד
המשיבים בע"א 7298/00: 1. חממי עזרא
2. חממי שלמה
3. אוחיון אלברט ועוד 122 אח'
4. רמי חרושת מרצפות בע"מ (משיבה פורמלית)
המערערים
בע"א 7396/00: 1. חממי עזרא
2. חממי שלמה
נגד
המשיבים
בע"א 7396/00: 1. אלברט אוחיון ואח'
2. בסט דוד שמואל
3. מוריס אגבבה קבלן בנין בע"מ
4. י. אדיב את גוז בע"מ (משיבה פורמלית)
5. רמי חרושת מרצפות בע"מ (משיבה פורמלית)
6. יתדי 1991 בע"מ (משיבה פורמלית)
תאריך הישיבה: כ"ו בתשרי התשס"ז (18.10.06)
בשם המערער
בע"א 7298/00
ומשיב 2 בע"א 7396/00 : עו"ד שי לוי
בשם המשיבים 1-2
בע"א 7298/00 והמערערים
בע"א 7396/00 : עו"ד אמיר איבצן
בשם המשיב 3
בע"א 7298/00 ומשיב 1
בע"א 7396/00 : עו"ד ששי גולן ועו"ד רונית דיסטניק
בשם המשיבה 3
בע"א 7396/00: עו"ד מנחם אברמוביץ'
פסק-דין
השופטת ד' ברלינר:
רקע כללי
1. בתחילת שנות התשעים יזמו המערערים בע"א 7396/00 (להלן:
האחים חממי, או המערערים) בניית פרויקט בנייה שכלל קוטג'ים,
שישה בנייני דירות ומרכז מסחרי בשם "נוה דוד" ברמלה. במבט
לאחור נראה שבמקביל להקמת המגדלים הבנויים הניב הפרויקט גם
מגדלי נייר שמקורם בהליכים המשפטיים המרובים שנוהלו ועדיין
מתנהלים ביחס אליו. לא פחות מ-200 בקשות הוגשו בתיק זה וכל
שניתן לקוות הוא כי היד שוב איננה נטויה.
2. לצורך תכנון הפרויקט התקשרו האחים חממי עם המערער בע"א
7298/00 והמערער שכנגד בע"א 7396/00, האדריכל דוד שמואל בסט (להלן:
האדריכל) ולביצוע הפרויקט התקשרו עם המשיב 3 בע"א 7396/00,
קבלן בניין
בשם מוריס אגבבה קבלן בנין בע"מ (להלן: אגבבה), אשר התקשר עם
קבלני-משנה שונים ובניהם המשיב 4 בע"א 7396/00 אדיב את גוז
בע"מ, המשיב 5 בע"א 7396/00 רמי חרושת מרצפות בע"מ (להלן:
חרושת מרצפות) וכן עם המשיב 6 בע"א 7396/00 יתדי 1991 בע"מ (להלן:
יתדי) .
3. בין כל אחד מהמערערים בע"א 7298/00, 123 רוכשי דירות בסך
הכול (להלן: רוכשי הדירות) לבין האחים חממי נחתם חוזה למכירת
דירה בפרויקט, אשר לו צורף מפרט ותשריט (להלן: הסכם המכר).
4. במהלך הטיפול בתיק הוכרזו אדיב ויתדי כמשיבים פורמאליים,
כאשר בכל מקרה הסעדים המבוקשים בערעור אינם רלוונטיים לגביהם.
5. אגבבה, נחשב בהליך הנוכחי כמשיב מן המניין ואולם אחריותו
בהליך מצטמצמת לתיקון טיח הפנים בממ"דים בלבד ולתיקונים
הקשורים לכך. בין חממי לאגבבה נעשה הסדר דיוני, לפיו "המערערים
[האחים חממי] ימחקו ללא צו להוצאות אותו החלק בערעורם (ע"א
7396/00) הנוגע לאי מתן פסק דין לגבי המשיבה 3 [אגבבה] לאור
העובדה שבין המערערים לבין המשיבה 3 מתקיימת בוררות בעניין זה".
6. ביום 30.4.03 ניתן כנגד חרושת מרצפות, צו פירוק בבית-המשפט
המחוזי תל-אביב-יפו בתיק פש"ר 2286/02. התוצאה היא שבהליך
הנוכחי הצדדים הרלוונטיים הם כדלקמן: רוכשי הדירות, האחים חממי,
האדריכל וכן אגבבה בהסתייגות המצוינת לעיל.
ההליכים העיקריים בתיק
7. כבר במהלך שנת הבדק, הגישו רוכשי הדירות תביעה לבית-המשפט
המחוזי בתל-אביב-יפו כנגד האחים חממי והאדריכל בגין ליקויי
בניה בפרויקט. אלה האחרונים שלחו הודעות צד ג' כנגד אגבבה,
אדיב, וכן כנגד רמי ויתדי.
8. בתאריך 18.8.00 ניתן פסק-דין חלקי בתיק בבית-המשפט המחוזי
בתל-אביב-יפו על-ידי סגן הנשיא טלגם ז"ל, אשר הכריע, בסוגיות
שהוצגו בפניו בתחום המחלוקת אשר בין רוכשי הדירות כנגד היזמים
האחים חממי, אך נמנע מלפסוק, מסיבות שפורטו על ידו, בחלוקת
האחריות שבין האחים חממי לשאר הגורמים שעסקו במלאכת הפרויקט (להלן:
פסק-הדין החלקי). בדיון שקדם לפסק-הדין החלקי הסתמכו רוכשי
הדירות על חוות דעתו של אינג'ינר אברהם בן עזרא (להלן: בן עזרא)
בעוד שהקבלנים הסתמכו על חוות דעתו של חיים בן ארי. בית-המשפט
מינה מומחה בשם ד"ר זלינגר (שנפטר בינתיים), עליו הוטל להתייחס
לכל הטענות שהעלו הצדדים ולגבש חוות-דעת מקיפה מצידו בעניין
הליקויים הנטענים (להלן: המומחה זלינגר).
9. על פסק-הדין החלקי ערערו הצדדים לבית-משפט זה: האחים חממי
ערערו במסגרת ע"א 7396/00 כנגד רוכשי הדירות וזאת בגין חיובם
בתשלום פיצויים בגין שטחים חסרים בדירות, בגין ליקויים שונים
וכנגד חיובם לבצע תיקונים, בעוד שאלה מצידם הגישו ערעור שכנגד.
האדריכל בן בסט הגיש ערעור שכנגד מצידו במסגרת ע"א 7396/00
כנגד האחים חממי באשר לתוצאת פסק-הדין אשר ניתן על-ידי השופט
מ' אלטוביה, זמן רב לאחר מכן ביום 28.7.05, ובו נקבע כי
האחריות על חלק מליקויי הבניה תתחלק בינו לבין האחים חממי.
10. במסגרת הניסיונות לפתור את המחלוקות בין הצדדים, מונה ביום
28.3.01 על-פי החלטת רשם בית-המשפט העליון דאז, ב' אוקון -
השופט לשעבר מיכאל בן יאיר כבורר (להלן: הבורר), אשר יכריע בכל
המחלוקות שבין הצדדים. מינוי הבורר נעשה לפי הסכם בוררות שגובש
בין הצדדים ביום 21.3.01, ועל-פיו הועברו להכרעתו כל הסכסוכים
התלויים והעומדים בין הצדדים בבית-משפט זה ובבית-המשפט המחוזי
בתל אביב.
11. ביום 22.7.01 ניתנה החלטה על-ידי הבורר ובגדרה קבע, כי כל
אותם ליקויים שנמצאו בדירות ושניתן לתקנם יתוקנו - וכי ייקבע "פיצוי
כספי אם העבודות לא יבוצעו במועדן" (עמ' 7 לפסק הבורר). החלטתו
של הבורר הבהירה, שאין למנוע מהאחים חממי את ההזדמנות לתקן את
הליקויים, כל עוד לא מוצתה זכות זו במלואה. באותה החלטה מונה
אינג'ינר צימרמן (להלן : אינג'ינר צימרמן) כמפקח מטעמו של
הבורר על ביצוע עבודות התיקון (נספח א' למוצגי האחים חממי).
מאוחר יותר, בעקבות פטירתו של המומחה הראשון שמונה על-ידי
בית-המשפט ד"ר זלינגר נקבע על-ידי השופט מ' אלטוביה כי
אינג'ינר צימרמן ישמש כמומחה מטעם בית-המשפט וכמפקח על
הליקויים בעין (ראה פסיקתא עמ' 3-4).
12. דא עקא שכהונתו של הבורר לא ארכה. לאחר מספר בקשות להעברתו
מתפקידו, הודיע הבורר על התפטרותו מהתיק בתאריך 26.2.02. או אז
ביקשו רוכשי הדירות להחזיר התיק לפסים של ערעור, בקשתם נענתה
והתיק הושב בתאריך 13.5.02 לפסים רגילים של ערעור.
13. בתאריך 8.12.02 קיבל בית-משפט זה (כבוד השופטים ד' דורנר,
א' ריבלין, א' גרוניס) החלטה להחזיר את הדיון בתיק לבית-המשפט
המחוזי בנימוק שפסק-הדין החלקי אינו מאפשר לדון בערעורים ללא
השלמתו. החלטתו של בית-משפט זה היא קצרה ואופרטיבית כדלקמן:
הפסיקתאות שניתנו על-ידי בית-המשפט קמא (על בסיס פסק-הדין
החלקי) בוטלו משם שאינן מעוגנות בממצאים שבפסק-הדין. כן בוטלו
הקביעות לעניין חיוב הקבלנים (האחים חממי)בהקמת המעקה סביב
הגגות משום שבית-המשפט סבר כי היה מקום לשמיעת ראיות נוספות
(עפ"י בקשת האחים חממי). בנוסף, בוטלה קביעת בית-המשפט קמא
בעניין אחריותו של האדריכל ונקבע כי עניין זה יידון
במסגרת הליכי צד ג'. יש להדגיש, כי לא בוטלו ממצאי פסק-הדין
החלקי והפסיקתאות בוטלו כאמור משום שאינן מעוגנות בממצאים. גם
בהמשך ההחלטה נאמר כי: "ביהמ"ש יכריע את הדין...עפ"י הממצאים
שבפסק-הדין ובגדרו יקבע את הסכומים המגיעים לצדדים".
14. לאור החלטת בית-משפט זה מיום 8.12.02 הושב התיק אל
בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו ועל מלאכת כתיבת הפסיקתאות
החדשות הופקד כבוד השופט מ' אלטוביה. בהחלטה מרכזית שניתנה
ביום 29.10.03 ריכז השופט מ' אלטוביה שורה של פסיקתאות חדשות,
אשר התבססו בעיקרן על פסק-הדין החלקי, ובלשונו של השופט מ'
אלטוביה: "...ברגיל פעלתי לשקף נאמנה את ממצאיו קביעותיו
והחלטותיו של כב' סגן הנשיא טלגם, אלא שלעיתים חרגתי מכך בשל
הזמן הרב שחלף.... במקרים אלה נטלתי רשות להתאים את ההחלטה של
סגן הנשיא על-פי רוחה וממצאיה" (עמ' 3 להחלטה הנ"ל שתכונה
להלן: הפסיקתא).
15. בתאריך 28.7.05 קיבל בית-המשפט המחוזי פסק-דין שעניינו
חלוקת האחריות בין יזמי פרויקט בנייה לבין האדריכל, מכוח הודעת
צד ג' שנשלחה לו (להלן: פסק-הדין חממי-האדריכל).
16. ביום 9.8.05 ניתן פסק-הדין בעניין גג הבניין, במסגרתו
הכריע בית-המשפט המחוזי בהמשך לפסיקתא שנתן ואשר התייחסה אף
לנושא זה בתביעה העיקרית של רוכשי הדירות בנושא גג הבניין
(להלן: פסק-דין גג הבניין).
17. ביום 29.12.05 התקבל פסק-דין חלקי נוסף ואחרון על-ידי
השופט מ' אלטוביה ואשר עניינו חלוקת האחריות שבין האחים חממי
לאדריכל.
18. בהתאם להחלטות בית-משפט זה מהימים 8.12.02 ו- 7.12.05
הגישו הצדדים בנוסף על כתב הערעור המקורי תוספות לכתב הערעור
המקורי והמתייחסות להחלטות החדשות שניתנו על-ידי השופט מ'
אלטוביה. להלן אפרט את עיקרי ההחלטות הבאות: פסק-הדין החלקי
והפסיקתא מיום 29.10.03 שידונו במאוחד וכן ההחלטות באשר לחלוקת
האחריות בין האחים חממי לאדריכל שאף הם יובאו במקובץ.
פסק-הדין החלקי והפסיקתא מיום 29.10.03
19. סוגיות השטחים החסרים: בית-המשפט קמא קיבל את טענת הרוכשים
כי הדירות שנמסרו להם קטנות בשטחן מאלה שהובטחו להם בפרסומים
השונים אודות הפרויקט. חובתם של המוכרים הייתה לפרסם את מידות
הנכס ולצרף תוכנית. צירוף התשריט, לדעת בית-משפט קמא, "אינו
מספיק לעניין גילוי נאות של שטח הדירה". אליבא דבית-המשפט קמא,
מקום שנקבע כי שטח הדירה יהיה בהתאם לתשריט, היה צורך לציין
בתשריט במפורש מהו שטח הדירה, ולא להסתפק במתן אפשרות לדיירים
לחשב מהו השטח שהם מקבלים על-ידי סיכום שטחים בתשריט. במיוחד
כך כאשר התשריט במקרה זה "סתום" כהגדרתו של בית-משפט קמא ואינו
מאפשר "עמידה של שטחו הכללי של הממכר". בהתייחס לטענת האחים
חממי, כי הם עמדו במה שהבטיחו, קבע בית-משפט קמא כי בדיעבד,
בהסתמך על חוות דעת המומחים שקבעו כי הדירות קטנות ממה שפורסם,
נראה שהאחים חממי התכוונו בפרסומים לשטח ברוטו ולא לשטח נטו של
הדירות.
אם אכן זו הייתה כוונתם של האחים חממי, אזי היה עליהם לציין
זאת במפורש. לעניין זה הפנה בית-משפט קמא לע"א 6025/92 צמיתות
נ' חרושת חימר, פ"ד נ (1) 826, (להלן: פרשת צמיתות) בה נקבע כי
חובה על הקבלן להביא עובדה זו (כי מדובר בשטחי הברוטו) לידיעת
הרוכשים. העובדה שהאחים חממי לא פרשו בחוזה או בפרסומים אם
מדובר בברוטו או הנטו - אינה משנה את התמונה, לדידו של
בית-המשפט המחוזי: "אף דעתי היא שמקום שהחוזה או הפרסום אינו
נוקב במונח ברוטו או נטו יש לפרש את המשמעות על-פי הבנתו של
האדם הסביר ולא של קבלן הדירות. במילים אחרות שטח דירה שמוצע
לדיירים יחשב כנטו אלא אם נאמר אחרת". בהתבסס על האמור לעיל
ותוך שהוא מאמץ כאמור את העקרונות שנקבעו בפרשת צמיתות, אימץ
בית-המשפט קמא את תחשיב השטחים החסרים שנעשה על-ידי המומחה
מטעם הרוכשים, ד"ר בן עזרא, שחישב על-פי העקרונות שנקבעו שם.
חישוב הפיצוי נעשה על-פי חוות דעת השמאי מנצבך (ת/169) ששמאותו
התבססה על חישובי השטחים בחוות דעתו של בן עזרא. בפסיקתא מיום
29.10.03 אישר השופט מ' אלטוביה את הקביעה שנקבעה בפסק-הדין
החלקי ונקבע, כי אכן הפיצוי יינתן על-פי חוות דעתו של השמאי
מנצבך וכי סכומי הפיצוי יהיו צמודים מיום רכישת הדירה ועד ליום
18.8.00, הוא יום מתן פסק-הדין החלקי, ומיום זה ואילך הסכומים
ישאו הפרשי הצמדה וריבית עד ליום התשלום המלא בפועל. עוד נפסק
בפסיקתא, כי אין מקום לתוספת מע"מ על פיצוי זה (סעיף 5
לפסיקתא).
20. עמודים קונסטרוקטיביים: בפסק-הדין החלקי צוין, כי בחדרים
מסוימים בדירות הופיעו עמודים לא מתוכננים אשר כונו "עמודים
קונסטרוקטיביים" או "בליטות", או "צינורות תברואה" (להלן:
עמודים קונסטרוקטיביים"), שלא לפי תוכניות הבנייה שנמסרו
לרוכשי הדירות. השופט טלגם ז"ל קיבל את עמדת המומחה זלינגר, כי
תכנון טוב יותר יכול היה למנוע בליטות אלה. משום שהבליטות
מכוערות ופוגמות בפונקציונאליות של הדירה נקבע, כי "דייר
שבחדרו עמוד כזה יפוצה בסך 650 דולר". בפסיקתא חזר השופט מ'
אלטוביה על הקביעה, כי דייר שבדירתו עמודים קונסטרוקטיביים
יפוצה בגין ירידת ערך הדירה בסכום של 650 דולר לכל חדר, שבו
מופיעים עמודים שכאלה, וכי הפיצוי בסעיף זה יחושב בשקלים נכון
ליום חוות דעתו של השמאי מנצבך, קרי ליום 11.4.00, וישא הפרשי
הצמדה וריבית כדין מאותו יום ועד לתשלום המלא בפועל. בתיקון
נוסף, קבע השופט מ' אלטוביה ביום 27.1.04, כי פיצוי בסך 650
דולר יינתן רק בגין כל עמוד שאינו מופיע בתוכניות המקוריות (ס'
7 לפסיקתא ופסיקתא מיום 27.1.04 בכתב יד).
21. הוצאות ושכר טרחה: בפסק-הדין החלקי הורה השופט טלגם ז"ל,
על תשלום חלקי בסך 120,000 ש"ח על חשבון שכר והוצאות אשר ישולם
לבא-כוחם של רוכשי הדירות (עמ' 37-38 לפסה"ד החלקי). בפסיקתא
השאיר השופט מ' אלטוביה את הקביעה הנ"ל בעינה (סעיף 35
לפסיקתא).
22. ערבות בנקאית: בנושא זה ניתנה החלטה נפרדת על-ידי כבוד
השופט טלגם ז"ל ביום 10.12.98, אשר מאוחר יותר אומצה בפסק-הדין
החלקי (עמוד 31 לפסק-הדין החלקי). על-פי האמור בחוזה המכר
רוכשי הדירות חויבו בתשלום הערבות הבנקאית ובפועל חלק מהרוכשים
גם שילמו את העמלה. בית-המשפט קמא קבע כי רוכשי הדירות יהיו
זכאים להחזר כל סכום ששילמו על חשבון מימון הערבות הבנקאית. כן
נקבע כי האחים חממי יהיו זכאים להוכיח מה היה החיוב "בגין
ערבות באותם תנאים - שאינה צמודה, ולנכות סכום זה מן ההחזר".
בפסיקתא אומצה החלטה זו (סעיף 24 לפסיקתא).
23. דחיית תביעת צד ג' כנגד אוחיון ואבוטבול: האחים חממי הגישו
הודעות צד ג' כנגד כל רוכשי הדירות ובהן טענו, כי רוכשי הדירות
היו צריכים לפקח על בניית הדירות בעצמם וחדלו - משלא עשו כן.
לגבי שניים מרוכשי הדירות: אלברט אוחיון ודוד אבוטבול נטען,
שהם יוזמי ומארגני הגשת התביעות (ראה עמ' 10 לפסק-הדין החלקי).
השופט טלגם ז"ל דחה הודעות צד ג' אך ורק כנגד אוחיון ואבוטבול
והטיל על האחים חממי לשלם סך של 25,000 ש"ח לכל אחד מהם בגין
הדחייה. לא נפסק סכום כלשהו לשאר רוכשי הדירות (עמוד 36
לפסק-הדין החלקי). לטענת האחים חממי סכום זה שולם במלואו ביום
31.8.00.
24. דלתות עץ בדירה: בפסק-הדין החלקי ובפסיקתא נפסק באשר
לדלתות, כי במקרים בהם קיימת סטייה של 2% ומעלה בגובה הדלת
מתחת לגובה התיקני, תוחלף הדלת. בשאר המקרים, בעלי דלתות
שגובהן 198 ס"מ יפוצו בסך של 100 ש"ח ובעלי הדלתות שגובהן בין
196 ס"מ ל-198 ס"מ יפוצו בסך 250 ש"ח. כן נקבע שהחלפת הדלתות
כמו גם תשלום הפיצוי ייעשה על-ידי האחים חממי. סכום הפיצוי ישא
הפרשי הצמדה וריבית מיום חוות הדעת של המומחה זלינגר, דהיינו
1.8.98, ועד לתשלום המלא בפועל. על הסכום שיתקבל, נפסק, שאין
לשלם מע"מ. לטענת האחים חממי הסכום שולם במלואו על-ידם ביום
31.8.00 ובימים 18.9.00 ו-20.9.00 שולמו הפרשי הצמדה (תחשיב
נזק חממי).
25. דלת ממ"ד: באשר לדלת הממ"ד נפסק, כי יש לתקן הליקוי כך
שתתאפשר פתיחה של מעל 90 מעלות כמתחייב על פי הדין. נפסק, כי
יש לתקן ככל הניתן ובמקרים שלא ניתן לעשות כן ישולם פיצוי
בסכום של 500 ש"ח הנושא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 18.8.00
ועד לתשלום המלא בפועל. האחים חממי טענו שהסכום שולם במלואו
ביום 31.8.00 (תחשיב נזק חממי).
26. עגמת נפש: הן בפסיקתא והן בפסק-הדין החלקי נקבע, כי
הליקויים הרבים, ובמיוחד השקיעות ברחובות ההולנדיים, יוצרים
רושם של שכונת עוני ולא של שכונת פאר כפי ששווקו. לפיכך, נפסק
פיצוי בשל עוגמת נפש בסך 1,000 ש"ח לדירה, שיוכל לשמש לתיקון
הליקויים האמורים. האחים חממי טענו כי שולמו 122,000 ש"ח בסה"כ
ביום 31.8.00 (עמ' 36 לפסה"ד החלקי ס' 27 לפסיקתא).
27. חיבור למים: בית-המשפט המחוזי דחה את הטענה, כי החיבור
למים כמוהו כתשלום ארנונה. לפיכך, חייב את האחים חממי להשיב
לרוכשים את הסכום ששילמו עבור החיבור למים בסך 524 ש"ח. לטענת
האחים חממי הסכום שולם במלואו באמצעות לשכת ההוצאה לפועל
בתאריכים 9.7.01 ו- 7.7.01 במסגרת תיק הוצאה לפועל שנפתח על
ידי רוכשי הדירות ובהתאם לקבלות שהוצגו (ס' 27 לפסיקתא וכן עמ'
3 לתחשיב נזק חממי).
28. עלות פיקוח על התיקונים: בפסיקתא נאמר כי האחים חממי יממנו
את עלות הפיקוח בסך של 250 ש"ח לשעה כשסכום זה ישא הפרשי הצמדה
וריבית כדין מיום 18.8.00 ולסכום יתווסף מע"מ. נקבע, שלהבטחת
שכרו של המומחה יופקד בידיו סכום התחלתי של 50,000 ש"ח (סעיף
22 לתחשיב הנזק מטעם חממי).
29. טיח חוץ: בית-המשפט המחוזי (השופט טלגם ז"ל) ציין כי רוכשי
הדירות קיבלו היתר ממנו להרחבת חזית במספר נושאים, אשר טיח
החוץ נמנה עליהם. להוכחת טענתם כי טיח החוץ פגום ומתקלף ויש
צורך בטיוח מחדש, הגישו רוכשי הדירות קלטת וידאו (ת/700)
המתעדת את המצב. בפסק-הדין החלקי ציין השופט טלגם ז"ל כי למרות
שהקלטת ת/700 בה צפה, איננה משכנעת, הרי שיש לקבוע שהטיח הקיים
טעון חידוש. בשים לב לטענות המומחה בן עזרא ובהתחשב בכך שללא
ספק יהיה צורך לחדש את הטיח - יש מקום לפיצוי הרוכשים בגין
פריט זה. האחים חממי חויבו בפיצוי בשיעור של מחצית ההוצאה
שתידרש לכך בסך 40,000 ש"ח לכל בניין בתוספת מע"מ, כשסכום זה
נושא הפרשי ריבית והצמדה מיום 27.5.96 ועד לתשלום למלא בפועל
(עמ' 28-29 לפסק-הדין החלקי וכן סעיף 21 לפסיקתא).
30. חלון ממ"ד: בפסק-הדין החלקי נקבע בהסתמך על חוות דעתו של
המומחה זלינגר, כי ממדי חלון הממ"ד קטנים מהנדרש בתקנות. מאחר
שאין אפשרות מעשית -להגדילם נקבע פיצוי בסך 500 ש"ח לכל דירה.
בפסיקתא חזר השופט מ' אלטוביה על הקביעה בפסק-הדין החלקי וקבע,
כי ישולם פיצוי בסך של 500 ש"ח נושאי הפרשי הצמדה וריבית מיום
מתן חוות הדעת של זלינגר (1.8.98). לטענת האחים חממי הסכום
שולם במלואו ביום 31.8.00 ולאחר מכן התקבל שיפוי מהאדריכל (ס'
14 לפסיקתא; תחשיב נזק חממי עמ' 3).
31. חנניה עובדיה: חנניה עובדיה הינו דייר שהגיש תביעה בגין
ליקויי בנייה כמו כל שאר רוכשי הדירות, אלא שהאחים חממי החתימו
אותו על מסמך, לפיו אם יגיש כנגדם תביעה בגין ליקויי בנייה,
אזי יהא חייב לשלם להם פיצוי בסך של 15,000 דולר. בפסק-הדין
החלקי, קבע השופט טלגם ז"ל כי תביעתו של הדייר חנניה עובדיה
לגבי ליקויים שאינם כלולים בתיקוני שנת הבדק נדחית, משום שחתם
על מסמך ויתור (נח/55ב) בו ציין מפורשות, כי חתימתו על כתב
הויתור, איננה פרי אילוץ. לאור מסמך הויתור קבע בית-המשפט קמא,
כי על חנניה עובדיה לשלם לאחים חממי פיצוי בסך 15,000 דולר,
דהיינו 60,000 ש"ח. ואולם באי-כוח רוכשי הדירות עתרו
לבית-המשפט קמא לשנות את החלטתו, בטענה שהאחים חממי לא הגישו
תביעה שכנגד ומשכך לא ניתן לחייב את חנניה עובדיה כלל. ואכן,
בהחלטה נוספת, ביום 5.9.00, הכיר השופט טלגם ז"ל בטעות באשר
לחנניה עובדיה בקובעו, כי "החיוב...נעשה על פי החוזה שחתם,
בהנחה שקיימת נגדו תביעה נגדית מצד הנתבעים ולא כהוצאות במשפט.
אם הדבר אינו כן, החיוב נעשה בטעות, אך אין זו טעות שניתנת
לתיקון בהליך על פי סעיף 81 לחוק בתי המשפט". בפסיקתא חייב
השופט מ' אלטוביה את חנניה עובדיה לשלם את הסכום הנ"ל של
60,000 ש"ח לאחים חממי (ראה סע' 29 לפסיקתא).
32. פגמים באמבט: בפסיקתא נפסק שיש לתקן פגמים באמבטיות בדירות
לגביהן נרשם הליקוי בפרוטוקול המסירה. עלות ההחלפה של האמבט
הינה 1,500 ש"ח ועלות התיקון הינה 150 ש"ח עד 600 ש"ח.
33. טיח בחדרי הממ"ד: בהתבסס על חוות דעתו של המומחה זלינגר,
אשר הסתמך על מכתב פיקוד העורף, נפסק בפסק-הדין החלקי, כי הטיח
שבוצע בחדרי הממ"ד אינו תקין ולכם יש לקלף את הטיח הקיים ולבצע
טיח חדש. אף בפסיקתא נאמר, שיש לתקן את טיח הפנים בחדרי הממ"ד
בהתאם לדו"ח המומחה זלינגר ובאם לא יבוצע תיקון, ישולם פיצוי
בהתאם לקביעת המומחה מטעם בית-המשפט בסך של 2,000 ש"ח לדירה.
עוד נפסק, כי הקבלן אגבבה יבצע את תיקון טיח הפנים בממ"ד והיה
והדבר לא יבוצע, יקבע המומחה את שיעור הפיצוי בשל כך.
34. תיקוני ריצוף: בפסק-הדין החלקי ובפסיקתא שניתנה בעקבותיו
(עמ' 31-34 לפסה"ד החלקי וכן סעיף 26 לפסיקתא), נקבע כי באופן
עקרוני יש להחליף את הריצוף ככל שנראים בו כתמים. נקבע
כעיקרון, כי חדר שניתן לתקן בו, עד 10% מרצפתו, ייעשה בו תיקון
מקומי בלבד. באם מדובר בחדר שמעל 10% מרצפתו נגועה בכתמים, אזי
יוחלף כל הריצוף. בית-המשפט קיבל את טענת היצרן, לפיה איננו
נושא באחריות ל-13 דירות שרוצפו בקרמיקה ובדירה בה נרכש ריצוף
מיצרן אחר. על האחים חממי הוטלה האחריות לתיקון הליקויים
בפיקוח אינג'ינר צימרמן. בפסיקתא נקבע, כי אחריות יצרן הריצוף
הינה בשיעור של 20%.
35. פינוי הדיירים: בפסיקתא נקבע, כי רוכשי הדירות יהיו זכאים,
אם יפנו את דירתם בעת תיקונה, לתשלום בגין שכירת דיור מתאים
לרבות ארוחות מלאות במלון ארבעה כוכבים למשך הזמן בפועל בו
ישהו הדיירים מחוץ לדירתם (סעיף 25 לפסיקתא).
36. חלון המטבח: בפסק-הדין החלקי (עמודים 18-20) קיבל השופט
טלגם ז"ל את טענת רוכשי הדירות, לפיה חלון המטבח אינו תקני בשל
היותו בגובה 1.70 מטר מעל לריצפה בעוד לפי תקנה 2.21 לתקנות
התכנון והבנייה נדרש, כי גובהו של החלון לא יפחת מ-2 מטר מעל
לריצפה. מאחר שגובהו הבלתי תיקני של החלון גורם להצטברות אדים
בחלק העליון של חלל המטבח, קיבל בית-המשפט המחוזי (השופט מ'
אלטוביה) את הפיתרון המוצע על-ידי המומחה זלינגר, ולפיו תותקן
במטבח "ונטה" אשר תמנע הצטברות אדים (ס' 9 לפסיקתא).
החלטות באשר לחלוקת האחריות בין האחים חממי לאדריכל:
37. כפי שצוין לעיל, כב' השופט טלגם ז"ל פסק רק בעניין
המחלוקות שבין הרוכשים לבין האחים חממי, ולא דן בעניינם של
צדדים שלישיים שביצעו בפועל את העבודה, אם כי מצא לנכון
להתייחס בסוגיות מסוימות, גם לחלוקה בין המערערים לאדריכל.
38. ביום 28.7.05 ניתן פסק-דין חלקי על-ידי השופט מ' אלטוביה
בעניין חלוקת האחריות שבין האחים חממי לאדריכל אליו נשלחה
הודעת צד ג' (פסה"ד מיום 28.7.05). בית-המשפט המחוזי קבע, כי
אחריותו של האדריכל לטיב העבודה האדריכלית מעוגנת הן בחוזה
ההתקשרות בין הצדדים והן בדין. מבדיקת הסכם האדריכל-חממי עולה
כי האדריכל התחייב לבצע את עבודתו בנאמנות ותוך הפגנת רמה
מקצועית נאותה והוגדר כאחראי לטיב העבודות שבוצעו על-ידו.
בסעיפים 12 ו-13 להסכם בין חממי לאדריכל (נ/ח/7) נקבעה חובתו
של האדריכל לפצות את המזמין, דהיינו את האחים חממי וכן צדדים
שלישיים בגין נזק שיגרם בשל עבודת אדריכלות רשלנית. באשר לדין,
הגישה הרווחת היא, כי ניתן להחיל את חובת הזהירות המושגית על
אדריכל כלפי צדדים שלישיים ובניהם רוכשי דירות (ראו ת.א (חיפה)
782/93 פרץ ואח' נ' יפרח בנין ופיתוח ואח'). טענתו המרכזית של
האדריכל הייתה, כי הליקויים נעוצים בפיטוריו על-ידי האחים חממי
בשלב מוקדם של הבנייה. לו האחרונים אכן היו מאפשרים לו לקיים
פיקוח עליון, אזי היה ניתן לאתר את הליקויים מבעוד מועד ולהביא
לתיקונם ללא גרימת נזק רב. בית-המשפט המחוזי דחה טענה זו וקבע
כי מהות הפיקוח העליון כפי שעולה מ"תקנות התכנון והבניה (פיקוח
עליון על הבניה), התשנ"ב-1992" איננה פיקוח צמוד על הבנייה, כי
אם פיקוח שתכליתו התאמה בין הבנייה בפועל להיתר הבנייה
ולתוכניות האדריכליות. אין מדובר בפיקוח שתפקידו להגדיל את
הסיכוי שהאדריכל יגלה טעות שעשה בשלב התכנון. כיון שכך, נדחתה
טענת האדריכל לפיה, הוא היה מגלה את הליקויים האמורים - כחלק
מאותו פיקוח עליון. מחומר הראיות עולה כי מדובר בענייננו
בליקויים תכנוניים ברורים, אשר אותם היה צריך לגלות על שולחן
השרטוט ולא בעת הבנייה. באופן דומה
דחה בית-משפט קמא גם את טענתו העקרונית של האדריכל, באשר
למשמעות העובדה שהאחים חממי לא מינו מפקח עליון צמוד בזמן
העבודה (עובדה שלמעשה לא הייתה במחלוקת ומכל מקום נקבעה
כממצא). הקבלן לא סטה מהתכנון של האדריכל ומפקח אינו אמור
לגלות שגיאות של מתכננים. לפיכך האחריות באשר לשגיאה התכנונית
- מוטלת במלואה על האדריכל. יחד עם זאת בנושאים מסוימים הוטלה
אחריות חלקית על חממי בין בשל "אשם תורם" ובין מסיבות אחרות
כפי שיובהר להלן.
להלן קביעותיו של בית-משפט קמא (השופט טלגם ז"ל וכב' השופט מ'
אלטוביה) בסוגיות הספציפיות בין המערערים לאדריכל.
39. מהלך מדרגות תחתון: בפסק-הדין החלקי נקבע, כי קיימים
ליקויים בנוגע למהלך המדרגות התחתון וכי יש לשנות את מבנה
המדרגות על מנת להתאימן לתקן. על-פי חוות דעתו של המומחה
זלינגר, מקור הליקוי נעוץ בתכנון האדריכלי. בהקשר זה נאמר
מפורשות על-ידי מומחה מטעם האדריכל בשם שילה, כי חדר המדרגות
בקומת הקרקע תוכנן עם מדרגות טרפזיות, שלא בהתאם לאמור בתקנות
הרלוונטיות. האחריות לתכנון מוטלת כולה על האדריכל. יחד עם
זאת, העסקת מפקח צמוד יכולה הייתה להביא לידי תיקון את הטעון
תיקון במהלך הבנייה עצמה. אשר על כן נקבע שיעור האחריות
כדלקמן: ב-75% נושא האדריכל וב-25% נושאים האחים חממי וזאת
בגין "אשם תורם". אי לכך נפסק בפסיקתא, כי מהלך המדרגות התחתון
יתוקן באופן המפורט בדו"ח המומחה זלינגר, אשר לפיו, עלות
התיקון מגעת כדי 29,000 ש"ח לבניין (עמ' 7-8 לפסה"ד החלקי וכן
עמוד 10 לפס"ד המחוזי מיום 28.7.05).
40. רוחב פרוזדור מול המעלית: בפסק-הדין החלקי נקבע בהסתמך על
חוות דעתו של המומחה זלינגר, כי רוחב הפרוזדור מול המעלית קטן
יותר מהרוחב המינימאלי המותר על-פי התקן וכי אין אפשרות לתקן
ליקוי זה. משכך, נקבע כי הדיירים יפוצו כספית בגין הליקוי.
כעולה מחוות דעתו של ד"ר המומחה זלינגר, רוחב הפרוזדור בפועל
נע בין 136 ס"מ ל-147 ס"מ וזאת בניגוד להוראות סעיף 3.21
לתוספת השנייה ל"תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו
ואגרות), תש"ל-1970", לפיה נדרש רוחב פרוזדור מינימאלי של 150
ס"מ (סעיף 2 לחוות-דעת זלינגר) וכי האחריות מוטלת על האדריכל,
משום שהמידות בתוכניות האדריכל מתייחסות לבנייה, בלא להתחשב
בעובי הציפויים שעל הקירות שהוא במקרה הנוכחי אבן נסורה.
בית-המשפט דחה אפוא את טענת האדריכל לפיה, הכוונה בתקנות הינה
למידות ברוטו. בד בבד קבע בית-המשפט שהאחים חממי נושאים אף הם
באחריות וזאת מכיוון שבבנייה עצמה לא נלקח בחשבון השארת מרווח
מספיק לציפויים שעל הקיר החשוף והפרוזדור נבנה תוך סטייה
מהתקן, באופן שאיננו ניתן לתיקון. בית-המשפט המחוזי פסק, כי
יינתן פיצוי של 700 ש"ח לדירה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום
פסק-הדין 18.8.00 ועד לתשלום בפועל. עוד נקבע, כי מאחר שהסטייה
נגרמה בשלב התכנון, מוטלת אחריות גם על האדריכל, כך שהחלוקה
בין האדריכל לבין האחים חממי הינה כדלקמן: האחים חממי ישאו
בתשלום של 200 ש"ח לדירה והאדריכל ישא בתשלום של 500 ש"ח לכל
דירה (ס' 20 לפסיקתא וכן עמוד 13 לפס"ד המחוזי מיום 28.7.05).
41. משטחים אופקיים בחדר המדרגות: בפסק-הדין החלקי נקבע, כי
המידות המופיעות בתוכניות נעשו ללא התחשבות בעובי ציפוי
הקירות. המומחה זלינגר קבע, כי רוחב המשטחים האופקיים בבניינים
נשוא הפרויקט קטן בין 17-6 ס"מ מהרוחב התקני, כאשר התקן הינו
110 ס"מ. לאור האמור קבע בית-המשפט המחוזי, כי האדריכל נושא
באחריות לחריגת תכנון ברוחב של 4 ס"מ ומה שמעבר לכך מצוי
באחריות הקבלן. בית-המשפט המחוזי קבע אפוא, כי ישולם פיצוי
כספי בסך 40,000 ש"ח לבניין. מאחר שהליקוי נעוץ הן בתוכנית והן
בביצוע, התקבלה המלצת המומחה זלינגר, לפיה האחריות לליקוי זה
תתחלק בין האדריכל לאחים חממי 1/3 ו- 2/3 בהתאמה. סכומים אלה
נושאים ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן חוות הדעת של המומחה
זלינגר 1.8.98 ועד לתשלום בפועל. בפסק-הדין אשר דן בחלוקת
האחריות בין האדריכל לבין האחים חממי מיום 28.7.05, קבע השופט
מ' אלטוביה כי סך כל הפיצוי יהיה 40,000 ש"ח לבניין ומתוכם
האדריכל ישא בסכום של 10,000 ש"ח והאחים חממי יישאו בהפרש,
דהיינו בסך של 30,000 ש"ח.
42. רוחב פרוזדור בדירות: בפסק-הדין מיום 28.7.05 שניתן על-ידי
השופט מ' אלטוביה נקבע כממצא כי רוחב הפרוזדורים תוכנן בסטייה
מהתקנות. האדריכל לא חלק על טענותיהם של חממי בנושא זה, ושילם
במלואו את הסכום שנקבע ביום 20.11.02.
43. מעקות סביב גגות הרעפים: בפסק-הדין החלקי נקבע, על-ידי
השופט טלגם ז"ל, כי יש להתקין מעקות סביב גגות הרעפים. ואולם,
בהחלטת בית-משפט זה מיום 8.12.02 בוטלה קביעת בית-המשפט המחוזי
בנוגע למעקות ובית-המשפט המחוזי התבקש ליתן פסק דין חדש בעניין
זה. בפסיקתא מיום 29.10.03 מונה האדריכל דאובר ליתן חוות דעת
בקשר לפגמים בגגות הבניינים שבפרויקט. לאור חוות הדעת של
האדריכל דאובר קבע בית-המשפט המחוזי, כי אכן גגות הבניינים
נבנו על פי התקן ואולם משיקולי נוחות ובטיחות, בית-המשפט ראה
לנכון לאמץ את הפיתרון שהציע האדריכל דאובר בסעיף 6.3 לחוות
דעתו, מיום 26.2.04. לאור העובדה שישנה בעייתיות בטיפול בקולטי
השמש, הציע האדריכל דאובר להתקין דרך גישה לקולטים מצידם
התחתון על גג הרעפים. בית-המשפט הורה אפוא, כי ביצוע הפיתרון
המוצע יתבצע תחת פיקוחו של אינג'ינר צימרמן, המפקח על ביצוע
התיקונים בפרויקט ואשר מונה על ידי בית-המשפט. בית-המשפט
המחוזי פסק ביום 29.12.05 באשר לחלוקת האחריות בין הצדדים, כי
האדריכל ישא בכל הוצאות עלות התיקון של גגות הבניינים, לפי
המתווה, עליו הוחלט בפסק-הדין מיום 9.8.05.
דיון
44. סוגיית השטחים החסרים:
אין ספק כי זוהי הסוגיה העיקרית בתיק זה ולו רק בשל ההיקף
הכספי שמדובר בו. החלק הארי של הסכום שחויבו בו המערערים מקורו
בממצאיו של בית-משפט קמא בנושא זו ובקביעתו כי אכן מכל אחת
מהדירות נגרע שטח מסוים. השטח משתנה בהתאם לטיפוסי הדירות
שמדובר בהן, אולם בהערכה כללית מדובר בכ-10 מ' לדירה.
המערערים לא חסכו במאמצים כדי להצביע על טעותו של בית-המשפט.
בנושא זה, אין לך טענה שלא הועלתה, וזווית שלא נבחנה. עיקרי
הדברים: לא היה מקום לקבוע ששטח הדירות בפועל, הינו קטן מאשר
הובטח בהתבסס על פרסומים שגויים שהופיעו בשני מקומונים,
שפורסמו לאחר שמרבית הדירות נרכשו. באשר לדירות 3.5 חדרים לא
היה כלל פרסום וממילא אין לקבל טענות הרוכשים ביחס לדירות אלה.
עוד נטען, כי בית-המשפט לא נתן משקל מספיק להתניה החוזית שהסכם
המכר, והוא בלבד, יחייב את הצדדים. בהסכם המכר נקבע כי תיאור
הדירה הינו כמופיע במפרט ובתכניות המצורפות להסכם בהתאם
להוראות הדין. לפיכך, משקבע בית-המשפט שלא נפלה טעות בתשריטים,
והם משקפים את מה שנבנה - די בכך. לא היה מקום לפנות להוראותיו
של חוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981 לעניין חובת הגילוי, המוטלת על
המערערים. החוק הספציפי לעניין זה הוא חוק המכר (דירות)
תשל"ג-1973 וצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד-1974 ואליהם יש
לפנות. בית-משפט קמא שגה גם בקובעו כי לא ניתן לחשב את שטח
הדירה מתוך התשריט. לטענתם, ניתן לחשב את השטח ועל כן כאמור די
בתשריט. עוד שגה בית-המשפט בהתעלמו מכתבי ויתור, אשר נחתמו
על-ידי רוכשי הדירות ואשר לא צוינה בהם כל טענה בדבר שטחים
חסרים.
אציע לחבריי לקבוע כי אין מקום להתערב בהחלטתו של בית-משפט
קמא, ויש להותיר את הקביעה בעינה.
למעשה, עומדות על הפרק 3 שאלות ברורות וחדות!
1. מה הובטח לרוכשי הדירות בנושא השטח?
2. האם קיבלו את מה שהובטח להם?
3. בהנחה שרוכשי הדירות לא קיבלו את מה שהובטח להם, האם ויתרו
בשלב כלשהו על מה שהובטח להם מלכתחילה?
התשובות לשאלות הללו, כל אחת בנפרד וכולן גם יחד, מצויות בכל
חומר הראיות שהונח בפני בית-המשפט קמא, החל בפרסומים, עבור דרך
חוזים שנחתמו עם הרוכשים והתשריטים שצורפו אליהם וכלה בחוות
הדעת של המומחים וכתבי הויתור עליהם חתמו הרוכשים. להלן נעסוק
בשאלות עפ"י סדרן.
45. מה הובטח לרוכשים בנושא שטח הדירות?
את הבדיקה בנושא זה יש להתחיל מהפרסומים בהם יצאו האחים חממי
ואשר נועדו לשכנע את קהל הרוכשים הפוטנציאליים בכדאיותה של
הרכישה. בפני בית-משפט קמא הוצגו שורה של מודעות (שסומנו
כ-ת/א/10 עד ת/א/15) שפורסמו על-ידי האחים חממי. מדובר במודעות
שחזרו על עצמן, שפורסמו בעיתונות מקומית כמו גם עיתונות ארצית.
את העובדה שהמודעות חזרו ופורסמו לאורך תקופה ארוכה אישר גם
המערער עזרא חממי (ראה לעניין זה עמ' 166 לפרוטוקול). בנוסף
לפרסומים בעיתונות, היו פרסומים מקבילים או דומים בשלטי חוצות,
אוטובוסים וכיו"ב. מבין המודעות שהוגשו - שתיים מהן: ת/א/5
ו-ת/א/11 מתייחסות מפורשות לשטח הדירה. בת/א/5 מוצגים שלושה
טיפוסים של דירות, כשהדגש הוא על גודלן: דירות של 3 חדרים
שגודלן 105 מ"ר, 4 חדרים שגודלן 118 מ"ר ו-5 חדרים שגודלן 136
מ"ר. בת/א/11 הוצג רק טיפוס אחד - דירת 4 חדרים בת 118 מ"ר. גם
כאן, הדגש הפרסומי הוא על גודל הדירה המוגדרת כדירה אקסטרה
לארג' ששטחה "מקביל לשטחן של דירות 5 חדרים המוצעות לכם על-ידי
אחרים". האחים חממי הרחיבו את הדיבור על כך, שמבין שלל
הפרסומים שהוגשו על-ידי רוכשי הדירות, רק שניים אלה רלוונטיים,
שכן בכל היתר לא מוזכרים מימדי הדירות. כיון שכך, אין לקבל כי
הרוכשים הונעו ברכישתם "רק כתוצאה מפרסומים אלה ומהשטחים
שציינו בהם..." (סעיף 42 לסיכום טענות האחים חממי מיום
30.9.02).
לא נראה לי כי יש בטענה זו כדי לאיין את משמעותם של הפרסומים
הכוזבים (או השגויים כפי שהוגדרו על-ידי האחים חממי), שהרי לא
הוצגה הודעה או פרסום פומבי אחר, שבו יש חזרה או תיקון של
מימדים אלה. אדרבא - כפי שיובהר בהמשך, אלה מידות הדירות
שהוצגו בפני רוכשי הדירות לכל אורך הדרך. מכל מקום - בפני מי
שנדרש לגודל הדירה באותו שלב, כדי להגיע לכלל החלטה בנושא
רכישת הדירה - זהו הנתון היחיד שהיה קיים. הרוכשים
הפוטנציאליים קיבלו גם פרוספקטים צבעוניים (ת/א/16 ת/א/20)
אולם מפרוספקטים אלה לא ניתן היה לדלות את שטח הדירה הכולל,
שכן מצוינים בהם רק מימדי החדרים. הדעת נותנת, כי ההחלטה על
רכישת דירה מורכבת משיקולים רבים שגודלה המדויק של הדירה הוא
רק אחד מהם, ועל כן הטענה שהעלו האחים חממי, - שכביכול יש
להוכיח שהרוכשים הונעו על-ידי הפרסום, ודווקא על-ידי רכיב השטח
הכולל בפרסום, ורק בשל כך רכשו את הדירה - היא דרישה שאין לה
מקום. החשיבות היא בעצם הצגת המימדים (הכוזבים) כדי שישמשו
רכיב בין יתר הרכיבים לצורך רכישה. אני רואה עוד להזכיר בהקשר
זה את המכתבים ששלחו המערערים לרוכשים (ראו ת/113 וכן ת/114).
המכתבים מהווים התנצלות או שמא התנצחות עם הרוכשים בנושא שטח
הדירות, וכך נכתב בהם: "לאחרונה התפרסמו הן בעיתונות הכתובה
והן באמצעי תקשורת אחרים נתונים המדברים על סטייה כביכול בשטחי
הדירות בפרויקט נוה דוד שנבנה ברמלה אשר משמעותם כי רכשתם
דירות קטנות מכפי שהוצגו בפרסומים שונים". בהמשך מציגים
המערערים ממצאי בדיקה מחודשת שנעשתה על-פי הנטען על-ידי מודד
מוסמך שמאשרת כי השטחים
שסופקו, אף עולים על מה שהובטח. בהתייחס לדירות של 4 חדרים
נאמר שוב כי הובטחו 118 מ"ר ובפועל השטח ברוטו הוא 129.7 מ"ר.
יש לשים לב כי המילה ברוטו נזכרת במכתב זה לראשונה והיא לא
הוזכרה בפרסומים. החשיבות כמובן היא באישור באשר למה שהובטח -
118 מ"ר.
המסקנה המתבקשת היא, כי המימדים שהוזכרו לעיל - אכן פורסמו
והובטחו. בנוסף ומעבר לכך - נראה לי כי באשר למה שהובטח
לרוכשים, הוצג בפנינו נתון ודאי ומוצק, שעליו ניתן להתבסס.
כוונתי לדפי החשבון (ת/220 עד ת/323) שקיבלו הרוכשים כאשר
הסדירו את התשלומים עבור הדירות. דפי החשבון הם מסמכים שהונפקו
על-ידי האחים חממי, ומשקפים על כן את הצהרתם באשר לשטח הדירה,
עליה משלם רוכש פלוני. בדפי חשבון רבים מצוין שטח הדירה. בשלב
מסוים הפסיקו ככל הנראה האחים חממי לנקוב בשטח הדירה, שמא
בעקבות תלונות המשיבים, אולם קיימים דפי חשבון שבהם שטח הדירה
מופיע, ועל כך ניתן כאמור לסמוך. לכך יש להוסיף גם את האמור
בתצהיר העדות הראשית, שהגישו הרוכשים ומי מן הרוכשים שהעיד על
כך, שאכן זה מה שהובטח להם על-ידי נציגי המכירות של המערערים.
לפיכך כנתון עובדתי יש לקבוע כי לרוכשים הובטח כי שטח דירה בת
4 חדרים או 3.5 חדרים ומרפסת יהיה 118 מ"ר. דירות 4 חדרים
ומרפסת 131 מ"ר, דירת 3.5 חדרים 105 מ"ר ודירות 5 חדרים 136
מ"ר. על בסיס האמור לעיל אין משמעות גם לכך שלא היה פרסום
ספציפי ביחס לדירת 3.5 חדרים. השאלה הבאה היא מה נכלל בשטח זה
ובכך נעסוק להלן.
46. טענתם הבסיסית והמרכזית של האחים חממי היא כי הרוכשים
קיבלו את מה שהובטח להם. טענה זו נסמכת על שני אדנים: 1) בהסכם
המכר שנחתם בין הרוכשים לאחים חממי נאמר כי תיאור הדירה ושטחה
הוא כמפורט בתשריט; אין חובה כי התשריט יציין את מימדי הדירה.
צירוף התשריט בלבד (ללא מימדים) עומד בדרישת הדין. האחים חממי
מפנים לעניין זה לצו המכר דירות (טופס מפרט) תשל"ד-1974,
שמסתפק "ברישום שטח הדירה לפי תוכנית מצורפת". לפיכך "אין כל
תוקף למצג שקדם לחתימת ההסכם אף אם היה מצג כזה" (סעיף 47
לסיכומי האחים חממי). בפועל, נבנו הדירות לפי האמור בתשריט.
עובדה זו אושרה (אליבא דהאחים חממי) על-ידי המומחה מטעם
בית-המשפט ד"ר זלינגר, על-ידי השמאי מטעם רוכשי הדירות (עמ'
143 לפרוטוקול) וגם על-ידי חלק מהרוכשים (האחים חממי הפנו
לעניין זה לעדותו של העד פטילון אחד הרוכשים בעמ' 107).
2) לחילופין, טוענים האחים חממי, כי גם בהתייחס לשטח הדירות
הנקובים, כמפורט לעיל, מומחה בית-המשפט ד"ר זלינגר קבע, כי אין
לפצות בשל שטחים חסרים, משום שהשטח שסופק בפועל הוא שטח הברוטו
של הדירה. מסקנה זו אושרה גם בחוות דעת השמאי מנצבך (שפעל על
סמך חישובי השטחים של ד"ר זלינגר, ראה עמ' 143 לפרוטוקול).
מנצבך אף אישר כי ההפרש בין ברוטו לנטו יכול לנוע עד 15%,
הפרשי השטחים במקרה הנוכחי מצויים בגבולות אלה.
47. דינה של הטענה על שני נדבכיה להידחות.
באשר לתשריטים: כאמור בית-משפט קמא סבר כי צירוף התשריט אינו
מספיק לעניין גילוי נאות של שטח הדירה, וכי "יש מקום לציין
בתשריט את כלל השטח ולא להסתפק במתן אפשרות לדיירים לחשב כמה
שטח הם מקבלים". עוד ציין בית-משפט קמא כי "ניסיון שנעשה
על-ידי בית-המשפט למצוא שטח דירה מתוך אחד התשריטים לא צלח ולא
הייתה אפשרות לעמוד על השטח הכולל של הדירה בחישוב מתמטי פשוט"
(עמ' 13 לפסק-הדין החלקי). עיון והתבוננות בתשריטים די בו כדי
להסכים עם בית-משפט קמא כי לא ניתן לחלץ מתוך התשריטים את
מימדי הדירה שמדובר בה. נראה לי כי החובה להוכיח שמתוך התשריט
הנ"ל ניתן לחשב את שטח הדירה, מוטלת על האחים חממי. בפועל נראה
כי גם עזרא חממי עצמו לא הצליח בכך.
משלא ניתן לעמוד על מימדי הדירה מתוך עיון בתשריט, ממילא לא
יכלו הרוכשים להיות ערים לכך - כי המחיר שהם משלמים כולל גם
שטחים שאינם נמצאים בתשריט. האחים חממי שטרחו לציין בכרטיס
החשבון של הקונים מה גודל הדירה שהם רוכשים, צריכים היו להביא
לידיעתם כי רק אם יצורפו שטחים נוספים שאינם מצויים כלל
בתשריט, יגיע השטח, לשטח המובטח להם בכרטיס החשבון. אין חולק
על כך כי בתשריט לא פורטו אותם שטחים "ציבוריים" כגון השטח
היחסי בחדר המדרגות או שטח פיר המעלית.
ספק, אם קונה דירה ממוצע ער לכך שדירתו כוללת גם פיר מעלית,
למשל. חובת הגילוי במקרה זה מוטלת על המוכרים. עליהם להביא
לידיעתם של הקונים מהו השטח האמיתי של הדירה, ומהו השטח הנוסף
שלגביו רואים אותם כמי שקיבלו אותו לידיהם. בפרשת צמיתות נאמר
בנושא זה:
"...אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה
יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר
המעלית, בחניה וכדומה. ... מצג שבלשון המקובלת מציג שטח גדול
יותר מן השטח על פי משמעותו בלשונו הפרטית של המוכר אינו
מתיישב עם חובת תום הלב ... אין לפרש שטח ברוטו על-פי מובנו
בענף הבניה כמשקף את אומד הדעת המשותף של הצדדים אלא יש לתת לו
את משמעותו בלשון הרגילה והמקובלת בחברה".
הנה כי כן, דברים שנאמרו שם - הולמים במדויק, כאילו נכתבו על
רקע העובדות שהוכחו בענייננו. ההלימה שבהם מקבלת הדגש נוסף
בהתחשב בכך שמדובר בשטח משמעותי שנגרע משטחה של כל דירה. כאמור
השטח הנגרע מגיע ל-
mhcrh
אפי
10 מ"ר ואף 15 מ"ר. בהתייחס לגודלן של הדירות - מדובר בשטח
שיכול היה להספיק לחדר נוסף.
על האחים חממי מוטל היה להביא לידיעת הרוכשים נתון זה, או
לפחות לצרף תשריט שעיון בו יציף מיד את השאלה - הכיצד השטח
הנקוב בו אינו עולה בקנה אחד עם המובטח. הערה נוספת באותו
הקשר: בפרשת צמיתות, דובר במידע שהוצג לקונים על שטח ברוטו
ועדיין ראה בית-המשפט לפסוק מה שפסק, קרי, כי בלשון בני אדם
"ברוטו" אינו אותם שטחים שבהם מדובר גם בענייננו; היינו, החלק
היחסי של חדר המדרגות, פירי מעליות, מבואות קומתיות ועוד.
נראה לי כי בענייננו - כאשר לא הוזכר אפילו כי מדובר בשטח
ברוטו, הדברים הם בבחינת על אחת כמה וכמה. לא נוצר אפילו הפתח
לסברה כי השטח הכולל - מורכב גם משטחים אלה. האחים חממי טענו
בין היתר כי במקרה הנוכחי עניינה של התביעה לא נסוב כלל על
"מצג של ברוטו-נטו כעניינן של תביעות אחרות" (סעיף 56 לסיכום
הטענות). כאמור - אי הזכרת המונח "ברוטו" - אינו משפר את מצבם
של האחים חממי אלא - היפוכו של דבר.
48. חובת גילוי כללית.
לאמור לעיל הנובע מן העובדות הספציפיות, מתווספת גם חובת גילוי
כללית שבה נעסוק עתה. חובת גילוי כללית מופיעה בדברי חקיקה
רבים והיא נובעת בעיקרו של דבר מהצורך להגן על הצד המצוי
ב"עמדת נחיתות אינפורמטיבית" (ראו: ד' פרידמן, נ' כהן חוזים
(כרך ב', תשנ"ג) 813 - 814 וכן ע"א 1064/03 - אליהו חברה
לביטוח בע"מ ואח' נ' עזבון המנוחה רחל שחר פיאמנטה ז"ל ואח'
(לא פורסם)). חובת הגילוי היא אחת מגילוייו המובהקים של עקרון
תום הלב וככזו היא מבטאת נורמות של התנהגות מוסרית בשלב המשא
ומתן הטרום-חוזי (ג' שלו דיני חוזים - החלק הכללי (תשס"ה) 317
- 318). חובת הגילוי בעת מכר דירה, נובעת גם מדין ספציפי, הוא
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר דירות), אשר
מטרתו העיקרית היא להביא לידיעת הקונים: "בצורה ברורה ומובנת -
וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי
להבליע גופי דברים שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים
טפלים ובלתי חשובים, מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר ומה הן
הזכויות אשר הוא הקונה רוכש ממנו" (ראו ע"א 213/80 שמחיוף
שמעונוף נ' ברוכים ו-9 אח' פ"ד לז (3) 808 ,עמ' 813-814). כדי
להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על-ידו, חובה על
המוכר לצרף לחוזה מפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה וזאת
כאמור בטופס שבתוספת ל"צו מכר דירות (טופס של מפרט),
תשל"ד-1974". מטרת המפרט היא שהמוכר יציג באופן הברור ביותר את
הדירה הנמכרת, על תכונותיה השונות, כך שהקונה הסביר יידע בדיוק
מה הוא קונה ועל מה הוא מוציא את כספו. עיון במפרט במקרה זה
אינו חושף בשום פנים ואופן כי "הדירה" כוללת כאמור שטחים
נוספים. גודלה של דירה הינו נתון יסודי בכל עסקת מכר דירה.
המערערים שהיו ערים לכך הדגישו כאמור נתון זה בפרסומים, וציינו
כי מדובר בדירות גדולות במיוחד כאשר דירת 4 חדרים, משתווה
בגודלה לדירת 5 חדרים במקום אחר. כדי להסיר כל ספק, אין מדובר
רק ב"אמת בפרסום" אלא באי עמידה בחובת הגילוי באשר לשטחה
האמיתי של הדירה שעלתה במקרה זה כדי הטעיה בהתחשב במה שפורסם
ונאמר לרוכשים כמפורט לעיל.
49. באשר לחוות דעת המומחים (הנדבך השני):
בית-המשפט קמא אמר בפסק דינו כי "נראית לי דעתו של המומחה בן
עזרא" (כשהכוונה היא להעדפתה על פני חוות הדעת של מומחה
בית-המשפט ד"ר זלינגר ומומחה המערערים). העדפה זו מצויה בתחום
שיקולו והחלטתו של בית-משפט קמא. אין כל חובה להעדיף דווקא את
חוות הדעת של מומחה בית-המשפט. יחד עם זאת - נראה כי במקרה
הנוכחי הסוגיה כלל אינה מתעוררת חרף התבטאותו של בית-משפט קמא
כנ"ל.
אין מחלוקת מקצועית אמיתית בין המומחים, או לפחות אין מחלוקת
המצויה אך ורק בתחום המומחיות שלהם. כל המומחים מסכימים באשר
לשטחי הדירות. הסוגיה בה נחלקו המומחים היא האם יש לפצות עבור
"השטחים הציבוריים" שבהם מדובר בתיק זה. מדובר בענייננו בסוגיה
משפטית ולא במחלוקת מומחים. גם הגדרתם של שטחים אלה "כשטחי
ברוטו" - אינה משנה את אופייה של הסוגיה. עיון בחוות דעתו
ובדבריו של המומחה זלינגר, מבהירים כי כך ראה אף הוא את
הדברים. גם לשיטתו - תפקידו היה לספק לבית-המשפט את הנתונים
ומכאן ואילך הותיר את שיקול הדעת לבית-המשפט. בחוות הדעת (נספח
3 בסיכומי התשובה של המערערים) מופיעים הנתונים הרלוונטיים
באשר לכל סוג דירה. הנתונים כוללים את: שטח פנים הדירה, קירות
חוץ, בצירוף שטח יחסי בחדר מדרגות וכן פיר פנימי. סיכומו של
זלינגר לאחר פירוט הנתונים הוא: "ניתן לראות שהשטחים המופיעים
בפרוספקט (תוקן במקור בכתב יד ל"קטע מעיתון") דומים לשטחים
הנומינליים של הדירות אלו הם שטחי ברוטו (ההדגשה אינה במקור)
של הדירות בפי אנשי המקצוע". המומחה בן עזרא סבר ובית-משפט קמא
קיבל דעתו, כי השטח שצריך היה להיכלל במה שהובטח לרוכשים הוא
רק הסכום של פנים הדירה בצירוף קירות חוץ. הגדרתם של שטחים
כשטחי ברוטו אינו מהווה הכרעה בסוגיה ואינו מאיין את תפקידו של
בית-המשפט להכריע בשאלה האם יש לפצות בגינם וזאת הן בהתייחס
לפסיקה והמדיניות המשפטית הראויה והן לנתונים הספציפיים בתיק.
כאמור, מקובלת עלינו דעתו של בית-משפט קמא: אם רצו המערערים
להכליל את שטח הפיר וחדר המדרגות בגודל הדירה - היה עליהם
להביא זאת במפורש ובאופן ברור לידיעת הרוכשים. גם אם ניתן
במקרים מסוימים להסתפק בתשריט כתחליף להודעה כזו - הרי שהתשריט
הנוכחי, שלא ניתן לדלות ממנו את מימדי הדירה - אינו יכול לשמש
תחליף שכזה. אני רואה להעיר כי לא נעלמה מעיני העובדה שההגדרה
שבתוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד-1974 (פריט 1.9)
אינה מציבה דרישה לציון שטחה של הדירה. עדיין החובה הבסיסית
המוטלת על המוכר היא לאפשר לקונה לדעת מה בדיוק הוא קונה.
כאמירה נורמטיבית, מן הראוי היה שנושא זה יוסדר מפורשות בחוק.
עדיין, החובה הבסיסית המוטלת על המוכר היא לאפשר לקונה לדעת מה
בדיוק הוא קונה. בספר חוק מכר (דירות) תשל"ג-1973, פירוש לחוק
החוזים, עמ' 280, כותב המחבר א' זמיר בעניין זה כדלקמן:
"דרישה והסדרה כאלה תאפשרנה לקונים להשוות בין דירות שונות על
בסיס משותף, מבלי שיצטרכו לערוך בעצמם מדידות וחישובים על-פי
התוכנית. במצב הנוכחי, המפרט אינו מספק לקונה מידע ברור על שטח
הדירה; ובד בבד, גם מוכר שקיים ככתבן וכלשונן את כל דרישות הצו
בדבר מסירת מידע לקונה, עלול להיחשב כמי שלא עמד בחובות הגילוי
הכלליות ובחיובי ההתאמה החלים עליו. מצב זה איננו משביע-רצון,
ויש לתקנו".
אין לי אלא להצטרף לדברים.
50. כתבי הויתור.
במעמד מסירת הדירה חתם כל רוכש על פרוטוקול מסירה וכתב ויתור
בו הצהיר כי לא תהיה לו כל תביעה ביחס לדירה (למעט הליקויים
שפורטו בפרוטוקול). לטענת האחים חממי, הרוכשים ידעו בשלב זה על
טענת החוסר בשטח ועדיין במסגרת הליקויים שפורטו - לא הוזכר
נושא השטח החסר. כיון שכך נוצרה "מניעה והשתק", מפני העלאת
הטענה בשלב מאוחר יותר ובית-משפט קמא התעלם מכתבי הויתור ובכך
שגה.
גם טענה זו דינה להידחות.
אתחיל מכך שלא נראה לי כי הונחה תשתית עובדתית מספקת לטענה זו.
האחים חממי מפנים לעניין זה לעדותו של אחד הרוכשים, (העד מרום
עמ' 124 לפרוטוקול) אשר העיד כי נודע לו מחברים: "שמתארגנים
וכדאי שאמדוד ויש מודד ושאם אני רוצה להשתתף". אין בכך אמירה
באשר לנקודת הזמן המדויקת שבה מדובר ואין פרטים מה בדיוק היה
ידוע לו וכיוצא בזה. לא ניתן לראות במשפט בודד זה משקל נגד
לאמור בתצהיריהם של כל הרוכשים, לפיו הוטעו באשר לשטח הדירה.
לא ברור אפילו מי מהרוכשים חתם על כתבי הויתור. מעבר לכך בכתבי
הויתור אין "משבצת" מפורשת לנושא שטח הדירה שעל כן ספק אם ניתן
להסיק מסקנה כלשהי מאי הימצאותה של תלונה בנושא שטח הדירה
בפירוט הליקויים.
ועל כל אלה: ההלכה הפסוקה היא כי אין משמעות רבה לויתור
בנסיבות אלה כאשר החתימה על כתב הויתור היוותה תנאי למסירת
הדירה. חובתם של המערערים למסור דירה בשטח שלו התחייבו. כתבי
הויתור אינם משחררים מחובה זו (ראה לעניין זה ע"א 769/86
רובינשטיין נ' זמרן, פ"ד מב (3) 581).
בספרו הנזכר לעיל, בעמ' 546, אומר המחבר א' זמיר:
"רק אם פרוטוקול המסירה מכיל ויתור ברור וחד-משמעי של הקונה על
זכויותיו בקשר לאי-התאמה כלשהי שהקונה היה מודע היטב לקיומה
והבין את מלוא היקפה ומשמעותה, ורק אם בנסיבות העניין אין בסיס
לטענה שדין הוויתור להתבטל מחמת היותו תניה מקפחת בחוזה אחיד,
מחמת לחץ בלתי לגיטימי שהופעל על הקונה (כמו, למשל, התנאת
המסירה בחתימה על הפרוטוקול המכיל את הוויתור) או מטעם אחר
כיוצא בזה - רק אז יהיה תוקף לויתור. אולם גם במקרה האחרון -
שמן הסתם יהיה נדיר למדי - שלילת ההסתמכות של הקונה על
אי-ההתאמה אינה נובעת מכך שלא עמד בנטל ההודעה, אלא מכך שניתן
תוקף לוויתור בדיעבד על זכויותיו לפי החוק" .
ואידך זיל גמור.
51. גובה הפיצוי.
התחשיב באשר לסכום המדויק אותו יקבל כל רוכש נעשה על-ידי השמאי
מטעם הרוכשים מ' מנצבך (ת/169). לטענת האחים חממי, חוות הדעת
ת/169 "אינה רלוונטית, שכן היא קובעת פיצוי לפי חישוב שנערך
כאילו נמכרו הדירות על בסיס מחיר למטר בעוד שמחיר הדירות לא
נקבע כלל על בסיס מטרים" (סעיף 85 לסיכומיהם). את טענתם סומכים
המערערים על דבריו של השמאי בחקירה נגדית, בהם אישר כביכול כי
החישובי "המטרי" היה הבסיס היחיד לקביעת הפיצוי. ככלל, מחיר
דירה אינו נקבע אך ורק על-פי שטחה, ומכאן עתירתם של המערערים
להתערב בסכום שנקבע לכל רוכש.
בטענתם של האחים חממי יכול היה להיות ממש, לו היו הדברים
שצוטטו משקפים את מלוא דבריו של השמאי. בפועל - התמונה שונה.
בפתיח לטבלת השומה שהיא חלק מת/169 נאמר: "בהתחשב במיקום
הדירות, שטחן מצבן הפיזי בשימושים האפשריים בדירה ובשיקולים
והעקרונות שלעיל הנני מעריך את שווי השטחים החסרים.." .הנה כי
כן - לא רק שטח אלא גם מצב פיזי, מיקום וכדומה. עיון בטבלת
הסכומים שנפסקו, מצביע על כך, כי לדירות שונות ששטחן זהה,
נפסקו סכומים שונים. משמע, השמאי לא רק נאה דורש, אלא גם נאה
מקיים.
עיון בחקירתו הנגדית של השמאי בבית-המשפט מצביע אף היא על כך
כי מה שצוטט על-ידי המערערים הוא רק חלק
מהדברים שנאמרו. בהמשך אומר השמאי: "אין זה נכון שהנוסחה
(הכוונה לנוסחה המטרית ד.ב.) אינה כוללת בחובה כנוסחה שום דבר
מהדברים שכתבתי". הקריטריונים שציין השמאי מצב פיזי מיקום
וכו', הם קריטריונים רלוונטיים וענייניים. לא הוצגה כל חוות
דעת נגדית, ומשכך - איני רואה להתערב גם בנושא זה.
52. בערעורם טוענים רוכשי הדירות, כי על הסכום שנקבע בפסיקתא
יש להוסיף ריבית לפחות מיום הגשת התביעה. שקלתי בקשה זו ונראה
לי כי אין מקום להיעתר לה. במקרה שלפנינו שקל בית-המשפט המחוזי
את העניין לאור מכלול הנתונים שהובאו לפניו והחליט על הצמדה
תוך אי-צירוף ריבית. ברור, כי בכך ראה את הביטוי הנאות של מה
שמתחייב לאור כלל נסיבותיו של המקרה, לרבות דרך ההתנהלות
הדיונית בתיק. אין אמות מידה מדויקות, שעל פיהן יש לנהוג ועל
פני הדברים אין סיבה במקרה זה להעדיף את שיקול דעתנו על פני
שיקול-דעתו של בית-המשפט המחוזי ( ראה ע"א 144/84 מאיר שרעבי
נ' האחים קרטין השקעות בנכסים פ"ד לט (4) 606, עמ' 608 - 609).
53. אשר-על-כן הפיצוי בגין הפסד שטח דירות יחושב על-פי חוות
דעתו של השמאי מנצבך (ת/169). לפי חישוב זה, סכומי הפיצוי יהיו
צמודים מיום רכישת הדירה ועד ליום מועד מתן פסק-הדין החלקי
18.8.00 ומיום זה ישאו הפרשי הצמדה וריבית עד ליום התשלום המלא
בפועל. לא ישולם מע"מ בגין פיצוי זה. הצדדים יערכו טבלת תשלומי
פיצוי על-פי האמור לעיל לכל רוכש דירה. טבלה זו תוגש לבית-משפט
קמא לא יאוחר מ-30 ימים לאחר ההמצאה לצדדים. לאחר אישור הטבלה
על-ידי בית משפט קמא היא תהווה חלק מפסק הדין.
54. משטחים אופקיים בחדר המדרגות: דין טענת האחים חממי
והאדריכל הן באשר לעצם חיוב זה והן לגובה סכום החיוב -
להידחות. תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות)
תש"ל-1970, קובעות באשר למשטח אופקי בחדר מדרגות (פודסט), כי "
(א) העומק של משטח אופקי בחדר מדרגות הנמדד בין מישור ציפוי
הקיר המוצב במקביל וממול למדרגה הקרובה ביותר ובין האף של אותה
מדרגה (להלן בסעיף זה - עומק), לא יפחת מרחבן המינימאלי של
המדרגות, ובשום מקרה לא יפחת מ-1.00 מ'". עפ"י סעיף 7.00.08
בתוכניות האדריכליות במקרה דנא, הרוחב המינימאלי של המדרגות
הוא 110 ס"מ ולכן הרוחב המינימאלי הנדרש בענייננו הוא 110 ס"מ.
אלא שבפועל נמדדו מידות שבין 93 ל-104 ס"מ. המומחה זלינגר קבע,
כי המידות בתוכניות האדריכליות מתייחסות למידות נטו, כלומר
מבלי התחשבות בעובי ציפוי הקירות. מקובלת עלי המסקנה המעוגנת
הן בחוות דעתו של המומחה זלינגר והן בתקנות, כי הרוחב
המינימאלי הנדרש הוא 110 ס"מ וכי רוחב זה צריך לכלול גם עובי
הציפוי. שתי סיבות הגיוניות מוליכות למסקנה זו! האחת, רוחב
המשטח האופקי, שהוא המשך של המדרגות, צריך להיות כרוחב
המדרגות, שכן היצרות המשטח האופקי לאחר המדרגות עלולה ליצור
פגם אסטטי. שנית, אין זה הגיוני שמתקין התקנות ישאיר את שאלת
רוחב המשטחים האופקיים כשהיא מותנית בעובי חומר הציפוי, אשר
משתנה מעת לעת. לפיכך, יש לקבוע כי הרוחב הנקוב בתקנות הוא
רוחב מינימאלי הכולל את חומר הציפוי. המערערים טענו כי הליקוי
בנושא זה מצוי כולו בתחום אחריותו של האדריכל שלא לקח כאמור
בחשבון את עובי הציפוי (ראה הודעת ערעור מתוקנת מיום 2.2.06).
המומחה זלינגר סבר כי האחריות מוטלת בשיעור של 1/3 על האדריכל
ו-2/3 על המערערים. בית-משפט קמא אימץ קביעה זו והחלטתו מנומקת
ומתייחסת לכל החומר הרלוונטי שהיה בפניו (לרבות חוות הדעת של
האדריכל שילה מטעם האדריכל). על סמך אותו חומר הגיע בית-משפט
קמא למסקנה כי חריגת התכנון היתה בשיעור של 4 ס"מ פחות מהמותר,
והחריגה שמעבר לכך היא חריגת קבלת שמעבר לסביר.
לפיכך יש לחלק את האחריות בשיעור שהוצע על-ידי המומחה זלינגר.
מסקנתו של בית-משפט קמא מקובלת עלי - ואיני רואה להתערב בה.
שיעור הפיצוי לדיירים, הוצע אף הוא על-ידי זלינגר ואומץ על-ידי
בית-המשפט. לפיכך יהא הפיצוי בגין פריט זה בסך 40,000 ש"ח לכל
בניין (ללא תוספת מע"מ): 10,000 ש"ח בתחום אחריות האדריכל
ו-30,000 ש"ח האחים חממי. הסכום ישא בפרשי הצמדה וריבית מיום
פסק הדין 28.7.05.
55. רוחב פרוזדור מול המעלית: גם בנושא זה דין טענת האחים חממי
והאדריכל, הן באשר לעצם חיוב זה והן לגובה סכום החיוב -
להידחות. כעולה מחוות דעתו של המומחה זלינגר, רוחב הפרוזדור
בפועל נע בין 136 ס"מ ל-147 ס"מ וזאת בניגוד להוראות סעיף 3.21
לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו
ואגרות), תש"ל-1970, לפיה נדרש רוחב מינימאלי של 150 ס"מ.
סוגיה זו דומה לעניין המשטחים האופקיים בחדר המדרגות אשר דנתי
בהם לעיל. אף כאן, הגיוני שהרוחב הנקוב בתקנות באשר לפרוזדור
הוא רוחב מינימאלי הנמדד בין קירות אשר הונחו עליהם ציפויים
שונים. האחריות מטבע הדברים בעניין זה, צריכה להתחלק בין
הביצוע הלא מדויק שהינו באחריות האחים חממי ובין התכנון שהינו
באחריות האדריכל. אשר על כן הנני מאמצת את החלטת הערכאה
הדיונית וקובעת כי, יינתן פיצוי של 700 ש"ח לדירה, בצירוף
הפרשי הצמדה וריבית מיום פסק-הדין 18.8.00 ועד לתשלום בפועל.
האחים חממי ישאו בתשלום של 200 ש"ח לדירה והאדריכל ישא בתשלום
של 500 ש"ח לכל דירה וזאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום פסק
הדין החלקי 18.8.00 ועד ליום התשלום בפועל. לסכום זה לא יצורף
מע"מ.
56. מימון הערבות הבנקאית: תביעת רוכשי הדירות לחייב את האחים
חממי להחזר בגין מימון הערבות הבנקאית - תידחה. רוכשי הדירות
לא הניחו את התשתית הראייתית הדרושה לתביעתם בנושא זה, על-פי
המתווה שנקבע על-ידי בית-משפט קמא. לא הוכח מה הייתה העלות
בפועל של מימון הערבות הבנקאית, ומהם הסכומים ששולמו על-ידי
רוכשי הדירות. במסמך המצורף ((ד ג (1)) מטעם רוכשי הדירות,
בתיק המוצגים מטעמם, מופיעים רישומים שונים, אשר אין בהם כאמור
להוות הוכחה לטענתם בעניין מימון הערבות הבנקאית. השלב הראשון
לפסיקת סכום כלשהו בראש פרק זה הינו הוכחה פוזיטיבית באשר
לסכומים ששולמו. בהעדר הוכחה שכזו - יתבטל החיוב בנושא זה.
57. הוצאות ושכר טרחה: תביעת רוכשי הדירות להגדיל את הסכום
בגין הוצאות ושכר הטרחה - תידחה אף היא.
פסק הדין החלקי קבע כאמור סך 120,000 ש"ח, וסכום זה הושאר
בעינו גם בפסיקתא שניתנה על-ידי השופט מ' אלטוביה. כלל נקוט
בידי בית-משפט זה, ולפיו אין להתערב בסכומים שנפסקו על ידי
הערכאות הדיוניות כהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין, אלא במקרים
נדירים (ראו ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז (3) 808).
המקרה הנוכחי אינו נמנה עם אותם מקרים נדירים, ובמיוחד כך,
בהתחשב בעובדה שבאשר לחלק מרכיבי הערעור התקבלו טיעוניהם של
האחים חממי. לפיכך - תישאר קביעה זו בעינה.
58. דחיית תביעת צד ג' כנגד אוחיון ואבוטבול: האחים חממי הגישו
הודעות צד ג' כנגד כל רוכשי הדירות ובהן טענו, כי רוכשי הדירות
היו צריכים לפקח על בניית הדירות בעצמם וחדלו משלא עשו כן.
בית-המשפט המחוזי (השופט טלגם ז"ל) דחה הודעות צד ג' כנגד
אוחיון ואבוטבול והטיל על האחים חממי לשלם סך של 25,000 ש"ח
בגין הדחייה. לא נפסקו סכומים דומים לשאר רוכשי הדירות, ועל כך
מלינים הרוכשים. דין הטענה להידחות. דחיית הודעות צד ג' באשר
לכלל הרוכשים הייתה חלק מההתדיינות הכללית, ולא היתה כרוכה
בהתדיינות נפרדת; שעל כן אין מקום לפסיקת הוצאות נפרדת בגינה.
לאוחיון ואבוטבול היה מעמד שונה בפרשה זו, כמי שעל פי הנטען
היו יוזמי ההתארגנות. לפיכך - העובדה שבית-המשפט ראה לפסוק להם
הוצאות - אינה מחייבת באשר לשאר הרוכשים.
59. עגמת נפש: תביעתם של רוכשי הדירות להגדיל שיעור רכיב זה
לסך של 25,000 ש"ח לדירה תידחה. הן בפסיקתא והן בפסק-הדין נקבע
כי הליקויים הרבים, ובמיוחד השקיעות ברחובות ההולנדיים, יוצרים
רושם של שכונת עוני ולא של מגורי פאר כפי ששווקו. לפיכך נפסק
פיצוי בשל עוגמת נפש בסך 1,000 ש"ח לדירה, שיוכל לשמש פיצוי מה
לליקויים האמורים. ככלל קביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת נפש
נתונה לשיקול דעת של בית-המשפט הדן בעניין, ואין בית-המשפט
שלערעור נוטה להתערב בנושא זה אם אין טעמים מיוחדים המצדיקים
זאת (ראו ע"א 611/89 דרוקר נ' נחמיאס פ"ד מו (2) 60, 65 וכן
ע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ואח'
(לא פורסם). לא מצאתי במקרה זה כל עילה להתערב בעניין זה
בשיקוליו של בית-המשפט המחוזי.
60. חנניה עובדיה: דין טענת רוכשי הדירות בעניין חנניה עובדיה
להתקבל. רוכשי הדירות טענו כי בית-המשפט המחוזי חייב את חנניה
עובדיה לשלם לאחים חממי סכום של 15,000 דולר, למרות שהאחים
חממי לא הגישו כל תביעה כנגדו. ואכן, בהחלטה מיום 5.9.00 הבהיר
השופט טלגם ז"ל כי החלטתו כנגד חנניה עובדיה ניתנה לאור ההסכם
שחתם "בהנחה שקיימת נגדו תביעה נגדית מצד הנתבעים ולא כהוצאות
משפט; אם הדבר אינו כן - החיוב נעשה בטעות, אך אין זה טעות
שניתנת לתיקון בהליך על פי סעיף 81 לחוק בתי המשפט". לא הייתה
למעשה מחלוקת על כך שהאחים חממי לא הגישו תביעה נגדית כנגד
חנניה עובדיה ומכיוון שעניין זה לא הוזם על ידי האחים חממי,
ראיתי לנכון ובהסתמך על האמור בהחלטתו של בית-המשפט קמא עצמו,
כי יש לבטל את ההחלטה בנושא זה, וכך אנו עושים.
61. תביעת האחים חממי כי רוכשי הדירות ישפו אותם בגין הוצאות
הבוררות נדחית בזה. במסגרת הסדר הבוררות הראשוני נפסק בהחלטתו
של הרשם ב' אוקון מיום 21.3.01, כי בשלב ראשון עד למתן פסק
הבוררות, ישאו האחים חממי בהוצאות הבוררות. בישיבה שכינס הבורר
ביום 24.4.01 קבע זה האחרון כי הוא יהיה רשאי לקבוע חלוקה אחרת
של ההוצאות, לפי שיקול דעתו. הצדדים הביעו הסכמתם לקביעתו של
הבורר ומכאן ואילך פעל הבורר על-פי שיקול דעתו בגביית הוצאות
מהאחים חממי ומאגבבה והן בהטלת הוצאות על רוכשי-הדירות. בהחלטת
הבורר מיום 22.7.01 לא ניתן צו להוצאות. משכך, נדחית תביעת
האחים חממי בעניין זה.
62. אציע לחברי לקבל את הערעור בנושא העמודים הקונסטרוקטיביים.
נראה לי כי הן התשתית המקורית והן ההתפתחויות הדיוניות
המאוחרות יותר מצביעים על כך כי מלכתחילה למערערים לא ניתן
יומם בבית-המשפט בנושא זה, והם לא יכלו להתגונן כדבעי כנגד
החיוב בפריט זה. בנוסף, גם הקביעות הסופיות של המומחים אינן חד
משמעיות. הכול כפי שיובהר להלן. בתביעה המקורית, שהוגשה בשנת
1996 לא נזכר כלל עניין העמודים (או הבליטות כפי שכונו
לעיתים). כיון שמדובר בעמודים שהם חלק אינטגראלי מהדירות, ברור
שקיומם היה ידוע כבר בשעת הגשת התביעה. לא הובהר מדוע לא הועלה
הנושא מלכתחילה. מכל מקום רק בתאריך 6.4.98 הוגשה בקשה לחוות
דעת משלימה (מוצגים ט ט1 בתיק המשיבים) שהיא הבסיס לחיוב בנושא
העמודים. בית-המשפט נענה לבקשה תוך שהוא מציין כי אינו רואה
בכך הרחבת חזית והצדדים יהיו רשאים לטעון כנגד טיעונים שלא
נכללו בכתב התביעה. יתרה מזו: הרוכשים הודיעו באותו שלב כי
בשלב זה הם אינם מבקשים לתקן את סכום התביעה. פסק הדין בסופו
של יום לא התייחס להיבטים אלה המצביעים על כך שלמעשה נושא
העמודים לא "הועמד על השולחן" באופן ברור. אולם, לא בכך נקודת
הכובד.
נקודה זו מצויה בכך שגם בחוות הדעת המשלימה (ט ט1), אין
ההתייחסות ברורה לנושא וצריך להתאמץ כדי לדלותו מהאמור בה.
בפיסקה שהוקדשה להחמרת ליקויי הרטיבות והעובש נאמר בין היתר
"כי [יש] בליטה בדירות בניגוד לתוכניות בסמוך לדלת כניסה בסלון
המהווה כיסוי לקולטן פעיל שיש לבטלו". אין מעבר לאמירה זו כל
פירוט, וכאמור ההתייחסות אליה היא כחלק מנושא הרטיבות והעובש.
גם בחוות דעת מומחה בית-המשפט אין הרבה מעבר לכך. כל שנאמר הוא
כי "בחדרים מסוימים יש בליטות ומחיצות פנים שלא הופיעו
בתוכניות שנמסרו לדיירים. מדובר בעמודים קונסטרוקטיביים או
בצינורות תברואה שאת שניהם לא מקובל לסמן בתכניות אלה. בתשובה
לשאלות הבהרה מאוחרות יותר שהופנו אליו דבק המומחה בעמדה זו
ואמר כי לא מקובל לסמן אלמנטים מסוג זה ועל כן אינו רואה בכך
כל ליקוי. אכן המומחה זלינגר ציין גם כי יש הבדל בין התוכניות
לבין מה שנבנה וההבדל הוא משמעותי ובהכנה יסודית ניתן היה
למנוע זאת, אלא שלא נראה לי שדי בכך. בסופו של דבר חוות הדעת
שהייתה בפני בית-המשפט היא של מומחה בית-המשפט שאמר כי אינו
רואה בכך ליקוי ולצידה חוות הדעת המינורית, בנקודה זו, של
מומחה הרוכשים שהוגשה בשלב מאוחר יותר וללא תיקון התביעה.
הרושם הוא כי בית-המשפט שם את הדגש על
מראה עיניו בקלטת והתרשמותו כי "הבליטות אכן מכוערות". אלא
שרושם מאוחר זה, אין די בו כבסיס עובדתי לחיוב. במיוחד כך כאשר
בהינתן צירוף הדברים דלעיל, קרי: ההתייחסות המאוחרת והלא ברורה
לנושא וחוות הדעת המעורפלות באשר לעמודים ומשמעותם, נראה לי כי
יש מקום לקבל את ערעורם של המערערים בנושא זה. אעיר עוד, ומעבר
לנדרש, כי בית-המשפט מלכתחילה חייב רק בגין העמודים
הקונסטרוקטיביים בחדר השינה ורק מאוחר יותר בפסיקתא האחרונה
בנושא זה (בכתב יד) נקבע כי יינתן פיצוי רק בגין עמודים שלא
הופיעו בחדרי הבניין. לא ראיתי כי הוגשה רשימת העמודים העומדים
בקריטריון זה. שעל כן, גם מטעם זה יש לקבל את הערעור.
63. טיח חוץ: גם בנושא זה, נראה לי כי יש מקום לקבל את טענת
המערערים, מטעמים דומים לאלה שהביאו לקבלת הערעור בנושא
העמודים הקונסטרוקטיביים. גם נושא זה לא הועלה בתובענה
המקורית. כפי שצוין כבר לעיל, בית-משפט קמא לא התיר הרחבת חזית
בנושא, ומכל מקום חוות הדעת המשלימה ט,1 אינה משלימה מאום
בנושא הטיח. לפיכך, על פני הדברים, לא היה מקום להידרש לו.
מעבר לכך ומה שחשוב יותר: למעשה לא הייתה בפני בית-משפט קמא
חוות דעת התומכת בהחלפת הטיח. המומחה מטעם בית-המשפט לא סבר
שיש להחליף את הטיח והתרשמותו של בית-המשפט הייתה כי: "הקלטת
אינה משכנעת שהטיח הקיים טעון החלפה" (עמ' 28 לפסק הדין). אם
בכל זאת חרף הקביעה דלעיל ראה בית-משפט קמא לפצות את הרוכשים
בגין פריט זה הרי זה משום ש"אין ספק שיהיה צורך לחדשו ואני
מטיל על היזמים את האחריות לכך בשיעור מחצית ההוצאה שתידרש
לכך"(שם).
מדובר למעשה בהשערה של בית-המשפט שאינה נסמכת כאמור על נתונים
של ממש. לא ברור אם לעניין הצורך של חידוש הטיח בעתיד, יש שוני
בין הבניינים בפרויקט לבין כל בנייה אחרת, מה הקשר בין איכות
הטיח לצורך בהחלפתו בעתיד וכיוצא בזה. לפיכך - הפיצוי בפריט זה
- יבוטל.
64. עלות פיקוח על התיקונים: בפסיקתא, נאמר כי האחים חממי
יממנו את עלות הפיקוח בסך של 250 ש"ח לשעה כשסכום זה ישא הפרשי
הצמדה וריבית כדין מיום 18.8.00 ולסכום יתווסף מע"מ (ראה סעיף
22 לפסיקתא). מאחר שהאחים חממי הם הנושאים בהוצאות עלות הפיקוח
ולאור העובדה כי הם אמורים לשלם ישירות למפקח, נדחית תביעת
רוכשי הדירות בפריט זה.
65. נושא הליקויים בעין: בפסיקתא קבע השופט מ' אלטוביה, כי
בנושאים מסוימים יחויבו האחים חממי בביצוע תיקונים ולא בפיצוי
כספי. עוד קבע, כי מאחר שמי שמונה בעבר כמומחה מטעם בית-המשפט,
ד"ר זלינגר, איננו עוד בין החיים "ישמש מי שמשמש כמומחה במקומו
מאז 1.8.01 דהיינו אינג' צימרמן". בהחלטה זו ובהחלטות נוספות
פרט השופט מ' אלטוביה את הנושאים אותם צריכים האדריכל, אגבבה
והאחים חממי לתקן ואף קבע באופן שאיננו משתמע לשתי פנים, כי
"מקום שהתיקון אינו אפשרי לדעת המומחה או חלף המועד לביצוע
התיקון כפי שיקבע המומחה וזה לא בוצע יינתן פיצוי". מתחשיבי
הנזק שהגישו הצדדים עולה ששורה של ליקויים הנמצאים בפיקוח
אינג' צימרמן עדיין לא תוקנו והמחלוקת בין הצדדים באשר
לליקויים אלה עומדת בעינה. אשר-על-כן, הנני מורה כי הן הצדדים
הנוגעים בדבר והן אינג' צימרמן יכינו תחשיב כספי של כל
הליקויים בעין אשר הצדדים חויבו לבצעם בעבר ולא בוצעו עד כה
ויגישו אותם למתן פסיקתא בית-המשפט המחוזי תוך 30 יום מעת
ההמצאה של פסק דין זה לידיהם. בפסיקתא שתתקבל ישקלל בית-המשפט
המחוזי את סכומי הפיצוי לכל ראש נזק והיא תחייב את הצדדים. אנו
רואים להבהיר בנקודה זו כדלקמן: על-פי הוראותינו שניתנה ביום
18.10.06 הגישו לנו הצדדים תחשיב על-פי הערכתו של כל צד
כמתחייב מהקביעות בפסיקתא ובהחלטות הנוספות. יחד עם זאת גם
בתחשיב זה - עדיין מעלים הצדדים את טענותיהם באשר לעצם החיוב
בתיקון אותם ליקויים בעין שמדובר בהם. לפיכך כדי שהנושאים
השונים הטעונים עדיין טיפול יבואו לכלל סיום אנו רואים כאמור
לקבוע כי בית-המשפט המחוזי יקבע כאמור את הפיצוי על-פי הנתונים
שיוגשו לו על-ידי הצדדים. הנתונים יוגשו תוך 30 יום מיום מתן
פסק דין זה.
ואלה הנושאים:
א. חלון המטבח: ערעור האחים חממי באשר לחלון המטבח נדחה בזאת.
הליקוי נעוץ בכך, כי חלון המטבח אינו תקני בשל היותו בגובה
1.70 מטר מעל לרצפה בעוד שלפי תקנה 2.21 לתקנות התכנון והבניה
(בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 ק"ת תש"ל, נדרש, כי
גובהו של החלון לא יפחת מ-2 מטר מעל לרצפה. הוראת התקנות היא
מחייבת ואיננה נתונה למשא ומתן ומשכך האחים חממי צריכים היו
לבנות לפי התקנות והתכנון ולא לסטות מתקנות אלה, אפילו נתבקשו
לכך על-ידי מי מהדיירים. הפיתרון אשר הוצע על-ידי מומחה
בית-המשפט הוא התקנת ונטה ופתרון זה אומץ על ידי בית-המשפט
בפסיקתא (ראה סעיף 9). בהתאם לאמור לעיל - ימציאו הצדדים,
לבית-משפט קמא רשימה של הדירות בהן לא הותקנה ונטה עד ליום מתן
פסק דין זה ולצידה הערכת שווי של הונטה הנדרשת.
ב. טיח ממ"ד: הטיח שבוצע בממ"ד אינו תקין. גם כאן מקובלת עלינו
הקביעה. יש לקלף את הטיח הקיים בממ"ד ולבצע טיח חדש. מקובלת
עלינו ההחלטה כפי שניתנה בפסיקתא, ולפיה נקבע כי יש לתקן את
טיח הפנים בממ"ד בהתאם לדו"ח המומחה זלינגר ובאם לא יבוצע
תיקון, ישולם פיצוי. הקבלן אגבבה הוא שנושא באחריות לבצע את
תיקון טיח הפנים בממ"ד. גם כאן החיוב לא הוכרע עדיין סופית
על-ידי בית-משפט קמא, והוא יכריע בעניין על-פי התחשיבים
והנתונים שיספקו לו הצדדים.
ג. תיקוני ריצוף: בפסק הדין החלקי ובפסיקתא שניתנה בעקבותיה,
נקבע כי באופן עקרוני יש להחליף את הריצוף ככל שנראים בו
כתמים. כעיקרון, חדר שניתן לתקן בו עד 10% מרצפתו ייעשה בו
תיקון מקומי בלבד. באם מדובר בחדר שמעל 10% מרצפתו נגועה
בכתמים, אזי יוחלף כל הריצוף. קביעה זו תישאר בעינה לרבות
אימוץ חוות דעתו של המומחה זלינגר. אחריותם של המערערים מגיעה
ל-80% וכך יחושב הסכום.
ד. מהלך מדרגות תחתון: המהלך מכיל 27 מדרגות במקום שעל-פי סעיף
3.39 לתקנות התכנון והבנייה לא יעלה מספר המדרגות במהלך אחד על
16, במהלך משולבות 16 מדרגות טרפזיות בעוד שעל פי ס' 3.47
לתקנות מותר להתקין מדרגות אלה רק כאשר הבניין אינו מכיל יותר
משתי דירות או כאשר המדרגות הן חלק מדרך מוצא בטוח. 75%
מהאחריות בעניין זה מוטלת על האדריכל בעוד שעל האחים חממי
הוטלה אחריות בשיעור של 25%. על הצדדים להגיש את תחשיבי הנזק
בעניין זה לבית-המשפט המחוזי.
ה. פגמים באמבט: בפסיקתא נפסק שיש לתקן פגמים באמבטיות בדירות
לגביהן נרשם הליקוי בפרוטוקול המסירה. על הצדדים להגיש את
תחשיבי הנזק בעניין זה לבית-המשפט המחוזי כאמור לעיל.
ו. באשר לגג הבניין, מחוות דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט,
האדריכל דאובר, עולה כי קיים כשל בסוגיית הטיפול בקולטי השמש
על הגג, אשר הגישה אליהם עלולה לסכן את אנשי המקצוע המטפלים
בהם. זוהי אף דעתו של השופט מ' אלטוביה אשר ביקר באתר הבנייה
וקבע, כי מיקומם הבעייתי של הקולטים מהווה כשל לוגיסטי
ובטיחותי. כשל זה נובע מתכנונו של האדריכל ואשר על כן אין מנוס
מלקבוע, כי האדריכל נושא באחריות מלאה לכשל זה. משכך אני
קובעת, כי יש לאמץ את הפתרון הטכני שהעלה האדריכל דאובר בחוות
דעתו מיום 26.2.04. מאחר שעד היום לא בוצע הפיתרון הטכני יגישו
הצדדים לבית-המשפט המחוזי את תחשיבי הנזק מטעמם לעניין זה.
ז. מכיוון שחישוב הנזקים כולם יהא כספי איננו נדרשים לסוגיה של
פיצוי בעבור פינוי משפחות לבתי מלון לצורך שיפוץ הדירות. ככלל
פיתרון מעין זה איננו נראה לנו אלא במקרים חריגים ביותר אשר
מקרה זה איננו נמנה עליהם.
66. להלן הנושאים שהמחלוקת לגביהם נפתרה על-פי הפסיקתא מיום
29.10.03 של בית-המשפט המחוזי, ואשר לטענת האחים חממי שולמו או
תוקנו: לטענת האחים חממי שולמו או תוקנו הנושאים הבאים. מעקה
מרפסת הסלון(תוקן), הוצאות ושכר טרחה, דחיית תביעת צד ג' כנגד
אבוטבול ואוחיון, חלון ממ"ד, דלתות עץ בדירה, פתיחת דלת ממ"ד,
עגמת נפש, חיבור למים, רוחב פרוזדור מול המעליות, רוחב פרוזדור
בדירות. רוכשי הדירות מצידם, עדיין מעלים דרישה לתשלום כספי
בגין הנושאים הבאים: חיבור למים, רוחב פרוזדור בדירות, פתיחת
דלת ממ"ד, גודל חלון ממ"ד ודלתות עץ. כל מחלוקת אשר תתעורר
לעניין התשלום הינה על-פי האמור בפסיקתא ותובא לביצוע באם יהא
צורך בכך בפני ההוצאה לפועל.
67. סוף דבר: אמרנו את דברינו בכל מקום שבו נדרשה הכרעה, על-פי
השקפתנו. נושאים שלא התייחסנו אליהם נזנחו על-ידי הצדדים
בסיכומיהם ומכל מקום תישאר בעינה החלטתו של בית-המשפט קמא
בנושא. בנסיבות העניין ולאור התוצאה שהגענו אליה איננו רואים
לפסוק שכר טרחה בערכאה זו.
השופט א' גרוניס:
אני מסכים.
השופט ס' ג'ובראן:
אני מסכים.
הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת ד' ברלינר.
ניתן היום, כ"א באלול התשס"ז (4.9.07).
עא 00 / 7298 בסט דוד סמואל נ' חממי עזרא [פדאור (לא פורסם) 07
(27) 586], עמוד 1-14
עבור אל:
חוק איסור לשון הרע
, התשכ"ה-1965
חוק הגנת הפרטיות ,
התשמ"א-1981
חוק עוולות מסחריות,
התשנ"ט-1999
חוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981
חוק הערבות ,
התשכ"ז-1967
חוק השכירות והשאילה
, התשל"א-1971
חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967
חוק עשיית עושר ולא במשפט,
התשל"ט 1979
חוק הרשויות המקומיות
(בחירות), התשכ"ה-19651
חוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969
חוק התקשורת (בזק
ושידורים) (תיקון מס' 40), התשס"ח–2008
חוקים נוספים
do
pro2
pro
100
99 98
97 96
95 94
93 92
91 90
89 88
87 86
85 84
83 82
81 80
79 78
77 76
75 74
73 72
71 70
69 68
67 66
65 64
63 62
61 60
